https://cafe.naver.com/wecando7/8747785
안녕하세요~
해피녀 입니다.
6건의 역전세 대응하기 2번째 글입니다.
첫번째 글은 여기에!
https://cafe.naver.com/wecando7/8216732
저는 18년 말에 월부를 시작했고
올해 5년차 투자자가 되었습니다.
투자 채수가 많은 편이기에,
이번 역전세 시장에서 크고 작은 역전세 6건을 대응하게 되었습니다.
지난달에 마지막 남은 건까지 전세계약서를 끝냈고
기나긴 협상을 마무리 하게 되었습니다.
(후련하네요~~!!)
1편에서는 역전세 협상 전
앞으로 필요한 자금을 계산하고 마련했던 과정을 말씀 드렸습니다.
오늘은 협상 과정에 대해서 말씀드려 보려고 합니다.
임차인과의 협상을 시작하기 전,
어떤 순서로 진행할 것인지 저 나름대로의 스텝을 정해보았습니다
위 순서대로 진행하였고,
1단계에서 협의가 안 될 경우 2단계로~ 3단계로~ 이렇게 넘어갔습니다.
0단계: 현 임차인에게 재계약 여부 확인
가장 긴장되는 순간일 겁니다.
더 거주하실 의향이 있는지.. 그렇지 않다면 이사가실 계획인지 의사를 여쭤봅니다.
재계약 하지 않겠다고 하시면, 그 이유를 여쭤보고
꼭 이사가야 하는 이유가 아니라면 (타지 발령, 분양받은 집 이사 등)
재계약 하시는 쪽으로 이끌어내야 합니다.
지금 시장은 새로운 임차인 구하기가 쉽지 않기에,
또 그에 따른 부대비용(중개수수료)과 에너지와 시간 등등이 소요되므로
현 임차인과 재계약 하는 것이
임대인 입장에서는 best 입니다.
<만약, 이사를 꼭 가야한다면??>
이때는 전세입자를 새로 구해야 전세금을 돌려드릴 수 있음을 말씀드리며,
집 보여주는데 적극 협조해주시길 부탁드려야 합니다.
이사날짜를 픽스하지 마시고,
새로운 임차인과 협의해서 날짜를 맞출 수 있도록 “신신당부”하셔야 합니다.
<재계약 협상을 하는 시기는??>
물건지마다 조금씩 달라질 수 있을 것 같습니다.
입주물양이 지속적으로 계속 예정되어 있는 곳이라면,
조금 빨리, 7~8개월 전이라도 협상을 시작하는 것을 권해드립니다.
전세가가 더 빠질수도 있고, 더 좋아지기가 쉽지 않기 때문입니다.
하지만, 입주물량이 많은 곳이 아니라면
5개월 전부터 시작해도 괜찮은 것 같습니다.
최근엔 전세가 하락이 멈추고 전세 물량이 줄어드는 지역도 보이더라구요.
그렇다고 해도, 계속 미루는 것은 비추드립니다.
전세협상이 생각보다 길어질 수도 있습니다.
1단계: 원하는 가격 제시하기
1단계는 전세가 하락의 정도에 따라서 조금 달라집니다.
5천만원 이내로 적게 하락한 지역의 경우,
현 시세 수준에서 연장하는 것을 제의해 볼 수 있습니다.
저의 역전세 3호 지역이 여기에 해당하는데요~
전세가가 4~5천 정도 떨어진 상태였습니다.
전세물량도 (다른지역 대비) 많은 편이 아니었습니다.
현재 가격으로 재계약을 말씀드렸고,
다행히 임차인분께서 오케이 하셔서 같은 금액으로 재계약 할 수 있었습니다.
하지만, 역전세 금액이 크다면 이야기가 달라집니다.
(5천만원 이상인 경우가 많을 겁니다)
이때는, 기존 전세가와 현 시세의 중간 수준 금액으로 제의하는 것으로 시작했습니다.
예를 들어, 기존 계약된 전세가 2.5억 / 현 시세 1.5억 이라면
2억 정도로 말씀 드렸습니다.
전세 물량과 각 개인의 자금상황을 고려해서
희망하는 가격을 말씀드려봅니다.
2단계: 차액분에 대한 이자지급 (역월세)
1단계에서 제시한 금액을 임대인이 수락한다면
정말 아름다운 마무리가 되겠죠~^^
그런데 그게 쉽지는 않을 겁니다.
(많은 경우 이번 단계까지 넘어오실 거에요)
내가 제시한 제안을 거절할 경우,
임차인이 원하는 전세가를 이야기 할 겁니다.
아마, 시세 또는 거기서 조금 더 얹은 금액을 말씀하시는 분이 가장 많을 거에요.
이때 내가 제시한 전세가와 임차인이 제시한 가격의 차이만큼을
이자로 지급하는 건 어떤지 제안을 드렸습니다.
(임차인이 제시한 가격이 합리적이라는 전제조건 하에.)
가령, 내가 제시한 가격이 2.5억 / 임차인의 가격 2억 이라면
5천만원 만큼은 이자로 드리는 겁니다.
< 역 월 세 >
임대인이 떨어진 전세가 만큼 돈을 돌려주기 쉽지 않은 경우,
그 금액에 대한 이자만큼을 임차인에게 현금으로 주는 겁니다.
임차인이 대출한 전세보증금의 이자를 임대인이 내주겠다는 것이죠.
돌려줘야 하는 전세금 전체에 대한 이자를 지급해드리는 걸 제안 드릴 수도 있구요.
제가 했던 것처럼, “일부 전세금 반환 + 차액 이자지급”을 할 수도 있습니다.
가령, 돌려줘야 하는 돈이 8천만원 이라면,
>8천만원 전체에 대한 이자를 지급해드릴 수도 있지만 (전체금액 이자지급)
>3천만원은 전세금 반환 + 남은 5천만원에 대해 이자지급으로 제안해볼 수 있는 것이지요. (일부 반환, 차액 이자 지급)
나의 자금 상황을 보며, 임차인과 협상해볼 수 있을 겁니다.
가용자금이 부족하거나, 뒤에 있을 역전세를 위해 자금을 아껴두어야 하는 경우에는
전체금액이든 일부든, 역월세를 제시해 보는게 좋은 방법인 것 같습니다.
그러기 위해서는 말씀드리는 절차대로 전세가를 협의하는 과정을 거친뒤
이자를 지급해드리는 것은 어떤지 제시드립니다.
<이자로 드릴 때, 금리 계산은??>
임차인이 내는 대출이자 금리가 얼마인지를 여쭤보는게 가장 합리적 인 것 같습니다.
이를 위해서는, 사전에 대출을 받고 계신지… 이자 때문에 힘들지 않으신지 등 알아보는게 중요합니다.
혹시나 대출을 받고 있지 않은 임차인이라면, 예금금리가 기준이 될 수 있습니다.
(생각보다 대출없이 들어온 전세입자도 여럿 계셨습니다)
3단계: 현 시세+3천만원
2단계도 거절을 하는 경우,
현 시세 수준에서 3천만원 정도 높인 금액으로 계약했습니다.
3천만원을 높인 이유는
임차인이 이사를 갈 경우 발생하는 비용을 역으로 계산해본겁니다.
이사를 가지 않고, 3천만원을 높인 경우 : 3천만원에 대한 2년치 이자 = 270만원 (대략 4.5% 계산시)
이사를 갈 경우 : 이사비용(이사비, 입주청소등 각종 부대비) + 중개수수료 = 대략 300만원
비교할 경우, 이사를 가지 않고 3천만원을 더 주고 재계약하는게
임차인 입장에서는 유리합니다.
그래서, 이 정도 선에서 협상을 하고 마무리 하는게
가장 많은 경우인 것 같습니다.
4단계 : 현 시세 수준, 안 될 경우 새로운 임차인 받기
하지만, 일부 협의가 잘 안되는 임차인이 있을 수 있습니다.
(제 경우도, 역전세 5호 임차인이 그랬습니다. ㅠㅠ)
그럴때는 객관적으로 따져봅니다.
-현 시세대로 협의 : 현 임차인과 재계약
(중개수수료, 에너지와 시간 등을 생각하면… 현 임차인과 하는게 낫죠)
-그렇지 않다면 : 임차인 change
저의 임차인은 현 시세에서 4천만원을 더 낮춘 금액으로 재계약 하기를 원했습니다. >.<
제 단지보다 훨씬 못한 단지를 이야기하며, 거기 매물 가격이 이정도인데~
이 가격까지 안 해주면 그곳으로 이사가겠다고 협박(?)하셨습니다.
전 입주폭탄 지역이었기에, 왠만해서는 이 분과 재계약 하고 싶었지만
너무나 말도 안되는 가격을 줄기차게 고집하셔서 (ㅠㅠ_
기나긴 고민끝에 새로운 임차인을 들이기로 결정했습니다.
전세가를 1등으로 내놓았고 집 상태도 좋았기에,
생각보다 금방 새로운 임차인과 계약할 수 있었습니다.
저의 경우처럼 임차인이 너무 말도 안 되는 가격을 이야기하고
협상이 진행이 안된다면,
과감히 새로운 임차인과 계약하는게 답인 것 같습니다.
협상과정에 대해 전체적인 순서를 말씀드렸습니다.
조금씩 디테일은 달라질 수 있겠지만,
크게는 이 스텝을 거치며 협상을 진행하면 되겠습니다.
협상과정에서 느낀 점도 함께 써보려고 했는데
글이 길어져서… 다음 글에 이어서 써야할 것 같네요. ^^
역전세…
두렵기도 하고, 무서운 리스크는 맞습니다.
하지만, 대응 못 할 것도 없습니다.
투자자라면 겪을 수 밖에 없는 ‘비’와도 같습니다.
차분히 대응해 나간다면
그 비를 맞고 더 단단한 투자자가 될 수 있을 거에요.
이왕 맞는 비라면!!
나를 투자자로서 업그레이드 할 수 있는 기회로
만들어보시길 응원드립니다.
비 온 뒤에 뜨는 무지개를 생각하면서요. ^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
느낀점 & BM
투자자라면 CEO의 마인드로 스텝별로 대응체계를 만들고,
역전세를 단순히 리스크라는 대응의 영역이 아닌 성장할 수 있는 기회로 활용할 수도 있음을 알게 되었습니다.
>역전세라는 리스크는 투자자로 업그레이드할 수 있는 기회임을 잊지 말자!
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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