안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하고 싶은
월부지니1입니다.
오늘은 저의 첫 지방투자실전반 튜터님이셨던
💕잔쟈니 튜터님💕의 1강 강의 후기를 작성해보려고 합니다.
제가 1년 반전에 튜터님반의 조원으로 처음 지방투자실전반에 입성하게 되면서
정말 많은 변화가 있었던 것 같습니다.
저의 첫 실전반 튜터님이셨던 쟈니 튜터님의 1강 후기 작성해보도록 하겠습니다.
과거와 현재, 지방의 전세가율
튜터님께서는 시작하기에 앞서
과거와 현재 지방의 전세가율에 대해 보여주셨습니다.
정말 놀라웠던 것은 3개월만에
전세가율이 정말 많이 변했다는 것입니다.
이 변화는 투자하기에 긍정적인 변화였습니다.
현재 지방 많은 지역들의 전세가율이 3개월 전보다 많이 올랐고
4년 전보다 가격도 싼 상황이었습니다.
여기서 중요한 것은
“가치있는 단지를 매수하는 것”이라는 점이었습니다.
전세가율이 높은 단지들은 주로 가치가 적은 경우가 많습니다.
아래는 제가 살고 있는 지역에 가치가 떨어지면서 전세가율이 높은 단지입니다.
현재 투자금은 약 4~6천만원 사이를 왔다갔다 하고 있습니다.
쟈니튜터님께서는 이런단지에 투자할 것이 아니라 더 가치있는 단지에 투자해야하며
그런 단지에 투자했을때 돌아오는 수익이 크게 달라진다고 말씀해주셨습니다.
아래 단지는 나름 저희 지역에서 선호도가 있는 단지인데요,
현재 매매가 3.6억, 전세가 2.9억으로 약 7천만원의 투자금이 소요됩니다.
튜터님께서도 울산의 예시를 가져와서 수익금이 얼마나 차이나는지 보여주셨는데요
비슷한 투자금이 소요된다면 조금 더 비싸더라도 가치있는 단지에 투자해야 한다는 것을 알 수 있는 사례였습니다.
📝 지니's BM
지방투자에서 소액으로 투자하는 것도 중요하지만 가장 중요한 것은 “가치”이다. 투자금이 조금 더 소요되더라도 가치있는 단지에 투자할 수 있도록 한다.
나에게 맞는 지방 투자 방향성은 무엇일까
사실 우리 모두가 지방투자하는 이유는 “종잣돈을 불리기 위해”입니다.
한때는 이 사실을 간과했었고, 지방투자만으로 부자가 될 수 없다는 사실에 암담하기도 했습니다.
하지만 지금은 분명하게 알고 있습니다.
“나의 상황에 맞는 투자”를 해야한다는 것을요.
튜터님께서 강의에서 말씀해 주셨듯, 수도권 투자를 할 수 있는 상황 / 지방 가치성장 투자를 할 수 있는 상황 / 지방 소액투자만 할 수 있는 상황 등 각자의 상황에 따라 맞는 투자를 해야하는 것이었습니다.
이것을 보면서 나는 여전히 “소액투자”를 한번 더 해야하는 사람이고,
그를 통해 종잣돈을 많이 불려야 한다는 것을 알고 있습니다.
제가 하는 투자는 지방에서 땅의 가치가 높은 지역에 할 수 있는 투자가 아니라
사람들이 다들 “애매한데”라고 생각하는 투자를 하게 될 확률이 높다는 것을 튜터님 강의를 통해 다시 한번 더 메타인지 할 수 있었습니다.
이렇게 지방 소액투자를 해야하는 저에게는 “투자범위”가 그 무엇보다도 중요했는데요
앞서 검토해보았던 “가치있는 것”과 “가치없는 것”에 대해 제대로 알고 나만의 투자마지노선을 정해야 한다는 것이었습니다.
이 강의를 들으면서 내내 들었던 생각은 저의 첫 투자였습니다.
“투자금”이라는 상황에 굉장히 의존해서 선택했던 투자였다는 생각이 복기를 하면 할수록 많이 듭니다.
제가 한 투자가 “가치가 없는 단지”는 아니라는 점에서 안도되기도 했던 것 같습니다.
지방광역시에서는 20평대 소액투자로도 괜찮은 수익을 거둘 수 있다는 것을 알 수 있었는데요
여기서 중요한 포인트는 1. 중심부에 위치하는지 2. 살아야만 하는 이유가 있는지 3. 연식 좋은 아파트가 밀집되어 있는지 3가지였습니다.
위 그래프에 나와있는 단지는 제가 투자햇던 단지인데요
굉장히 소액으로 투자해서 투자금이 정말 적엇던 저에게는 좋은 투자였다는 생각이 듭니다.
하지만 튜터님이 알려주신대로 3가지를 검토해보았을 때 1. 중심부에 위치하는지 라는 부분이 애매하다는 생각이 들었습니다. 1호기 투자 복기때도 적었지만 “투자금이 적게 차이난다면 중심부에 있는 곳에 투자하겠다”라는 저의 복기와도 들어맞는 부분이라 기분이 좋으면서도? 아쉬운 부분이었던 것 같습니다.
10억 달성기의 발판이 된 지방 소액투자
튜터님께서는 쿳쥐님의 10억 달성기를 가져와서 말씀해주시면서 지방 소액투자가 우리에게 왜 필요한지 알려주셨습니다. (쿳쥐님은 25년 5월 실전반 동료분인데 넘 열심히 하시고 유쾌하신분!!)
종잣돈이 단 4천만원 밖에 없었던 쿳쥐님께서 2년뒤 1억을 손에 쥐게 되셨다고 합니다.
마치 쿳쥐님의 처음은 저의 처음을 보는 것 같았습니다.
비록 저는 아직 싱글이지만 저의 투자가 수익률 100%를 달성하고 2년간 제가 모을 수 있는 종잣돈을 열심히 모은다면 저 또한 1억은 모아있겠구나라는 생각이 들었습니다.
튜터님께서 말씀해주신 것처럼 지방 소액투자란
나의 돈을 효과적으로 불리는 것이 첫번째 목적이고
더 좋은 자산으로 바꾸는 것이 두번째 목적입니다.
항상 지방 소액투자만 해야하는 걸까…
마음이 힘들었던 분들께는 쿳쥐님의 10억 달성기가 정말 많은 귀감이 될 것이라는 생각이 들었습니다.
저 또한 이런 소액투자를 통해 나아가신 분들을 보면서 앞으로 나아가야겠다는 생각이 들었습니다.
지방의 선호도와 투자범위
정말 감사하게요 쟈니 튜터님께서 각 지역별로 가격 결정요소를 한판 정리해주셨습니다!!!!!!
유레카!!!!!!
제가 가는 임장지에서 중요한 것이 당연 눈에 띄었는데요
이번 임보에 튜터님께서 알려주신 가격결정요소를 꼭 한번 넣어보아야 겠다는 생각이 들었습니다.
튜터님께서 알려주신 가격결정 요소를 통해 선호도가 헷갈리는 단지들에 적용한다면
선호도 나래비 세우기가 한결 수월할 것 같다는 생각이 들었습니다.
📝 지니's BM
튜터님께서 알려주신 가격결정요소를 활용하여 단지 선호도 파악하기
투자의사결정과정의 3단계
그리고 튜터님께서는 “확신”을 가지는 투자 의사결정과정에 대해서 알려주셨는데요
저도 처음에는 이 순서대로 투자물건 찾는 것이 어려워 애먹었던 기억이 새록새록합니다.
그저 투자금에 맞춰서만 보려고 했었던 과거의 나자신!!! 너무 위험한 방법이었다!!!!
가장 중요한 것은 “가치가 있고 가격이 싼것”을 찾는 것이었습니다.
이것은 앞서 알려주신 가격결정요소를 통해 가치가 잇는지 판단하고 비교평가를 통해 싼지 여부를 판단해볼 수 있었습니다.
처음에는 순서를 지키면서 해나가는 것이 어려웠었는데
하다보니 많이 익숙해진 것 같습니다.
하지만 이번에는 임보 자체에 저평가/투자금/리스크 판단하는 칸을 만들어 각각 판단해보아야 겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 중요한 것은 “단편적으로 지역 내에서만 볼 것이 아니라, 나의 앞마당 전체적으로 넓게 비교해보는 것”이었습니다. 이번 임보에는 꼭 이부분도 반영하여 저의 전체 앞마당에서 투자하기 좋은 단지를 리스트업해보도록 하겠습니다.
📝 지니's BM
1. 저평가/투자금/리스크 판단하는 칸을 만들어 평가해서 투자후보 단지들 뽑기
2. 앞마당 전체적으로 가격 비교를 통해 가장 좋은 투자후보 뽑기
투자금은 이렇게 확인하세요
가장 인상깊었던 주제였던 투자금 확인!
목표 매수가와 목표 전세가 설정을 통해서 보다 정확한 투자금 파악이 가능했습니다.
이부분은 TOP3가 나온 뒤에 적용해보아야 유의미할 것 같다는 생각이 들었습니다.
#목표 매수가 설정하기
목표매수가를 설정할 때는 호가보다 싸게 목표할지, 호가와 비슷하게 목표로 할지를 판단하는 기준들이 있었습니다. 제가 3월 중에 2호기를 찾을 때 이 부분을 알았더라면 협상을 해서 깎으려는 노력을 하지 않았을지도 모르겠다는 생각이 들었습니다.
제가 보고 있던 지역은 매매 물건 자체가 많이 없고 최근 실거래도 꽤나 높은 가격에 거래되고 있는 지역이었습니다. 그렇기 때문에 협상을 하려고 해도 잘 되지 않았던 것이었는데요
상승기에 들어선 지역에서는 호가와 비슷한 가격을 목표 매수가로 잡아야 한다는 것을, 그리고 너무 과하게 협상을 하면 안된다는 것을 알 수 있는 부분이었습니다
#목표 전세가 설정하기
목표 매수가보다 조금 더 세세하게 살펴보아야 할 부분이 바로 전세 설정이었습니다.
내가 전세로 낼 물건의 전세가를 설정하는 부분이었는데요
전세는 생활권 전체적인 전세 동향을 파악하고, 상중하 단지들의 전세 상황과 과거의 전세 동향까지 다방면으로 파악해야 했습니다.
이 부분에 있어서 매수가보다 전세가 설정이 더 까다로운 부분이라는 것을 알 수 있었습니다.
하지만 그 무엇보다 중요한 것은 “희망회로 금지”라는 부분이었습니다.
잔금이 되지 않는 투자자에게는 주인전세나 세안고 물건에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이라는 것까지 알 수 있었던 파트였습니다.
📝 지니's BM
TOP3 뽑고 나서는 전세지도 작성하여 실질적인 투자금 확인해보기
롱런하는 투자자가 되세요.
마지막으로 튜터님께서 롱런하는 투자자에 대한 이야기를 들려주셨습니다.
본인의 의지를 너무 믿지말라는 튜터님의 말씀이 과거의 저를 돌아보게 했습니다.
자실을 하다가 중간에 흐지부지되고,
혼자서 임장하면서 임보 써보겠다고 했지만 제대로 결론 짓지못하고
나의 의지를 믿어서 나온 결과물이었습니다.
하지만 튜터님께서 말씀해주신 것처럼 “환경속에 있을때”는 달랐습니다.
월부학교를 할 때에는 매주 임장을 갔고, 매일 임장보고서를 작성했으며, 매물임장도 굉장히 많이 했습니다.
결국 중요한 것은 함께할 수 있는 동료들이 있는 환경 안에 있는 것이었습니다.
이번 실전반을 통해 꼭 조원님들과 함께 롱런하는 투자자의 반열에 들 수 있도록 노력하겠습니다.
우리조원님들께서도 끝까지 함께 해내는 환경 속에 저와 함께하길 응원하겠습니다!
지방투자에 대한 많은 것을 담은 알찬 강의 준비해주신
잔쟈니 튜터님 너무 감사드립니다.💛
