[오대로] 월부챌린지 566회 진행중 : 3월 22일차_ 역전세필사#6_만기까지 2년이나 남았는데 보증금을 돌려달라고요? (feat.임차인의 요구 대처 방법)_김다랭s

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안녕하세요?

월부 대표 교대 근무 투자자,

‘선의’와 ‘능력’을 모두 갖춘 기버를 꿈꾸는 

‘김다랭s’입니다.

얼마 전까지 날씨가 꽤 쌀쌀했는데,

이제는 햇볕이 따사로워서

임장하기 딱 좋은 날시가 왔습니다 :)

실전 투자를 진행하며 겪는

매수, 전세 세팅 과정에서도

정말 다양한 상황이 펼쳐지는데,

물건을 보유하는 기간 중에서도

정말 예상하지 못한 일들이 벌어지곤 합니다.

특히나 아직 전세 만기가 남아있는

임차인으로부터 전화가 오거나

카톡, 문자라도 오는 날이면

신경이 곤두서고 별의별 생각이 다 들게 되는데요.

‘왜 연락을 주신 거지?’

‘어디 누수라도 난 건가?’

‘혹시, 보일러가 고장 났나?’

투자 물건이 

한 채, 한 채 늘어감에 따라서

임차인의 다양한 요구와

각종 문제들을 해결하는 과정에서

경험을 쌓아가고 있는데,

얼마 전에 그동안 겪어 보지 못했던

다소 황당한 경험을 한

저의 이야기를 짧게나마

공유드리고자 글을 써봅니다. 

보증금 인하 요구

여느 때와 마찬가지로

집 근처 카페에서

임보를 작성하고 있는데,

카톡 알람이 울렸습니다.

'안녕하세요?

작년에 OO 아파트 계약했던 세입자입니다…'

1년 전에 외부 새시 포함 특올수리까지 하고

전세를 맞췄던 임차인으로부터

그동안 연락 한 번 없이 잘 지내셨는데

카톡 알람이 울립니다.

'1년 전에 외부 새시까지

특올수리했던 집인데…

무슨 문제가 있나?'

카톡 내용 전문을 확인하기 위하여

긴장되는 마음으로 카톡 대화창을

열어봅니다..

안녕하세요?

작년에 OO 아파트 계약했던 세입자 입니다. 

요즘 저희 아파트의 전세가격이 

많이 떨어졌는데,

아직 계약 기간은 많이 남았지만

혹시 보증금을 인하해 주실 수 있으신가 해서 

연락드렸습니다. 

금리 인상으로 대출 이자가 

너무 부담 되기도 하고

제 지인 중에 아직 계약 기간이 남아있는데요

집주인분께서 보증금을 인하해 주셨다는 

말을 들어서요.

염치없지만 저희 사정을 

조금만 생각해 주신다면

감사하겠습니다.

당시 이 내용을 읽고 순간 멍해졌습니다.

‘보증금을 인하해 달라고…?’

‘전세 만기까지 2년이나 남았는데..?’

계약 조건 및 현재 상황 재확인

마음 같아서는

'지금 무슨 소리 하시는거에요?

계약기간이 2년이나 남았는데

돌려달라니, 무슨 그런 말도 안 되는 말씀을..!'

이라고 바로 답장하고 싶었지만..

임차인 분에게 바로 답장을 드리기 전에

이 물건의 현재 상황을

다시 한 번 점검해 보았습니다. 

이 물건은 기존의 임차인이 퇴거하여 

외부 새시 포함 특올수리로 수리한 후

단지 주변의 대규모 공급의 영향을

피하기 위하여 새로운 임차인과

3년 신규 계약을 한 것이었는데요.

계약 시기, 만기일, 보증금은 다음과 같았습니다. 

전세 계약 시기 : 22년 3월

전세 계약 만기일 : 25년 3월

전세 보증금 : 30,500만원

현재 전세 시세 : 19,000만원 부터 시작

                        (저층 제외, 무융자 기준 최저가)

역전세 예상 금액 : 11,500만원+@

제가 투자한 단지 주변으로

작년부터 올해까지 8,000세대가 넘는

대규모 입주가 있다 보니

제가 생각했던 역전세 예상 금액보다

전세 가격이 더 많이 조정되었는데요.

제 물건이 특올수리 물건이어서

당시에 전세 보증금을 더 높이 받을 수도 있었지만

3년 전세 계약이 가능한 임차인을 구하기 위해서

전세보증금에는 크게 욕심내지 않았고

실제로 제 물건보다 수리 상태가 좋지 않은

물건과 비슷한 금액으로 전세를 맞추게 되었습니다.

게다가 임차인 분들이 신혼부부셔서

좀 더 깔끔한 것을 원하셔서 추가 수리 요구를 

일부 요청하였음에도 흔쾌히 들어드렸는데

전세 보증금을 일부 돌려달라니…

대처 방법에 대한 고민

임차인의 보증금 인하 요구 연락을 받고

투자 물건의 계약 조건 및 

현재 상황에 대해서 재확인까지 했으니

이제 임차인 분께 어떻게 대응해야 할지

고민해야 했습니다.

‘내가 임차인이라면… 어떻게 했을까?’

'제 지인 중에 아직 계약 기간이 남아있는데도

집주인분께서 보증금을 인하해 주셨다는 말을 들어서요.'

지인으로부터 계약 기간이 남아있는데도

보증금을 일부 돌려받았다는 이야기를 들었을 때,

가장 먼저 부동산 사장님께 연락을 해봤을 것 같아서

이 물건의 전세 계약을 진행해 주셨던

부동산 사장님께 오랜만에 연락을 드렸습니다.

"사장님, 잘 지내셨죠? 오랜만에 연락드려요~

임차인으로부터 이런 연락을 바아서요."

사장님께서는 마치 제 전화를 기다렸다는 듯이

제가 자세한 상황을 물어보기도 전에

먼저 이야기를 꺼내셨습니다. 

"나한테 계약 기간 만기까지 한참 남았는데,

보증금 일부를 돌려받을 수 있냐고 하는 거야.

그러면서 이분들이 나한테 대신 사장님한테 

잘 좀 말해봐달라고 하는 거 

내가 절대 안 된다고 했어~"

제 생각대로 이미 임차인분께서는

저에게 연락을 주시기 전에

부동산 사장님께 문의 연락을 드렸고

이미 자신들의 요구가 안된다는 것을

인지하신 상태였습니다.

그럼에도 지푸라기라도 잡는 심정으로

저에게 카톡을 보낸 것이었고..

이에 저는 답변을 해야 했습니다. 

대응(공감, 거절, 역지사지)

사장님, 안녕하세요?

오랜만에 연락드리네요. 잘 지내시죠?

저도 금리 인상으로

은행 대출 이자 때문에

부담을 많이 느끼고 있어서

사장님의 상황이 너무나도 공감이 됩니다.

다만, 사장님께서 요구해 주신 보증금 인하는

저도 사장님과의 계약 전세 만기일인 

25년 3월 XX일에 돌려드리는 것으로 

자금 계획을 맞추어 놓은 상황이라서

들어드리기 어려울 것 같습니다.

참고로 전세 계약 만기일까지

전세 보증금의 시세가 

계약한 금액보다 높아지더라도

사장님에게 추가로 인상을 

요구하진 않을 계획입니다. 

이해해 주시길 바랍니다.

감사합니다. 

그냥 한 줄로

‘절대 안됩니다.’로도 보낼 수 있었지만..

안된다는 의사를 전달하더라도

어떻게 하면 효과적으로 전달할 수 있을까?

고민했고 위와 같이 답장을 보냈습니다. 

임차인의 마음을 공감해 주되

확실하게 안된다고 거절하고

역지사지 해본다면 무리한 요구라는 것을 

전해드리고자 위와 같이 답장을 보냈고

(마지막 문단은 굳이 안 보내도

되었을 것 같기도 합니다)

다행히도 임차인 분 또한 

무리한 부탁들 드려서 죄송하다는

답장을 보내주시며 마무리 짓게 되었습니다. 

정리해 드리면,

One Page 정리 

1.전세 계약 만기 전에

임차인이 중도해지를 요구하거나

보증금을 인하해달라고 하였을 경우

임대인은 반환 의무가 없습니다.

(단, 계약 갱신청구권 또는 

묵시적 갱신 상태인 경우,

임차인이 3개월 전에 임대인에게 

계약 중도 해지 통보를 하면

임대인은 3개월 두에 

보증금 반환 의무가 생깁니다)

2.임차인에게 무리한

요구사항이 온다면

전세 계약한 부동산 사장님께

문의 전화를 해보세요.

3.거절을 하기 전에

상대방의 요구에 우선 공감하고

단호하게 거절을 표현하세요.

제 경험담이 도움이 되길 바라며

오늘도 행복한 투자 활동

이어나가시길 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

느낀점 & BM

만기 전 보증금 인하라는 리스크는 사실 생각지 못 했는데…투자는 대응의 영역임을 다시금 느끼게 되었다. 

부동산은 인문학이라는 유디튜터님의 말씀처럼 감정을 앞세우기보다 냉철하게 현실을 인지하고,

공감 먼저 그러나 분명한 거절 의사도 표현할 수 있어야 함을 알게 되었다. 

>상황을 명확하게 인지해서 대처방법을 찾고, 공감과 함께 거절의 의사를 분명하게 표현하기!

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️