강의후기 - 7시간에 걸친 전세 뽀개기

• 잊기 전에 기록하기 

  나에게 특히 인상깊었던 점

3-1강 전세셋팅 알아야 하는 이유

: 대량 공급 물량이나 비수기에 잔금을 치뤄야 할 경우, 자금 구조가 흔들리고 다음 투자 지연 발생할 리스크

3-2강 투자완성을 위한 단계별 전세셋팅 전략

: 대표적인 3가지 유형

 a.임차인 새로구하는 경우 : 임차인 전세금으로 내 매매잔금 마련(조건부 전세대출 제한으로 사실상 불가) 

    or 내 돈으로 먼저 잔금 치루고(금융상품 활용) 이후 상환하는 경우 - 매매 잔금기간 미리 협의

 b.매도자가 전세입자가 되는 경우 : 주인세안고 *실제 주인전세 가능한지는 대출 상황 따라 다름 *주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전 합의 필요(만기 시 공급 물량/집보여주기 협조 등)

 c.기존 임차인이 계속 전세입자로 거주하는 경우 : 전세낀, 세낀, 세안고 *잔금일 기준 3개월 이상 전세만기가 남은 경우만 가능 *기존 전세계약서 반드시 확인

: 적정 전세가 설정하는 법

 단지 → 생활권 → 공급. 단지 내 적절한 가격인지, 생활권 내 가격 흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한  가격인지, 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인

: 임대 기간 설정하는 법 *800만원으로 전세 셋팅 가능했으나, 역전세 피할 수 없었던 포항 사례 

공급 → 수요 → 포트폴리오.

a.공급 따져봤을 때 리스크가 적은 물건 선택할 수도(매물 선택 시), 임대기간 조절할 수도, 다른 지역 더 검토할 수도(매물 포기) 

b.수요는 매물 특징에 따른 성수기/비수기 고려

c.2채 이상 운영한다면 재계약 시기 분산

: 시뮬레이션(수도권 비규제 세낀 물건 - 전세보증금액/임대만료일/갱신요구청구권 사용여부 확인, 수도권 규제 전세 셋팅 - 자산재배치 시점 유의, 지방소액투자 전세 셋팅 - 전세보증보험 유의)

– > 투자 적용.

전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 게 유리하다

3-3강 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

: 등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서

3-4강 전세셋팅 이후 선택

: 재계약과 매도 중 선택

3-5강 임대 리스크 줄이는 법

: 욕심과 기회비용은 함께 움직임, 시기/지역별 분산 투자, 쌀 때 싸게 사는 것이 중요, 적정 상숭률 유지 관건!

• 나에게 적용할 점

  꼭 적용해 보고 싶은 점

    : 꼭 나의 앞마당이 아니더라도, 전세 시뮬레이션 하여 물건 고르는 연습 해 보기 - 어떻게 조건을 만들어 볼 수 있을지 투자 시뮬레이션 

    : 가격은 단생공 기억하기

    : 기간은 공수포 기억하기