안녕하세요
행관지학🐉
[행]동은[관]식처럼
[지]갑은[학]씨처럼
을 꿈꾸는 월부 24개월 차 [금룡이]입니다.
1년 만에 다시 찾은 지방투자실전반 1강 오프강의를 다녀온 후기를 남겨볼까 합니다.
환승 2회, 환승시간까지 포함하면 2시간 가까이 걸리는 거리지만,
오프수업이라니 놓칠 수 없죠
회사와 초직주근접인 인천에 살지만
수도권에 거주한지 몇년되지 않는 부산아저씨에게는
월부를 갈 때, 비로소 내가 참 외곽에 사는구나 라는 것을 실감합니다
대중교통을 탈필요 없이 출근이 가능한 저는,
가끔씩 대중교통에서 독서를 하는 동료분들이 부럽기도 해서..
오늘은 지하철에서 ㅊㄱㄷ흉내를 내봅니다.
책은 4월 돈독모 도서인 [돈의가격]
돈 관련된 책이 이렇게 재밌어도 되나 싶은 생각이 드는 요즘입니다..
영국 경제전문가가 쓴 파운드와 돈의가격에 대한 지루할게 뻔한 돈관련 서적에서
재미가 느껴진다는게,
이제 똥멍청이는 아니겠구나 라는 생각이 들기도 하구요
룰루랄라~ 월부아지트 가는길은 언제나 발걸음이 가볍습니다.
몇번째인지는 기억하지 못할만큼 주기적으로 오고 있는것같습니다.
사실 서울에 있는 울회사 본사보다 더 익숙한건 안 비밀입니다ㅎㅎ
언제 다 완독하나 싶은,
강의실에 비치된, 다시 만나 반가운 추천도서와
누구의 아이디어인지 센스터지는 졸음방지껌!!
두구두구~
너무도 기다렸고 설래였던 쟈니튜터님의 지방실전 강의
(최대한 스포 없이, 글보시는 동료분들께 좋은 인사이트가 될 수 있는 내용들은 포함해보았습니다)
- 26년 1분기 시장 분위기
- 나에게 맞는 투자 방향성
매도 로드맵
크게 3파트로 나누어 진행된 알찬 강의
26년 1분기 시장 분위기
* 지방시장은 공급(80%)의 영향이 지배적이지만
* 사람들이 좋아하는 선호(20%)단지가 우선!!
-> 공급 + 선호도
-> 인구 = 곧,수요
실수요(전세 포함) + 가수요(투자자)
4분위 트레킹
: 선호신축 / 선호구축 / 중간신축 / 후순위
중요한점, 후순위 단지가 주는 시그널은
- 매도시점에 대한 힌트를 줄 수 있는 단지
- 그리고 앞선 중간급 단지들이 얼마나 좋은지를 볼 수 있다.
-> 후순위 단지도 몇 년간 전세가 안 빠진다…라면 이제 다져졌다는 뜻
시세 트래킹은 단지 개수가 중요한 것이 아니라, 지역 분위기를 잘 파악하는 게 중요.
-> 시세 트래킹 개수를 채워 넣느라 지쳐서 나가떨어지지 말고, 중요한 것은 현장 분위기 파악.
(이때는 차라리 전화임장으로 현장 분위기를 체감하자)
나에게 맞는 투자 방향성
A. 2억 이상 : 수도권 투자
B. 1억 내외 : 수도권외곽 신축 vs 지방가치 성장 투자
C. 1억 이하 : 지방 소액 투자
→ 나에게 현재 필요한 것은 C (B도 준비해야한다는 사실은, QnA시간에 재정리가 되었다)
[소액]보다는
[가치가 있는데 싸고 투자금도 적은 것]이 본질
=> 생활하기 편리하여 거주만족도 양호한 아파트
지방 소액투자를 하는 마음임 어려울 수 있지만,
* 내가 가진 소액으로, 다른 투자로 더 불릴 수 있는 다른 대안이 있는가?
[꿀팁]
지방 소액 투자 때 : 한 사이클 앞서 있는 지역을 교과서처럼 참조할 것
22년 공급장 이후 물량감소 된 [전주]
23년 공급장 이후 물량감소 된 [울산]
24-25년 공급장 이후 물량감소 된 [창원]
[현재 지방 투자에 확신을 갖는 투자의사 결정 과정]
1순위로 저평가 인지를 먼저 볼 것
[저평가]가 확인된 단지 중에 [투자금]이 적게 드는 것을 그 다음 순위로 확인
[리스크]는 잔금 가능 범위에 들어오고, 역전세 가능성이 적거나, 대응이 가능한 것.
투자금이 적다고, 갭부터 보는 행위가 선행되어서는 안 된다.
역량 있는 투자자란
투자 과정의 어려움을 모조리 차단하고 피해 가는 사람이 아니라,
어려움이 있으리라는 것을 [미리 알고]! 적극적으로 [대응]하는 사람
앞마당 물건들 중에
[저평가 물건을 먼저 담자] -> 그리고 [투자금][리스크][대응여부]에 따라 감당 불가능한 것을 소거 하는 순서로 하자
매도 로드맵
투자는 역량을 돈으로 바꾸는 행위
- 한두 번은 운일 수 있다.
- 높은 목표가 있는 사람이라면,
=> 운이 아닌 실력(역량)을 돈으로 바꾸는 행위가 반복되어야 목표에 도달할 수 있다.
- 세입자 만기 시, 실거주자 입주가 가능한 물건으로 제값받고 매도
혹은
A. 수익이 났다면,
B. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있으면 (포트폴리오)
C. (최악의 경우) 리스크가 감당이 안된다면
D. 투자한 지역이 규제지역으로 지정된다면..
[세금을 내더라도 2년 미만 매도하는 Plan도 있어야 한다]
투자 이후,
선택의 기로에서 불리는 것은, 실력에 따라 확연히 달라진다.
(어짜피 지방투자는 1호기 만으로 내 목표가에 달성되지 않는다)
내 자본을 불려 가는데 가장 중요한 것은 [내 실력]이다.
그래서 필요한 것
1. [목표] (=비전보드)
+ 그리고 목표를 달성해야하는 [이유] (=가족과 아이)
2. 슬럼프가 없는 사람은 없다.
다만, 딛고 일어나는 사람과 주저앉는 사람으로 나뉠 뿐..
그리고 그 딧고 일어나는데 가장 큰 힘은 [환경]이다. 내 의지를 과신하지 말라. [반복]하고 [행동] 하라
3. 감사하는 마음과 동료들과 함께 한다는 기쁨
12시부터 8시까지 지치지 않는 모습으로 강의해주시고
나가는길 사인요청에도 한분한분 인사해주시고,
매코로, 투코로 만났었던 제자분들의 손을 잡아주시며 웃어 주신 잔쟈니 튜터님의 웃음이 기억에 선합니다.
[안녕하십니까, ‘금룡이’입니다]라는 인사에
화들짝 놀라서
“네?? 금룡이님??.. 그 유명하신??ㅎㅎ”
넹?? 저 지명수배 中 인가요?
아니길 바랐는데 인턴튜터님에 이어, -ㅂ-쟈니튜터님까지 그런 반응을 보이시면ㅠㅠ
아, 이번 월부생은 망했나요, 닉바꿔서 다시돌아와야하나요 // 흐규흐규
(월부내에서 뻘짓하긴 다 글렀으니, 어쩔 수 없이 더 열심히 하겠습니다)
겨울학기 월부학교에서 쟌자니즈 였던 내 알동기 멩부님 그리고,
첨뵜지만 인상이 너무 조으셨던 애옹님, 너무 반가웠고 같은조로 만났으면 좋겠어요
이번 지투실에 있을지는 모르겠지만 쟈니조면 더 좋겠어요ㅠㅎㅎ
