[지투28기 16배 성장해서 파이어해야조 또지또규] 1강 후기 : 지방 투자의 모든 것

인트로

    안녕하세요, 순자산 10억 달성하고, 또 10억 쌓고, 또 10억 쌓을 또지또규입니다. 

  1강에서 잔쟈니님께 지방 투자의 전반에 대해 배울 수 있었습니다. 명료하고 실질적인 강의가 참 와닿았습니다.

저평가의 함정

  저평가는 저환수원리 중에서도 가장 먼저 나올 만큼 중요합니다. 다른 원칙에도 영향을 미치기에 더 근본적인 요소라고 할 수 있습니다. 저평가 된 단지를 사면 원금 보전에 유리하고, 리스크도 적으며, 수익률도 높기 때문입니다. 특히 지방 소액 투자에서는 더욱 큰 의미를 지닙니다. 소액 투자는 가진 돈이 적기 때문에 최대한 저평가 된 단지를 사야 하기 때문입니다. 또한 매도 타이밍의 시장 분위기에 따라 매도를 못하고 넘어 가버리면 버텨야 하는데 그때도 저평가를 싸게 샀다면 버틸 수 있습니다.

  그런데 우리는 직관적으로 ‘전고점 대비 얼마나 떨어 졌나’를 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 물론 일리가 있고 실효적인 관점입니다. 하지만 잔쟈니님은 진정한 저평가의 의미를 이야기합니다.

  지방 시장은 어차피 다 저평가 되어 있기 때문에 이때는 가격만 보지 말고 가치를 우선적으로 봐야 한다는 것입니다. 조금 덜 싸더라도 훨씬 가치 있는 단지를 살 수 있는 시기입니다. 지방 투자를 하면 어떻게든 투자금을 더 줄이려는 유혹에 빠지기 십상인데 돈을 조금 더 넣더라도 가치 있는데 싼 단지를 사야겠다고 생각했습니다.

매도 이야기

  많은 투자자에게 가장 큰 지방 투자 허들은 매도입니다. 수도권은 늦게 오르지만 중장기 보유가 가능한 반면 지방은 가수요가 적어 반드시 매도해야 합니다. 문제는 그 시기에 수익이 나지 않거나 규제에 걸려 매도가 여의치 않을 수 있다는 점입니다. 그렇게 타이밍을 놓치면 수익을 전부 반납해야 합니다. 더구나 매도 타이밍을 놓치면 꼼짝없이 세입자를 안고 팔아야 합니다. 매도 난이도는 더욱 올라갑니다.

  잔쟈니님은 이런 고민을 명확히 알고 설명해줍니다. 매도 전략, 그리고 각 상황에 따라 펼쳐 지는 상황의 시뮬레이션을 알려줍니다. 특히 개인적으로 해봤던 걱정, 투자 이후에 매도 시기에 규제 지역으로 묶이는 경우를 냉철하게 데이터로 비교해줬습니다. 실제로 한 계산은 예상과는 달랐습니다.

  실제로 겪으면 예상과는 다른 게 투자 현장입니다. 지방 투자에 대해 더욱 열린 마음을 가져야 겠습니다.

여전히 유효한 전략

  최근에 집개수를 무리하게 늘리지 말고 베타 투자도 고려하라는 이야기를 듣습니다. 정부의 규제와 시장 상황이 일단 조심하게 하는 것입니다. 그럼에도 기본적인 방향은 변하지 않았습니다.

  ‘내 종잣돈을 두 배로 늘리는 투자’를 하는 것이 원칙이고 방향입니다. 그것이 어떤 방법이라도 좋지만 현실적으로 고려하면 지방 부동산 만큼 확실하고 큰 수익을 가져다 주는 전략은 별로 없습니다.

  원칙은 변하지 않습니다. 상황에 따라 적용하는 기준이 달라질 뿐입니다. 

B.M Point

1. 적정 전세가 찾아보기
2. 수익 보고 매도 시 결과 시뮬레이션 해보기