[열중 49기 2번달 투자&독서와 4랑에 빠졌죠 리치샘킴] 3강 강의 후기

안녕하세요!!

부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.

이번 강의는 양파링님의 전세빼기 강의였는데요,

지난해에 1호기 계약을 하고,

금년 2월에 전세 신규계약을 하면서 경험했던 내용을 복기하는 마음으로 강의 들었습니다.

전세빼기 복기를 하는 마음으로 강의를 들어보니,

소중한 경험이 얼마나 중요한지 다시 한번 알게되었구요,

소중한 경험을 나눠주신 양파링님께 정말 감사한 마음을 전하고 싶습니다.

[인상 깊었던 점]

첫번째, 전세 셋팅은 그냥 세입자 구하기가 목표인가?

매수 후 적정 전세가로 안정적인 세입자를 확보하여

투자금 회수와 현금흐름을 최적화 하는 투자의 핵심 실행단계이다.

두번째, 전세 셋팅을 미리 알아야 하는 이유 3가지

계약 조건을 되돌릴 수 없고,

자금 조달 계획이 완전히 틀어질 수 있고,

더 좋은 투자기회를 놓칠 수 있다.

세번째, 현재 시장에서의 전세 셋팅 가능한 5가지

전세대출을 안받는 경우는,

현금 전세이거나, 세낀물건 또는 주인 전세는 전세대출을 받지 않아도 된다.

전세대출을 가능하게 하는 방법은

매도자 전세 계약 후 승계하는 조건인데, 매도자가 계약 후 전세를 승계하는 방법이 있고,

잔금을 치고 전세를 셋팅하는 방법이 있다.

주인전세의 경우는 만기시 공급물량 체크 필수, 

매도자 전세계약 후 승계의 경우는 은행에 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인 필수이다.

네번째, 적정 전세가 설정하기

적정 전세가를 설정하는 방법은

단지내 유사평형의 전세가를 확인하고, 내물건이 어느정도인지 파악하고, 

실제 실거래가를 확인하여 호가와의 차이를 알고 있어야 한다.

같은 생활권 내 경쟁 관계에 있는 또는 더 좋은 단지의 전세가를 확인하고,

단지가 있는 생활권 보다 상위 생활권의 전세가가 어떻게 형성되어 있는지도 확인해야 한다.

마지막으로 인근 지역의 공급 물량을 고려하여 전세가 형성이 어느정도 되어 있는지 확인하여

실제 전세를 뺄 수 있는 적정 전세가를 가늠해야 한다.

다섯째, 리스크를 줄이기 위한 임대기간 설정

임대 만료기간에 공급물량이 많이 예정되어 있다면, 

전세 만료기간을 연장하여 입주기간 후 3개월 여유를 두고 계약하는 방법이 있지만,

세입자의 양해가 필요한 상황이다.

여섯째, 지방에서의 소액투자 전세 셋팅

지방은 대부분 전세 보증 보험을 가입하여 

전세 대출을 받으므로

KB 일반시세 기준으로 90% 대출이 가능하므로

시장 상황에 따라 매매가 기준으로 대출 가능 이상의 전세 셋팅이 어려움을 알고 대응을 해야 한다.

일곱째, 전세 연장 또는 매도의 결정 기준

갈아타기 물건이 정해졌다면 

적극적인 의사결정이 중요하고,

더 중요한 것은 매도 후에 손에 쥐는 돈이 얼마인지에 따라 결정이 달라질 수 있음을 알고 결정해야 한다.

여덟째, 임대 리스크 줄이는 방법

입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소가 무엇인지 면밀히 파악해야 한다.

임대 최고가를 고집할 필요가 없다. 욕심으로 기회비용을 날리지 말자.

시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어하기

안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있다.

무엇보다 살 때 싸게 사는 것이 중요하다.

[적용하고 싶은 점]

적정 전세가 설정하기 위한 단지, 생활권, 공급 정확하게 파악하기

리스크를 줄이기 위한 전세계약기간 검토해 보기

최근 전세 빼기를 경험한 나로서는

양파링님의 전세빼기 강의는 기존 경험을 복기하고

조만간 전세계약시에 전세기간 설정 등에 많은 도움이 될 것 같다.

소중한 경험 나눠주신 양파리님 정말 감사합니다~~ ^^