[내마실5기 9조 에머랄드] 4강 후기 권유디님 - 2026년 3월 여러분들이 궁금해하는 것들(ㅎㅎ 나도 궁금했는뎅)

3강 용맘님 강의에 초대받았으나 직장 행사 진행 관계로

오프강의를 4주차로 미뤘습니다.

양파링님과 함께 오프강의 최장시간 양대산맥이신 권유디님 강의라

살짝 겁을 먹고 갔지만….^^

그래도 우리가 궁금해하는 것들을 알려주신다고 했고 

미리 질문도 받으셨으니

본 강의 내용은 좀 적을꺼라는 예측도 하고 갔습니다.

네, 다른 때보다 일찍 끝난건 맞는데요,

일찍 끝난만큼 또 컴팩트하고 임팩트있고(ㅋㅋ 라임 산다) 

아주 좋은 강의였습니다.

예산에 맞춘 단지는 맘에 들지 않는 점,

보유세가 확정되지 않은 정책의 불안 속에서 매수해야 한다는 점,

단지 볼 때 교통, 환경, 학군, 세대수 뭘 더 중요하게 봐야할지 헷갈린다는 점,

지금 사는게 맞는지, 갈아타기 하는게 맞는지, 불안하다는 점,

어쩜 이렇게 우리의 궁금증을 콕콕 찝어 내셨는지 ^^

ㅋㅋ 쪽집게시네요.

10.15대책이라는 규제 이후 실거주를 위해 각 지역(구별로)에 필요한 대출금액과 실거주 필요금액을

평형대별로 정리해 주신 표 아주 요긴했습니다. 

참고해보기에 정말 좋습니다.

가격으로는

현재 전고점 넘은 것(하이 리스크, 하이 리턴),

전고점 이하인 것(미들 리스크, 미들 리턴),

전고점 대비 -20% 이하인 것(로우 리스크, 로우 리턴)으로 나누어 설명해 주셨고

(으윽, 제가 보는 단지들은 전부 하이 리스크, 하이 리턴이라 두렵습니다)

금리로는

환율, 전쟁 등의 원인으로 금리 인상 불확실성이 확대되고 있으며

금리가 인상되면 시장이 차가워질 수 있다는 가능성도 열어둔 상태에서 

내 집 마련 여부를 판단하라고 하셨습니다.

마지막으로 거래량에 관한 설명에서는 

항상 가격이 오르기 전엔 거래량이 터졌다는 것을 알려주셨습니다.

지금은 그동안 가격 흐름이 저조했던 지역들이 갭 메우기를 하며 

거래량이 늘고 가격이 올라가고 있는 상태라고 하셨습니다.

현재 핫이슈인 5월 9일 이전 다주택자 중과 유예가 끝나면 어떻게 될지를

과거의 사례를 들어 설명해 주셨습니다.

예전에도 다주택자 양도세 중과가 시행될 때와 

다주택자 종부세율 인상 발표되었을 때

처음엔 급매가 출연하며 단기 보합을 보였으나

결국엔 시장에 매물이 감소하고 거래량이 줄어드는 상태에서

호가가 계속 뛰었다고 했습니다.

==> 그래서 실거래가보다 높은 가격이라도 대출원리금을 감당할 수 있다면

      매수해야 한다고 알려주셨습니다.(으윽, 저도 그러고 싶은데 제 집이 매도가 안되서…)

보유세가 인상되면 팔아야 하는가?에 대해서도

실제로 과거의 예를 들어 보이시며

보유세를 내더라도 사이클상 매도하지 않고 

보유하는 것이 장기적으로 더 유리하다고 하셨습니다.   

부동산 시장의  수급에 있어서도

토허제 지역에서 신규 전세 물량이 출회될 수 없어

전세 시장의 불안이 심화될 가능성이 크므로

(그나마 지난 장에는 입주라도 많았는데, 지금은 그렇지 않음)

가급적 무주택자로 그냥 있지 말고

내 집 마련에 나서는 것이 좋다고 했습니다.

한 판으로 26년 3월의 부동산 시장을 정리해주시며

가격 : 최상급지 위험함(하지만 10년을 바라보고 품을 여유가 되면 ok)

         (그럼 2급지를 주로 보는 저는 우짤까요? 5년 안에 퇴직인데 10년을 

          바라보고 품는다? 흑흑)

금리 : 인상 가능성도 존재하나 동결 가능성도 있다고 하셨다.

         (그런데 요즘 자꾸 올라요. 선거 전에 다른 거-세금, 규제-로는 더이상 하면 

          표 잃을까봐 자꾸 은행 건드려 대출금리만 올린대요. 은행은 가산금리로 

          결국 대출금리를 올리구요ㅜㅜ)

거래량 : 거래량과 매물이 모두 부족한 상황에서 실거래가 대비 높은 호가가 계속 나올 가능성이 크다고 합니다.

수급 : 무조건 부족하고 그래서 전세난이 심화된다고….

==> 그래서 결론은 이제 전고점 대비 하락률은 의미가 없는 시장이 되버렸다.

     (흑흑, 제가 월부 시작한 25년 6월 이후로는 저는 계속 상승만 봐서 전고점 대비 하락장을 구경도 못했어요)

     단기적인 가격 등락보다는 10년 후의 우상향을 바라보고 의사를 결정해야 한다고 하셨습니다.

     이 와중에도 전고점 이하인 물건이 있다면 그건 적극 매수를 검토하라고~

과거의 매매가 흐름과 현재 매매가 흐름을 비교해주시며

지금은 거친 파도가 쳤지만 실제로는 잔잔한 호수처럼 조용한 시장이니

이제는 규제를 장애물이 아니라 기회로 바라보고 행동으로 이어가야 할 시기이다.

아직 세제 정책이 안 나왔다는건(규제의 끝판왕은 세제 정책) 상승장이 그만큼 무르익지 않았다는 의미니

세제 정책이 나오기 전에 자산을 가져야 한다.

세제 정책은 자산의 가격이 올랐을 때 나오는 정책이니

가격이 더 오르기 전(세제 정책이 나오기 전) 

자산을 가지고 있어야 한다라는 말씀은 

갑자기 정신이 번쩍 들게 하는 전광석화같은 얘기였습니다.   

M2(통화량)과 GDP(국내총생산)과의 관계를 짚어주시며

2008년 이후로 저축만으로는(소득만으로는) 자산 가격 상승을 못따라가는 시기가 되었고

그래서 반드시 실물자산을 가지고 있어야 한다는 말씀을 하셨습니다.

권유디 튜터님 스스로 만드신 연구물이신지 서투기 때 강의에도 소개하셨던

서울시 ‘저평가지수’, 이 저평가지수가 80을 넘으면 위험지수로 받아들여야 하는데

지금은 아직 71.47이라며 이 수치마저도 2급지 이상 상급지가 많이 올라서 만들어진 수치인거라며

지금은 아직 80이 안되었음을 그래서 아직은 매수하기에 위험하지 않다는 것을 다시 한 번 일깨워 주셨습니다.

(이러다 제 집이 매도되고 드디어 갈아타기 할 집을 제가 비로소 매수할 수 있는 시점이 되었을 때, 

 그땐 위험지수 80이 되버리는건 아닌지….ㅜㅜ  답답합니다)

어쨌든 우리가 할 수 있는 대응뱡향은 규제냐 비규제냐가 본질이 아니라

각자 실거주가 되느냐 안되느냐에 따라 어떤 포지션을 취할지 결정하고

내 상황에서 더 좋은 자산을 사는 것이 본질이라는 것을 짚어 주셨습니다. 

지금은 아파트를 사야하는 시기이고

규제로 사람들이 매수를 고민할 때가 기회였고,

서울 수도권 투자는 시간에 따라 지역간, 지역내, 단지내에서도 서로 다르게 투자 기회를 준다는 것,

그러니 감당할 수 있는 예산으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은 것, 가장 가치있는 것을 사라.

중간에 가격이 주변상황으로 흔들릴지라도 장기적인 우상향을 믿고 단기적인 가격 변동을 감내할 수 있다면

사라. 지금은 사야되는 시기이다~ 라고 하셨습니다.

이후 여러 질문들에 대한 답변으로 

그동안 내가 헷갈렸던 부분들도 짚어주셔서 

덩달아 많은 도움이 되었습니다.

이미 알고 있지만 비교의 순간 헷갈리는 땅의 힘!!!

그렇지. 땅, 땅, 땅을 봐라.

그리고 대장 25평이냐 한 급 낮은 34평이냐 선택이 어려울 때는

실거주 가치를 보여주는 지표로 전세가를 보라고 알려주셨습니다.

전에도 들었던건데 왜 결정적 순간에 이런게 안 떠오르는건지….

같은 조건이라면 전세가격이 높은 집을 우선순위로 두고 선택하라는 점, 명심해야겠습니다.

그리고 정책이 구체화되기 전에는 무리하지 않는 선에서 일시적 1가구 2주택 전략으로 가는 것도

나름 현명한 방법이라고 하셨습니다.(네에, 저도 그렇게 하고 싶습니다. 전세 놓고 대출없이 전세금에 합쳐서

한 채 더 사고 싶은데 그 정도 자산 여력이 안되네요 ㅜㅜ)

권유디님은 완행열차를 놓칠까봐 뛰어가서 잡아타기보다는

조금 기다렸다 급행열차를 타는 편이라고 하셨습니다.

저도 그러고 싶습니다.

아직 실력이 미천하여 굳이 뛰어가 완행열차를 잡아타는거 아닌지 두렵습니다.

매도도 안되고 불안한 마음에 정말 이러다 내가 딱 그렇게 하는거 아닌가 걱정이 되기도 합니다.

마음이 안 좋아도 언젠가 올 매도시기에 기회를 잡기 위해

지금도 연락주시는 부사님들 매물 다 보러다니는데

한 편으로는 이게 의미가 있나 싶고 마음이 울적해지기도 합니다.

매도에 3개월이 걸렸다는, 그러는동안 마음이 힘들어

절과 교회에 다 갔었다는 웃픈 월부 동료의 말이 떠오릅니다.

남편 따라 성당이라도 나가봐야 할런지

한가해보이 멘토님의 매도 특강도 들었는데

제대로 실천을 못하고 있는 것 같아 스스로가 많이 자책이 됩니다.

토허제 하에서의 매매 절차는 내마중에서도 서투기에서도 내마실에서도 

반복해서 여러 강의에서 배우고 있는데

정작 제가 써먹을 일이 안 오고 있네요.

상급지로 갈아탈 때 내가 싸게 매도하게 되더라도

더 싸게 매수할 수 있으면 된다고 강의에서 말씀하셨는데

다주택자 할인매물도 사라져가고

이 좋은 기회를 실기하는게 아닌가 울적합니다.

집을 너무 늦게 내놓은 것 같기도 하고

그렇다고 내집을 헐값에 던지고 제대로 된 물건을 못 잡을까봐 겁도 납니다.

한 주 한 주가 다르게 급매물은 소진된 느낌이 현장에서 느껴지거든요.

얼마나 내집을 헐값에 던져야 할지 몰라서 갈아탈 집을 가격대가 다양하게 매물을 보고 있기는한데

이럴바엔 안 갈아타는게 낫겠다 싶은 경우도 있어서 

제대로 하고 있는건지 어렵습니다.

눈 앞에서 날아가는 엄청 할인된 다주택자 매물을 몇 주간 보면서

이제는 그런 할인 매물이 안보이는걸 지난주말부터 느끼면서

언제쯤이면 나도 이건 정말 기회다 싶은 기회를 잡을지 

그게 가능은 할지, 덧없는 꿈일지 다시 생각해보게 됩니다.

지금 집이 첫 집이 아니라고

모닝부터 타기 시작해서 벤츠로 가는거라고 

권유디님은 말씀하시지만

저는 더이상 갈아탈 나이가 아니기에 

더 신중해지고 마음이 힘든 것 같습니다.

이젠 이사다니기도 이삿짐 다시 챙기기도 힘든 체력입니다.

마지막 집이고 싶습니다.