관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
#지금 규제 시장에서 앞으로 의 방향!
과거 로 부터 한번 경험한 시장 을 토대로 우리가 알고 있는것
가격이 급등하면 규제 정책이 , 가격이 급락 하면 완화 정책이 나온다
상승이 지속된다면 다시 규제가 나올 가능성이 높다.
규제는 예측하는 것보다 규제가 나오면 대응해야 하는 방향으로 생각 해야 한다.
그리고 변하지 않는 것에 집중하고 , 내가 할수 있는 단지중 가장 가치가 있는것 을 매수한다.
규제가 나와 가격이 조정이 온다면 매수할 수 있는 좋은 기회 라는것.
#그럼 지금 시장에서 , 앞으로 나올 수 있는 정책은 무엇?
세금 규제 : 보유세 , 양도세 상승
대출 규제 : 대출 가능 금액 축소
규제 지역 및 토허제 지역 확대
앞으로 의 방향성 ( 큰 방향 )
투자하는 직장인 = 내가 투자 가능한 좋은 아파트 투자 , 내가 투자 가능한 저평가 된 아파트 한채
무주택 or 1주택 자 = 중심지로 갈아타기 ( 상위 급지 ) , 중심지로 갈아타기 ( 저평가 )
#직장인 투자자 와 3주택 이상 은 주택수 늘이기는 정부 세금 정책이 나오고 판단 하라.
#종합부동산세 한도내 구매 , 1주택 12억 , 다주택 9억원 (인당)
무 주택자 의 투자 방향성
case1. 실 거주 가능한 경우
1억~1.5억 규제 지역 , 비규제 지역 에서 내집 마련
1.5억 이상 규제 지역 먼저 내집 마련
case2. 실 거주 불가능한 경우
5천 ~ 1억 :1기 신도시 등 수도권 소액 투자 , 지방 광역시 투자
10평 < 20평 대 가 우선 순위
1억 ~ 1.5억 비규제 지역 투자 ( 강남 가까운 곳부터 투자 한다 )
1주택 투자 후 방향성
#내가 가지고 있는 상황에서 일면적 으로 만 보지 말고 , 더 넓게 생각 하기
ex : 1호기 투자 이후 종잣돈 으로 , 지방 투자 2호기를 할지 고민 된다.
종잣돈 으로 지방 투자 2호기를 한다.
2년뒤 돈을 불려서 수도권 투자를 한다.
+
그럼 이 집을 팔고 갈아타기를 한다!
=투자 한 1호기를 매도하여 , 더 좋은 더 가치가 있는 단지를 살수 있도록 앞마당을 늘려 나간다!
3주택 이상 다주택자 의 투자 방향성
#지금 규제 시장에서 보유세 리스크 를 가져가면서 까지 채수를 늘리기 보다는 ,2주택(지방광역시 포함) 을 모두
매도하여 현재 비규제 지역에서 가장 좋은 자산으로 투자 갈아타기를 진행 해 보는것 이 좋다!
#빨리 부자가 되기 위해서 주택수를 늘리기 보다는 정부 의 세금 정책이 나오고 판단 하는것이 현명한 판단이라 생각 한다. 다주택 포지션 보다 자산이 늘어나는 속도가 빠르지 않을 수 있지만 , 우리가 하는 투자의 목적은 가치에 맞는 가격에 도달할 때까지 잘 버티는 것! 입니다.
#적용점 ( 의식적으로 한다 )
# 5순위 시세표 와 함께 앞마당을 더 효율적으로 관리 한다.
# 정찰병 단지 뽑기 - 지역별로 5개 이상 을 알림 설정하고 매일 하루 한개 생활권 시세 트래킹 하기
# 매일 확인 하고 , 괜찮은 매물 올라올 때 마다 전화 하기
( 점유자 확인 , 매도인 상황 , 단지 거래 분위기 , 물건 수리 상태 모두 확인 )
# 해당 지역 전수 조사 하여 조건 더 좋은 매물 있는지 확인 한다.
#매물 모두 보기 , 괜찮은 매물이 나왔다면 그 매물 과 인근에 있는 부동산 에서 확인 할수 있는 매물 모두 확인하여 투자 의사 결정 까지 해라 ! 더욱 중요한것 은 나의 경험에서 나온것 이지만 , 첫투자를 하였을때 , 투자 할수 있는 물건( 매물)이 많지 않다보니깐 , 협상을 할때 네고 또는 협상에서 조급한 행동을 하였고 , 조금 아쉬운 부분이 있었다.
5순위 시세표를 관리하면서 꾸준히 앞마당의 물건들을 시세 트래킹을 하면서 매물을 정리 하였다면 , 하는 아쉬움이 있다. 다음 투자 2호기 때는 반드시 적용하겠다.^^
#전고점 에 가깝거나 이미 넘은 아파트 를 투자로 접근 하는 방법!
#이미 많이 오른 전고점 을 지나서 현재 시점에서 저평가 가 아닌 매매 가격 을 매수 한다면
리스크 가 매우 크기 때문에 , 선호도 가 덜하지만 , 충분히 가치가 있으며 ,
상대적 저평가 기준으로 비싸지 않은 가격을 투자 우선순위 로 볼수 있다!
#지역 생활권 내에서 선호도가 조금 떨어지고 ,
현재 가격이 전고점 가격을 도달 하지 못하였더라도 가치가 있다면
투자 할수있다. 현재 시장에서 상승하는 단지가 많지만 , 그안에서 선호도 가 조금 떨어지더라도
상대적 저평가 ( 비교평가 ) 를 하여 , 가치대비 가격이 비싸지 않은가격이라면 투자 할수있다.
단, 나의 종잣돈 안에서 안전한것 을 먼저 고려
#투자자 관점으로 집을 볼때는 부사님 께 실거주가 아닌 , 투자 하러 왔다고 솔직하게 이야기 한다.
집상태 와 동층향 상관없으니 , 싼집 을 보여 주세요 ! 라고 말해보기!
실거주 하러 왔다고 하면 부사님들이 보여주는 집은 가격과 상관 없이 남향 , 인테리어 된집 같은
상품성이 좋은 집을 보여준다. 하지만 , 동 층 향 상관 없이 , 남향 과 동향의 가격차이가 많이 나타난다면,
투자로 동향을 선택한다. ( 투자금을 줄일수있는전략 , 전세가 실거주가치는 동일하기 때문에 현재 전세시세와 매매가격이 싼 물건을 투자 우선순위로 볼수있다. )
#가장 좋은 것을 사라는 의미
나의 생각 = 가장 좋은것 1채를 매수 한다.
투자 전 꼭 이질문 하기! ( 저환수원리 에 맞는 아파트 중 )
같은 매매 가격 을 가지고 있는 아파트 중 가장 좋은가?
동일한 투자금으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은가?
투자의 기본
가치 대비 싼 물건을 매수한다.
제 가치를 찾을 때까지 기다린다.
-투자 실력-
#투자자 의 매도 기준
“비규제 지역은 어느 정도 수익률을 생각해야 하는 건지 언제 쯤 매도 하는걸 로 계획 해야 할지 궁금합니다.”
내가 팔고자 하는 물건의 가격이 싼지 비싼지 알아야 한다.
매수 와 보유 그리고 매도 가 있는데 , 투자시 가장 어려운 구간은 보유 와 매도 구간이다.
매수가 가장 쉽다.
투자 수익률은 100% ,200% 까지 바라보고 투자를 진행 해야한다.
매도의 원칙
1.충분한 수익을 얻었을 때
2. 보유할 수 없는 리스크 가 있을 때
( #지방의 경우 , 향후 공급이 과다 하게 많을 때
지방에서 높은 전세 가격 은 주의해야 하고 , 만기 시점에 공급 물량을 반드시 확인 하라!)
3.더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때
4. 땅의 가치가 높은 곳은 팔지 않는다. ( 가치 성장 투자 )
#지방 투자 매수 전략
지방 투자 의 두려움
매도의 걱정
공실 상태로 매도 , 세 낀 매물로 매도 등
지방 의 상승 시장에서 매도를 할때 , 물건을 보지도 않고 매수하는 경우도 있다.
세낀 물건을 매수하는 경우도 있다.
#우리가 바라는 시나리오
지방 투자를 진행했을때 가장 좋은 시나리오는 지방에서 매수 한 아파트가 오르고 수도권은 주춤하면서
지방 아파트 매도 후 얻은 수익으로 수도권 아파트를 매수하는 것!
가장 중요한 것 은 매도 이후 내가 매도한 물건 의 가치보다 더욱 좋은 가치가 있는
단지 를 투자 및 매수할 단지가 있는지 판단한다.
매도 잘하려면 ?
1. 가격이 1등 인가 ?
2. 일 잘하는 부동산 사장님과 거래중 인가?
3. 거래가 되는 시장인가 ?
가격을 선정 하는 방법
해당 아파트 , 주변 아파트 와 비교 했을 때도 가격 우위
그러나 계속 낮추는 치킨 게임 을 하지 않는 것이 중요 !
최대한 많은 공인 중개소 에 매매를 내놓아야 함
여기서 중요한 것은 잘하는 사장님 을 찾는다
=잘 하는 사장님 이란 거래를 만드는 분 을 찾는다!
# 투자 생각을 키우는 방법 - 나와 같은 고민 , 적용점 -
( 생각을 확장하는 방법 )
가설 세우고 검증하기
어떤 가설을 세우고 이 가설이 맞는 이유를 논리적으로 설명해보세요
만약 , 설명할 수 없다면 잘 모르는 것이고 질문을 해야 한다.
모르는 것 을 빠르게 인정하고 나보다 투자 경험이 많이 선배 와 동료들에게 물어본다.
나의 생각을 검증 하기 위해서 하는 방법은
1. 현재 시세 검증 ( 이 정도 입지의 아파트 면 이 정도 가격 일거야 ~)
2. 앞마당 중 비슷한 입지를 가진 곳과 가격 비교 를 한다.
3. 왜곡된 흐름이 있는지 확인 한다. ( 왜 같은 입지 인데 , 이 단지 의 매매 가격이 상승 했지? )
원인 을 조사한다. 기사 검색
4. 추후 투자 단지 검토 시 참고 한다.
# 1호기 투자 이후 앞마당을 만드는 과정에서 집중도 가 확 떨어지는
느낌을 받아 마인드 를 어떻게 정비 해야 될지 고민 입니다.
처음이기 때문에 힘들 수 밖에 없습니다.
#주우이님 이 본 주변에서 성공한 사람들의 공통점
1. 목표가 구체적이다.
2. 목표 안에서 의미와 재미를 찾습니다. ( 스스로에게 동기 부여 를 한다 )
다른 사람과 비교하지 않기! 어제 와 나 자신과 비교하기!
하루 하루 스스로에게 작은 보상을 주면서 재밌게 하자!
3. 될 때까지 반복 합니다.
지금 힘든 시간이 먼 훗날 웃으며 말하는 날이 온다!
그리고 다시 편해지는 시간이 올 가능성이 높습니다!
#투자 환경에 오래 남아 있을 수 있는 방법
성공의 순서
1.투자 공부 초기 : 즐겁고 재밌어서 열심히 함
2.슬럼프 예전 같지 않는나 , 1호기 투자 목표 이루고 난뒤 , 목표가 사라져 슬럼프가 온다.
3.루틴화 , 슬럼프가 왔을때 , 루틴을 만들기 위해서 노력한다.
4.보상 , 루틴을 만들고 , 규제 시장에서 비가 오고 눈이 오는 힘겨운 나날들을 버티면 보상이 온다.
5.성공 = 목표 자산
이번 열중반에서 독서를 하고 강의를 듣고 매일 원씽을 이루며 조금씩 나아지고 있다고 느꼈습니다.
사실 11월 1호기 매수를 진행하고 잔금까지 마무리 하였을때 , 당시 목표가 사라진 느낌이었습니다. 정말
1호기 목표가 사라지니깐 바로 슬럼프가 와서 매우 힘들었습니다.
하지만 , 한달도 안쉬고 2년5개월을 계속 달려왔습니다! 결국에는 루틴을 만들어 매일 매일 가장 중요한것을 꼭 해내려고 노력 하였고 , 슬럼프가 싹! 다 사라진것 같습니다! 물론 힘들때도 있지만…ㅋ
주우이님 긴시간 강의 준비하신다고 정말 고생 하셨습니다! 강의 내용이
정말 유익하고 공감되는 이야기들로 이번강의 는 재밌게 배웠습니다! 감사합니다! 주우이님!!
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