[열중반 49기 2억 받고 3억 더조 결과] <아기곰의 재테크 불변의 법칙> #7

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 아기곰의 재테크 불변의 법칙

2. 저자 및 출판사: 아기곰, 아라크네

3. 읽은 날짜: 2025.7.16(1회) / 2026.3.25(2회)

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게

부동산 투자에 있어 변하지 않는 기준을 만들어 줬다. 2003년부터 시작되었던 성공하는 투자법을 전수해주시고, 지금의 대한민국의 수많은 부동산 전문가가 있게 해주셨다. ‘와~ 여기서 나온거구나’ 를 느끼며 읽어 내려갔다.  그 기준은 지금도 변하지 않고, 유효하다. 아무도 그런 생각을 하지 못했을 때 그런 생각을 하셨던 그 이면의 정신과 철학을 알고 싶었다. 물론 이 책은 실전서로 더 유용한 가치가 있지만, 행간 사이로 아기곰님의 생각과 철학이 조금씩 보이기도 해서 좋다. 너바나님이 인생책이라고 한 점도 크게 한몫한다.

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 재테크 성공을 위한 12가지 법칙]

#실현 가능한 재테크 목표  #종잣돈은 빨리  #지출을 줄여라 #두 가지 일기

핵심은 목표 달성이다 ㅣ 핵심은 돈이라는 그 자체에 있는 것이 아니고, 목표를 세우고 그것을 달성했는냐 못 했는냐에 있는 것이다. 은퇴 후 노후 생활 자금 때문에 젊을 때 저축을 해야 한다. 일할 수 있는 기간은 30년, 그럼 60년 동안 쓸  생활비를 30년 동안 벌어야 한다는 뜻이다. 국민연금이나 개인연금은 효율적이 재테크 방법이 아니다. 더구나 자신의 미래를 남의 손에 맡긴다는 것이 합리적인 결정도 아니다. 목표 달성의 즐거움을 만끽하라. 재테크는 기쁨을 두 배로 준다. 

종잣돈을 빨리 만들어라 ㅣ 노동의 댓가로 얻는 ‘급여 수입' , 자산에 의해 형성되는 ‘자산 수입', 대한민국은 당연히 자본주의 국가이기 때문에 ‘자산에 의한 수입’에 대한 정확한 이해 여부에 따라 당신의 미래가 달라진다. 자본주의 사회에서는 자본을 누가 얼마나 빨리, 또 많이 형성하느냐에 따라 게임의 승패가 달라진다. 문제는 일 년이 아니라 그 다음 해이다. 종잣돈을 빨리 만들어라. 이에 따라 당신의 미래가 달라진다. 

지출을 줄여라 ㅣ 큰 지출에는 두 가지가 있는데, 하나는 자동차이고 다른 하나는 높은 주거비다. 자가용은 한마디로 돈 먹는 기계다. 자동차는 중국음식점의 주차장 유지 비용까지 본인 주머니에게 나가게 만든다. 내 집도 아닌 전세를 살기 위해 전세 대출의 높은 이자 비용을 지불하는 것은 과소비다. 어느 직장이건 펑펑 쓸 만큼 월급을 주지는 않는다. 폼 내는 것은 한순간이지만, 후유증은 생각보다 길어 내 삶에 영향을 미친다. 

정보해석능력을 키우는 방법 ㅣ 행동하지 않는 지식은 살아있는 것이 아니다. 정보 해석 능력을 키우는 방법 첫 번째는 남의 일기를 쓰는 것이다. 날짜와 발표 요지를 메모하거나 기사를 스크랩해 두는 방법이다. ‘그 내용이 맞는지 아닌지’는 시간이 말해준다. 두 번째는 자신의 일기를 쓰는 것이다. 모든 재테크는 변곡점을 잘 파악해야 한다. 어떤 중요한 변화나 정부 발표가 있을 때 그것에 대한 자신의 의견을 꼭 일기장에 메모해 두도록 하ㅏ자. 내가 어떻게 잘 못 생각했고, 어떤 면을 빠뜨렸는지 발견할 수 있을 것이다. 원인과 결과의 분석을 바탕으로 미래까지 예측하는 선지자는 그 수가 아주 적다. 중요한 것은 그들은 당신의 투자 결과에 책임을 지지 않는다는 것이다. 

[2장. 탄탄한 재테크를 위한 상식]

#협상력 #전체를 볼 줄 아는 안목 #패러다임 시프트 #우리나라 부동산

협상 능력 ㅣ 양보를 위한 카드를 만들어라. 물러설 수 있는 여지가 있어야 협상이 매끄럽다. 상대에게도 ‘깎은 즐거움’ 의 성취감을 안겨 줘야 한다. win-win 전략을 추구하라. ‘그러면 돈은 누가 갖고 있지요?' ‘내가 이 계약에 사인하지 않는다면 당신은 얼마를 벌지요?’ ‘그 중에서도 1번, 3번, 4번은 반드시 관철시켜야 합니다.’ 내가 가진 무기는 ‘계약을 하지 않을 수도 있다는 것’ 하나밖에 없었다. 그러나 그것이 가장 중요한 요소였다. 최종 결정권자는 숨어 있어라. 중재자를 내 편으로 만들어라. 중개인을 내 편으로 만들어야 한다. 

전체를 보는 눈 ㅣ 일부만 보고 사실이라고 착각하는 경우가 많다. 각론을 주장할 때는 총론과의 연관성을 염두에 두는 습관이 필요하다. 부동산 보유세가 오르면 부동산 시장과 그것을 둘러싸고 있는 경제 전체에 어떤 영향이 있을 것이고, 보유세가 내리면 어떤 영향이 있을 것인지에 대해 생각해보면 전체 그림이 그려질 것이다. 투자의 세계에서는 단순히 ‘아는 것’만으로는 부족하다. ‘믿는 것이 힘’인 것이다. 기존 이론에 대한 철저한 검증과 자신만의 이론 정립이 필요하다. 아는 것을 믿는 것으로 바꾸기 위해서다. 특히 투자의 세계에서는 방향 자체가 틀리는 것은 손실을 의미하기 때문이다. 당신의 돈은 누구도 대신 지켜 주지 않는다. 

패러다임 시프트 ㅣ  변화의 흐름을 잘 파악하라. 패러다임은 인식 방법의 체계이며, 시프트는 ‘위치가 바뀌다. 변경되다’의 의미이다. 인식 방법의 체계가 바뀌는 것을 말한다. 패러다임 시프트가 조류인지, 단순한 파도인지를 알아보려면 3가지 기준을 두고 볼 수 있다. 첫째, 역사성. 계속 그래 왔는가? 를 두고 본다. 둘째, 상대성. 늘 그래왔다가도 어떤 변수에 의해 변했다면 그것은 상대적인거다. 셋째. 보편성. 두 개 이상의 현상 간에 인과 관계가 있는가를 알아내는 섯이 보편성의 중요한 요소이다. 

우리나라 부동산 ㅣ 외곽? 중앙집중화? 미국의 경우 외곽에 계속 신도시를 지어가면서 기존의 구도심은 점점 슬럼화되는 경향이 있다. 일본의 경우는 반대다. 신도시 같은 곳은 점점 비어가고 사람들은 점점 도쿄로 회귀하고 있다. 그럼 우리나라는? 여기서 ‘보편성’이 중요하다. 인과관계를 알아내야 한다는 것이다. 

우리의 국토 면적을 일본의 ¼, 인구밀도도 일본보다 높다. 우리나라도 장기적으로 도심 회귀의 가능성이 높다고 할 수 있다. 그러나 그 물결이 파도인지, 조류인지, 그저 산들 바람인지, 태풍의 전조인지를 빨리 정확하게 읽어 내야 한다.

[3장. 부동산 투자를 위한 지침]

#남들도 사고 싶은 곳으로  #통화량만큼 #일자린 #환경

남들도 사고 싶은 곳으로 ㅣ 좋은 대학은 계속해서 채워지고, 채워지지 않고 미달이 나는 곳은 지방의 이름도 모르는 어느 대학이다. 그렇게 ‘좋은 것’은 다음 대기자로 늘 채워지고, 채워지며 돈다. 이것이 세상의 이치다. 결국 앞으로는 주택 수를 무리하게 늘리는 것보다는 한 채를 사더라도 남들고 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 수요가 몰리는 곳에 내 집 마련을 해야 (2017년에도) 미래에 두 발 뻗고 잘 수 있다는 뜻이다. 

통화량 ㅣ 통화량이 늘어나는 만큼, 내 순자산도 늘어나야 재테크를 제대로 했다고 볼 수 있다. 

M2통화량 비교

• 2002:  872조
• 2017:  2,530조  (약 2.9배)  

• 2025년: 4,500조   (2002년 대비 약 5배)

  *2017년까지 2.9배는 15년이 걸렸지만, 2025년까지 2배는 단 8년밖에 걸리지 않았다 ‼️

  돈이 풀리는 속도는 갈수록 빨라지고 있다! 

  문제는, 내 자산도 그 속도를 따라가고 있느냐이다!

  즉 속도를 이기지 못하면 뒤처지는 시대로 바뀌었다는 의미인 것이다. 

이 말은 결국

*2002년에 1억 원이 순자산이 있다면, 2017년 에는 2억 9,000만원, 

2025년에는 5억의 순자산이 있어야 ‘평균은 따라간 것’이라는 의미다. 

입지: 일자리 ㅣ 본인의 집 근처에 얼마나 많은 일자리가 있는지가 중요한 요소이다. 신촌의 세브란스 병원 근무자, 강남의 세브란스 병원 근무자 중 시간이 흘러 직주근접이라 강남에 집을 마련한 근무자가 최종 승리를 거뒀다. 일자리가 많은가보다 일자리가 늘고 있는가가 투자 측면에서 중요하다. 지난 14년간 강남 업무 중심지는 일자리가 크게 늘었는데, 강북 업무 중심지는 그렇지 못했다. 분당구가 대표적 사례이다. 2000년대엔 베드타운이었던 분당이 2000년 중반 이후 네이버,  KT, 서울대 병원 등 굵직한 기업들이 분당으로 이전하면서 주민 수 대비 일자리 비율이 높아졌다. 그러다 2012년 판교테크노밸리 입주를 계기로 2015년에 그 비율이 53%에 이르게 되었다. 전세가 상승률은 60.4% 수도권 평균 상승률 45%나 월등히 높았다. 

입지: 환경 ㅣ  소득이 높을수록 환경에 더 많은 비중을 둔다. 환경 프리미엄에 기꺼이 돈을 지불하고자 하는 사람은 많다. 한강 조망권만 환경 요소가 아니다. 우리나라 사람들의 경우 선호하는 조망권은 한강 등 하천보다는 산이나 공원 등 녹지라는 조사 결과도 있다. 주거 지역과 준공업 지역이 반반 섞여 있는 지역이 있다면, 현재는 환경이 열악해 선호가 낮을 수 밖에 없지만, 공장이 이전함에 따라 환경이 점점 좋아질 수도 있다. 땅값이 오르면 공장 이전을 더욱 부채질한다. 모두 시간과의 싸움이다. 환경은 다른 요소보다 경기의 영향을 많이 받는다는 것도 염두해야한다. 환경, 교통, 교육 등 다른 요소와 적절히 어우러져야 그 효과르 충분히 낼 수 있다.

샀다 팔았다 하면 돈을 벌까? ㅣ 답부터 얘기하자면 약이 되는 사람이 있고, 해가 되는 사람이 있는 것이다. 중요한 것은 결국 두 사람의 기회 비용은 결국 같다. 부동산 시장은 결국 누운 L과 같은 계단형 사이클을 그리기 때문이다. 인플레이션과 돈 가치의 하락으로, 결국 현재 최고가에 팔더라도 미래에는 그 가격에 다시 살 수 없는 가능성이 높아진다. 또 거래세가 높다. 결국 샀다 팔았다는 반복하는 전략은 부동산에서는 맞지 않는 전략이라고 말할 수 있다. 어느 정도 투자 자금이 형성된 사람이라면 ‘가치 투자’를 하는 것이 좋다. 직주근접, 교통, 교육, 환경의 입지를 따져 장기 가치 투자를 해라. 10년을 보고 투자를 한다면 그 안의 급등 기회가 한두 번은 오게 마련이기 때문에 시장 변화에 대해 매일 노심초사할 필요가 없다.

저평가 ㅣ 현재의 핸디캡이 미래에 없어지는 곳이라면 금상첨화이다. 현재는 교통이 불편하지만, 지하철이 개통되어 교통 여건이 개선된다면 집값이 크게 오를 것이다. 집 근처에 큰 공장이 있다면, 이 공장이 이전하고 공원이 생긴다면 이런 곳을 골라야 한다. 

매수자 입장에서 사라 ㅣ 매매를 할 때는 본인 입장에서보다 그 집을 팔아야 할 때 그 집을 사 줄 매수자의 입장을 고려해라. 팔릴까를 생각해라. 집값이 오르는 매커니즘은 의외로 간단하다. 수요가 몰리는 곳에 집을 사면 된다. 이 집을 사 줄 수요가 지속적으로 늘어나는 지역인지, 늘어나는 수요가 선호하는 조건의 집인지를 생각하고 사면 되는 것이다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. M2통화량 증가에 대해, 막연했던 걸 숫자로 대입해보니 확 와 닿았다. 

지금은 2017년 기준이 아니라, 이미 4,500조 시대에서 움직이고 있으며, 시중의 돈이 2배로 불어나는데 단 8년 밖에 걸리지 않는다. 문제는 내 자산의 증가 속도가 그렇게 따라가고 있는냐이다. 그렇지 못하다면, 점점 벌어지는 격차에 삶이 힘겹게만 느껴질 것이다. 

2. 통화량 증가도 스노우볼 효과처럼 속도가 점점 빨라지고 있다. 

3. 좋은 곳은 계속 채워지고, 안 좋은 곳부터 비워질 수 있다. 

4. 수요가 몰리는 곳으로 기준을 잡고, 흔들리지 말라.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 남의 일기와 내 일기 쓰기, 사소하게라도 시작해보는 것이 중요하다! 
2. 대표 단지의 가격 흐름, 변곡점 기록 왜? 원인과 결과 기록하기

3.이렇게  책 읽고, 기록하기! 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.181) 

결국 앞으로는 주택 수를 무리하게 늘리는 것보다는 한 채를 사더라도 남들도   사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 수요가 몰리는 곳에 내 집 마련을 해야   

미래에 두 발 뻗고 잘 수 있다는 뜻이다.