관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요, 라파스피릿입니다.
열중의 꽃인 3주차 파링멘토님의 강의인
전세 설정 가이드!
다 듣고 전세 못 맞출 수는 없다는 생각이 드는 반면
정말 내 것으로 만들어 놓지 않으면
이렇게 좋은 강의도 도로아미타불 되겠다는 걱정에
교안도 다시 보고, 복습하며 꼼꼼하게 정리하고 있습니다.
전세 맞추는 과정과 그 노하우를 잘 알면?
내가 살 수 있는 자산보다 급이 더 높은 자산을 매수할 수 있다.
(전세세팅을 잘 알면 다양한 전략으로 자산의 급이 달라질 수 있음)
실거주라도 이후 전세 설정을 절묘한 타이밍에 잘 맞출 수 있다.
투자의 완성은 전세까지 맞추는 거잖아요.
그런데 초보투자자인 저의 경우 전세 맞추는 것에 대한
두려움의 벽이 항상 있었는데,
이번 강의로 진짜 정리 제대로 해서 써먹어야겠다고
생각했습니다.
이번 강의의 최종 목적은
1 적정 전세가 설정하는 3단계
2 임대기간 설정시 고려할 사항 3가지
무조건 이 ‘3’가지를 뽀갠다는 심정으로
강의를 들었습니다.
강의를 듣고 난 후 간단히 정리하면서 후기를 작성해봅니다.
-
전세세팅 유형과 프로세스
전세 세팅 유형 고려 전 준비 단계
나의 상황을 제대로 파악해야 한다. (잔금 대비 / 시간이나 자금 확보)
내가 있는 시장의 상황을 잘 알아야 한다. (수급 / 정부 규제)
▶ 나의 상황이나 시장 상황에 따라 일반적인 전세 세팅과 특수한 전세 세팅 중
어떤 전략이 나에게 유리한지 생각해볼 수 있었다.
▶ 전세 세팅 유형에 따라 조금씩 다른 계약-잔금 과정을 미리 알아봄으로써
각 구간마다 막히는 부분의 해결 방안을 생각해볼 수 있었고, 그에 대응할 수
있는 물건을 선택하는 것이 얼마나 중요한지 가늠해볼 수 있었다.
그동안 궁금했던 조건부 전세대출
조건부 전세대출이란?
소유권이 이전 되는 같은 날에 전세 대출을 중단함
현재 조건부 전세대출이 안되니 어떻게 하면 이 리스크를 넘을 수 있을지에 대해
적용 방법을 꼼꼼하게 알려주시는 부분이 좋았다.
특히, 전세 세팅 유형에 따른 주의 사항은 실제로 경험하지 못하면
미리 알기가 힘든 부분인데 강의를 통해 투자 경험을 간접적으로 레버리지할 수 있었다.
적용할 점 1) 전세 만기 2개월 남은 매물은 유의할 것 (소유권 이전(잔금일)후 3개월은 소유주 유지해야 대출 가능)
적용할 점 2) 세낀 물건은 가계약 전에 승계할 전세계약서를 미리 확인할 것
적용할 점 3) 새로운 임차인의 입장에서 생각해볼 것; 전세 대출이 될지 안될지 미리 고려할 것
적용할 점 4) 주인전세도 주인전세 만기가 최소 3개월은 넘도록 넉넉히 기간을 잡아야 함.
적용할 점 5) 세입자가 전세 대출을 실행하고 사후 확인하는 지 은행에 사전 확인하도록 요청하기.
생각할 점 1) 잔금을 치르면 세입자가 들어오기 전 3개월 정도의 추가비용이 발생할 수 있음.(대출이자&관리비 등)
적정전세가 설정
적정전세가를 잘 알고 있으면?
현실에 맞는 투자 비용을 알고 전략을 짤 수 있다.
임대 물건 중 내 물건의 순위를 높일 수 있다.
‘단생공’
전세가를 설정하려면 일단 단/생/공 모두 다~ 확인해야 하는데,
강의에서 절차별로 무엇을, 어떻게 확인해야 할지 모두 알려주셨다.
튜터님은 네이버 호가와 실거래가를 확인하면서 꼼꼼히 정리하셨고,
미세한 전세 가격 차이가 왜 나는지 생각하고 확인해가셨는데,
대충 받고 싶은 대로 전세가를 설정했다가는 절대 안되겠구나를 느꼈다.
적용할 점 1) 단지 안에서 내 평형대의 알맞은 전세가는 얼마일지 생각해본다.(위에 보다는 싸게, 아래보다는 비싸게~)
적용할 점 2) 생활권으로 넓혀볼 때, 해당 단지의 약점을 보고 비교할 만한 단지의 평형대가 비슷한지, 아래인지 체크한다. - 가격 흐름이 비슷한 단지 찾기
적용할 점 3) 전세가를 세팅할 때, 2년 전 입주물량과 2년 후 입주물량 모두 보고 결정한다. 특히, 대단지 물량은 필수 검토! (공급물량 확인하는 교안은 다음 임보에 BM하기)
적용할 점 4) 전화임장을 통해 함께할 부사님을 찾고 내가 설정한 전세가가 적절한지 더블체크하기
알아야할 점 1) 신축단지들은 입주후 2년간 물량이 잘 나오지 않는다.
강의를 들으면서 투자가능한 물건을 숨은 그림 찾아내듯 찾는 능력도 물론 필요하지만,
전세 세팅 전략을 잘 세워 물건을 만들어가는 방법을 계속 시도해본다면
충분히 투자 못할 단지라고 생각했던 것도 투자 가능한 단지로 바뀔 수 있겠다는 생각을 했다.
사고, 팔고, 보유할 때 임대기간 설정
‘공수포’
임대기간도 리스크가 될 수 있다는 것도 알았다.
임대기간이 물릴시, 투자금 회수가 지연되고, 재투자 기회를 잃어버릴 수 있다니..
강의에서 말씀해주신 ‘공수포’에 따라 생각할 것들을 정리해야겠다.
실전적용-여러가지 사례로 전세 세팅하는 부분은 정말 재밌었다.
살아있는 물건이라 감정 이입이 제대로 되고~
매물 후보들을 하나 하나 따지면서 수리비용이 드는지,
투자금이 얼마나 들고, 상황상 대출을 일시적으로 받아야하는 지 등등
여러가지를 생각해야 할 점들을 간접적으로 경험해봄으로써
간접 투자 경험까지 할 수 있었다.
알아야할 점 1) 전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 것이 좋음
알아야할 점 2) 새로운 계약을 하면 다시 의무기간 2년이 진행되므로 전세 세팅 기간시 공급리스크가 있다면 리스크를 줄이기 위해 ‘다시 새로운 계약’을 할 수 있다.
댓글
