커뮤니티에 특약 관련 글도 많이 찾아봤는데 그래도 첫매매라 걱정되는 마음에 글 남겨봅니다 ㅜㅜ
현재 특약은 매매약정서 작성시 작성했던 특약인데 아래와 같이 수정&추가하지 않아도 될지, 제가 놓친 특약은 없는지 궁금합니다.
[추가 혹은 수정 고민 중인 특약 문구]
현재 등기사항전부증명서 내 근저당권 설정 없음을 확인했으며, 매도인은 잔금일까지 이를 유지한다.
=> 가등기권자는 있으나 을지는 깨끗한 상태임
매도인은 잔금일 기준으로 모든 제세공과금 및 관리비를 완납해야 하며 잔금일에 이에 대한 영수증을 제출해야 한다.
=> 현 특약 5번에 작성된 내용인데 영수증까지 굳이 요청할 필요 없을까요?
매매물건 하자(가등기 등)로 인한 매수인의 주택담보대출 불가 시 본 계약은 무효로 하며, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
=> 현재 매물에 가등기권자가 있는 상황이고(매도자와 가족관계) 매매약정서 시 부사님께서 대출상담사에게 전화해서 가등기가 있어도 주담대에는 영향 없다는 답변을 듣고, 6월 30일까지 말소 신.청. 한다까지만 작성했는데 문제 없을까요? (잔금일은 8월 31일)
추가로 국세완납증명서, 지방세완납증명서는 매매계약할 때는 상관없는 내용인가요?
막상 계약하려니 모든것이 물음표네요..ㅜㅜ 감사합니다!
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댓글
안녕하세요 핳핳하님 :) 거래를 앞두고 긴장되고 떨리실 것 같아요! 1.현재 을구가 깨끗하더라도 잔금전까지 등기부상 권리관계를 변동하지 않는다는 특약을 넣는것이 좋습니다. 매도인은 현 등기부상 권리관계를 잔금일 익일까지 유지한다. 이를 위반시 계약 해제 사유가 되며 매도인은 계약금의 배액을 상환한다. (이때 잔금일 익일까지 유지한다는 특약을 넣는 이유는 잔금당일 대출실행하는 불상사를 미연에 방지하기 위해 익일까지로 기간을 설정했습니다.) 2.보통은 관리비 정산을 부동산 사장님이 도와주시고 관리사무소에서 영수증을 받아와 확인하는 경우가 많습니다. 잔금날 확인해야하는 부분이 맞기때문에 꼼꼼하게 체크하시려면 넣는것도 괜찮을 것 같습니다 :) 3.특약을 넣는것이 좋다고 생각합니다. 이때 말소신청이 아닌 말소완료를 기준으로 잡으셔야 합니다. 그리고 만약 이 가등기 때문에 대출이 안나오는 경우 배액배상은 매도인분께서 받아들이지 않으실 가능성이 큽니다. 이 부분이 매도인의 과실은 아니기때문에 배액배상이 아닌 대출이 안나올경우 '~계약을 무효로 하고 수령한 계약금 전액을 반환한다'라는 특약으로 변경하시는 것이 더 좋을 것 같습니다. 4.가등기가 있는 만큼 더더욱 계약일/잔금일 모두 국세, 지방세 완납증명서 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 중요한 부분입니다 :) 추가로 가등기권자가 입회해서 매매계약시 확인을 한다고 하셨으니 포기 확약서를 따로 받아두시는것이 좋을 것 같아요. "가등기권자는 본 매매 계약에 동의하며, 잔금시 가등기 말소에 필요한 제반 서류를 무조건 제공한다"는 내용을 명시하고 가등기권자의 서명/날인을 받은 확약서를 받아두시면 더 안전하게 계약하실 수 있을 것 같습니다. 가등기가 포함된 계약이라 여러가지 변수 발생에 불안한 부분이 있으실 것 같은데요. 이런 부분들을 좀 더 꼼꼼하게 놓친부분이 없는지 잘 확인하시고 특약 보완하셔서 안전하게 거래 마무리 되시길 바랄게요!! :) 화이팅입니다!!
핳핳하님 우선 넘 축하드려요!!!!! 축하축하
가등기가 있으니 정말 꼼꼼히 알아봐야겟어요
저는 지식이 짧아서
월부카페에서 검색한거 공유해요
https://cafe.naver.com/wecando7/11455122?tc=shared_link
첫매매임 만큼 겁먹지 말구 부사님과 많이 소통해서
(부사님께 수수료 주잖아요) 많이 물어보고 특약 넣을꺼는 꼭 적극적으로 넣어요
혹시 되면
월부매물코칭도 신청해서 받아보구요
첫 도전 너무 축하해요~
