[지투실 28기 26조 .대번에 흙수저 탈출을 향해 26호 해피바이러스.KIM 1주차 수강후기 (teache 잔쟈님 튜터님 with 멘토 대흙 튜터님)]

안녕 하십니까?

월부를 통해  내 인생은 내가 책임진다라는 태도와 마인드로 인생을 책임 지는 가치 있는 삶을 살아가는법을 배우고  월부 챌린지를 통해 매달 하루 루틴을 잡고  월부 오기전과는 180도 다른 삶을 살아가고 있는 해피바이러스.KIM 입니다.  

월부 입성후 첫 실전반이라서 정말 떨리기도 하고 설레이기도 합니다. ( 저에게도 이런날이 온줄은 몰랐습니다. 도움 주신 황금손 유종의미님 너무 감사 드립니다. )

월부 처음 왔을때 PPT를 하지 못해서 실전준비반 첫 임장지 광주 남구  그다음달 서투기로 서울 동대문구 갔을때만 해도 아내에게 지도를 빼주라고 해서 수기로 시세를 적었던 기억이 새록새록 합니다.  

제가 여기까지(실전반) 오게 될줄은 정말 몰랐습니다.  아직 배워 갈께 많지만 누군가 에게 처음은 있다라는것 을  알기에 이번 실전반은 완주만 해보다는 자세로 (스몰스텝 전략으로 하나만 얻어 가보자는 자세로 최선을 다해보겠습니다.)

실전반 을 진작 가보고 싶었지만 주 6일제를 근무하는 직장과 새벽근무를 해서 오후에 끝나는 현장직 에 있다보니 과연 실전반 을 가서 내가 정말 잘하시는 분들의 태도와 에너지를 따라갈수 있을까?  일요일만 임장 가능한 저 때문에 조장님 조원분들에게 불편함을 드리지 않을까 라는 마음과 벽이  항상 있었던거 같습니다. 

근데 이번에는 무엇인가에 이끌리듯 실전반을 무조건 가보고 싶었구 그냥 해보자 해보자 해보자 그냥 현실과 마주해서 

되는 부분까지 최선을 다해보면 되는거지 라는 마음으로 도전을 해보게 되었습니다. 

저는 실전반 은 처음이지만  그래도 경험적인 측면에서는 매수 , 매도 경험이 있기에 이 부분에 대해서는 조금 

2015년 구축이었지만 내 집 마련도 사보고 월부 오기전  공시지가 1억 미만 잘못 투자도 해보고 재개발 투자를 한것도 아직 보유 중이고 중간에 장인 어른께서 구축에 사셨는데 매도를 하고 싶은데 안된다고 하셔서 그럼 제가 실행 해보겠습니다. 광주광역시 광산구 선호도 하의 구축을 1년만 에 매도를 한 경험도 해보고 장인 어른께서 내집 마련을 신축으로 해보고 싶다고 하셔서 내집마련 기초반을 듣고 그 프로세스 데로 도와 드렸던 경험   월부 와서 지방 투자도 해보고  올해는 처제가 5년동안 저축으로 1년이라는 돈을 모았는데 그돈에 맞게 구축을 매수하려고 하길래 첫집 정부 대출을 받아 저축율과 대출 감당금액을 보고  2020년 9월에 입주한 신축 24평을 매수하는데 도와 주실수 있었습니다.  (2020.9월 아내와 실거주로 생각했던 24평 그당시 프리미엄 8~1억까지 붙어서 입주할수 있던 아파트를 이번에 처제를 내집마련을 도와주면서 간접 복기를 해볼수 있었던 좋은 시간 이었습니다. 

아직은 월부에는 워낙 뛰어나신 분들이 많으셔서 경험이 많으시지만 매수,매도 경험이 신생아에서 유치원정도는 된다라고 생각이 됩니다. ^^ 

근데 이번 실전반 잔쟈님  내 종잣돈 2배로 불려 주는 지방 실전 투자 노하우를 강의를 듣고 나서는 투자와는 정말 다른 방향이구나를 알수 있었구 정말 나름의  경험만 많았구나를 다시 한번 생각해볼수 있었습니다.

26년 1분기 지방 아파트 키워드는? 

[전세가율]  공급이 부족이 누적되며 전세가격이 차 오르는 상황 실거주자의 매매 수요 전환 + 평균 전세가율 상승 

지방  대부분의 지역들 전세가율 70~80%대  

1년 전에 비해 전세가율이 오른 지역이 대부분이라는 말씀 . 즉 가치 있는 곳에 소액투자가 용이한 상황이라는 말씀을 해주셨다.

지방 투자를 고려할때 가장 중요한 부분이 공급과 + 전세가율이라는 것은 기초반에서도 들어서 잘 알고  있었지만 

지방 투자를 잘한다는 것의 의미는 

지역내  ㅌㅈㅂㅇ 와  ㅇㅅㅅㅇ를 먼저 정하는것

ㄱㄱㅁㄹ따른   ㅌㅈㅂㅇ

ㄱㄱㅁㄹ 에 따른 매매 전세가격 및 시장 상황을 파악하여 설정

ㅅㅎㄷ  ㅇㅅㅅㅇ 

지역내에서 사람들이 ㅈㅇㅎㄴ ㄷㅈ 파악 (그래야 환급성이 좋다)

이번달 지방 투자를 제데로 배우기 위한 행동을 알려주셨는데 지방투자를 잘할려면 각 지역의 특징 ㅌㅈㅂㅇ 와 ㅇㅅㅅㅇ를 를 아는게 가장 중요하다라는 말씀   그지역을 내 언어로 스스로 설명 할수 있도록 하여야 한다. 

숙달된 행동으로는 임장후  특히 선호도 파악을 한후 최상 상 중 하를 나누어서 보고서 형태로 정리 해라. ( 배운 방법을 다른 지역역에 적용하여 투자 우선순위 파악 할수 있도록 하 한다.)

성장 되는 행동으로는 옳은  방법대로 실행 이 지역을 나의 언어로 설명  투자 실력이 나를 경제적자유나 부자로 만들어준다라고 생각하라는 말씀에 정말 와 닿는 말을 해 주셨습니다.

ㄷㅈ ㅅㅎㄷ 를 가장 잘 알아야 하는 이유를 대구 수성구 범어동 단지와 가성비 달서구 단지를 보여주시면서 예시를 보여주셨는데 대구는 현재 상승장이 아니지만 가장 넘버원으로 좋아하는 단지들은 이미 이전 상승장 전고점을 넘어  가격이 오르고 있는것을 예시로 들어 주셨다. ( 단 매매가를 밀어 올리는 힘은 ㅅㄹㄷㅇ ㅈㅇㅎㄴ 곳일수록 먼저 강하게 일어난다라는  말씀은 단지분석의 중요성을 다시 한번 생각하게 되었구 매달매달 하는 시세트래킹을 지금 처럼 많이  노동처럼 하는 시세트래킹이 아닌 생각을 많이 담아서 가치를 아는 시세트래킹을 해야 겠다라고 마음 먹었다.)

매달매달 부산 동래구.연제구.남구. 대구 수성구. 대구 달서구. 광주남구.북구 앞마당 시세트래킹을 통해 작년 하반기 전세가 상승할때보다  올해 상반기는  전세가 보합이거나 , 랜드마크만 3~5천정도 높게 나오는 단지들이 보이구 중간정도 선호도는 전세가가 올리지 않고 제일 좋아하는 윗단들만 매매.전세가 전고점을 넘은 단지들이 부산과 수성구에서 나오고 있다라고  생각을 하고 있었는데 이부분  강의에서 말씀해 주셔서 시세트래킹의 중요성을 다시 한번 알게 되었습니다.  시세트래킹을  매달 매달 앞마당 하고는 있었지만 너무 노동처럼 한개의 앞마당에서 선호도 최상 상 중 중하 하 너무 많은 갯수를 하고 있었구나를 알수 있었습니다. 40~60개 정도를 하는  앞마당 시세트래킹이 아닌

4~5 선호도 최상 상 중 중하 하 정도로 나누어서 4~5개로 하고  매일매일 시세트래킹을 해서 변화와 추이 그리고 전세가 매물수 전세개수를 보는게 더 투자판단을 할때 유용하겠다고  알려 주셨던 부분이 BM 해야겠다라고 생각했습니다.

BM. 앞마당 시세트래킹 4~5 최대 15~20개로 줄여보기 너무 많다. 노동처럼 하지 말고 시세를 통해 생각은 담고 있었지만 너무 시세를 기계적인 것보다. 더 생각 많이 담아보는 전략으로 해보자. ^^

실력있는 투자자가 앞마당 ㅌㄹㅋ 하고 정리를 하는법

 ㄷㅈㅂㅅ을 통해 ㅅㅎㄷ 생각 담아보기  이앞전 앞마당 부산 남구를 할때 최상 상 중 중하 하 로 단지 ㅅㅎㄷ 를 통해 결론이로 이어지면서 비교평가를 조금 해봤는데 그래서 그런지 확실하게 기억이 잘 나는 것은 있었던거 같다라고 판단을 했다

꾸준한 관심ㄷㅈ ㅅㅅㅌㄹㅋ 가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이 (오름/보합/하락)  개수 (물건/개수 나가는 속도)파악 

최상 상 중 중하 하로 나누어서 앞마당을 관리하라.

현장감  물건이 많지 않은 지역은 전하임장을 통해 현장감을 더하기 ( 전세가 없다고 무주건 오르는 것은 아니다라는 말씀)

그리고 마지막은  투자 연결은 항상 현장에서  ( 물건이 없어 ㅈㅅㅅㅅ 가늠이 어려운 지역 .혹은 물건이 많아서 깍이는 지역은 현장에서 찾고 ㅌㅈ 하라자라는 명확한 답변을 주셨다/) 

지방 ㅅㅇㅌㅈ를 고려하면서 ㅂㄱㅍㄱ를 잘하려면?

ㅈㅅㅂ 위치 인지 확인를 하고 ㅅㅇㅇ ㅎㄴ ㅇㅇ (ㅈㅈ ㄱㅌ ㅎㄱ ㅎㄱ 특별한 이유가 있어야 한다라는 기준 

ㅇㅅ ㅈㅇ 아파트 밀집 (ㄱㅈ ㅋㅈㅅ)을 잘 판단해서 ㅂㄱㅍㄱ를  해보라는 말씀 결국 똑같은 투자금이라도 ㅅㅇㄱ 과 ㅅㅇㅇ이 달라질수 있기 때문에  단지 대 단지로 ㅂㄱㅍㄱ를 잘하는 사람이 성장해서 잘 투자하는 월부인이 될수 있으꺼라 생각을 했다.. 

지방 투자 성공 공식으로 지방 투자 이사 결정 과정 3단계중 

1.ㅈㅍㄱ (가치가 있는 ㄷㅈㅈ ㄱㄱㅇ ㅆㄱ)
2 투자금  (전세가율이 높아 투자금이 적게 드는게 원금보존을 해줄수 있고 안전한 투자라는 말씀을 해주신거 같다.)

3, 리스크 ( 투자자라면 최대한 내가 투자를 할시 리스크는 무엇인가를 생각해야 한다라고 생각하는데 잔금 가능 범위에 들어오는 ㄷㅈ 인지 ㅇㅈㅅ 가능성이 적거나 대응 가능 한 매물인지를 순서대로 보면서 고려 해보시라고는 말씀 까지

하나하나를 잘 집어 주셔서 다음 지방투자를 고려할때는 더 세밀하게 해보도록 하고 싶다. 

중요포인트

공급만으로 퉁쳐서 보면 안됩니다. 

공급(8할)= ㅅㅎㄷ 둘다 봐야 합니다. (공급이 8할인 지방에서도 공급이 많아도 사람이 좋아하는것은 이긴다.)

청주 하이닉스 옆 단지 ㄷㅅㅈㅇㅅㅌ 2차의 예를 들어주시면서 공급이 28년까지 많아도 21년 이전 전고점을 넘었다.

하이닉스 성과급? 부부라면 2억이상 받았을 것이다.)

저환수원리 다 중요하다고 생각해서 아침마다 읽고 출근하는데 환금성을 생각해서는 내가 좋아하는 ㄷㅈ 보다 남들이 좋아하는 ㅅㅎㅇㅅ 가 많은 단지 와 ㅅㅎㄷ 높은 단지를 꼬옥 투자를 해야한다라고 알려주셨습니다. ^^

해피바이러스.kim 부동산이든 주식이든 투자를 고려할때 월부에서 배운데로 적용을 해서 주식도 나름 수익금이 괜찮았다. 일단 가치가 있는지 저평가 인지 환금성 수익율 원금보존 리스크까지 부동산에 배운것을 주식에 대입시키니 나름 잘 되었던거 같다. 

지역내 저평가 단지를 찾은뒤 해야할일은 

내 앞마당중에 비슷한 가격에 최선의 단지 인지를 넓게 살펴봅니다. ( 같은 매매가 .투자금 으로 살수 있는 다른 단지들을 살펴보고 더 가치 있는 ㄷㅈ 이며 ㅅㅎㄷ가 ㄴㅇㄷㅈ 인지를 고려해보고 투자 하면 좋겠다라는 말씀 

지방 투자를 고려할때 목표 매수가와 목표 전세가를 잘 설정해서 투자하라는  방법까지 알려주셨다. 

작년 4월에 지방투자를 매수해서 6월달 전세를 맞추었는데 전세가 1달째 나가지 않자. 이단지에 많지 않은 시에를 설치를 고려를 했구 전세금 1천만원을 낮추면서 2일에 한번씩 부사님과 어떤 상황이냐 집은 보러 오는중이냐 그리고 반경 2~3킬로까지 해서 전세를 쏴악 돌리면서 4월에 가계약금 넣었떤 단지를 1개월반만에 전세를 맞추었던 여름기간이 돌아오기전 나의 투자금은 더 들지만 매도도 고려를 해서 시에를 달았던 판단 그리고 전세가를 1천만원 낮추었던 판단 그뒤로 공급이 줄면서 전세가가 2천3천까지 더 높게 가을시즌에 거래되는것을 볼수 있었구. 

제게 단지 최저가로 매수를 하니 그다음 저보다 200만원 사신 단지 최저가가 나오는 상황을  볼수 있었습니다.

그래서 정말 야망의 매수가 전세가인지를 어떻게 판단해야 하는지를 자세하게 알려주셔서  기초반에서 볼수 없었던 

정말 좋은 강의 였던거 같습니다. 

강의를 마치며  가져야 할 마음가짐 태도 마인드를 알려주셨습니다 .

더 좋은 투자처로 갈아타며 자산을 불리고 싶다면 반드시 알아야 하는것

첫번째 , 투자 이후 실력을 쌓아 [ 마침내 바꿔 내는것] =뒤로 가지 않는 선택 내돈을 불릴 수 잇는  더 가치 있는 단지가 무엇인지를 알고 갈아타기를 하든 투자를 하든 하는 단계

두번째 ,매순간 최선의 대응을 해야한다. 

내 상황의 최고의 선택이 뭔지 몰라 행동을 못하면 안됩니다. 최고인지 아닌지는 지나봐야 아는것이며 

투자자는 최선의 대응을 해 나갈뿐이라는 말씀 

세번째 

지방 아파트 한채가 여러분에게 경제적 자유를 가져다주지 않습니다.

투자를 실행하며 얻은 경험.안목.실력이 여러분을 부자로 만들어 준다라는 어명을 해주셨습니다.

롱런하는 투자자가 되려면 

첫째 명확한 목표

둘째 마음가짐 보단 루틴과 환경에서 생홯하라 (혼자가면 빨리가지만 같이가면 롱런한다.)

셋째 감사하는 마음( 긍정적인 자세와 태도 마음가짐 낙관론적인 투자자가 되라는 말씀 확신있는 투자자가 되도록 최선을 다하겠습니다.)

정말 마지막 부분이 정말 와 닿았던거 같습니다. 

항상 월부는 희망과 감동을 주고 좋은 가르침을 주는거 같아 힘들지만 포기가 안되는것 같습니다. 

저는 정말 열심히는 살았지만 큰 희망이 없었던거 같습니다.  근데 월부 와서 나 자신이 많이 바뀌었구.

조금씩 변해가고 있음 느끼며 살아가고 있습니다. 

저는 월부 오기전까지는 11년동안 하루도 쉬지 않고 14~15시간 동안 일하면서 나의 건물을 가지고 싶었구 경제적으로 여유를 가지고 부자가 되고 싶어서 이른 나이 28살에 장사를 시작했던것 같습니다. 

요리를 몇년동안  했지만 경영 장사는 처음이였기에 정말 시행착오도 많이 겪었습니다.  하루 30~최대 60만원 까지 팔던 테이크아웃 피자집을 하다가 경쟁사가 생겨서 매출이 떨어지는 것을 보고 배달형 피자 치킨집으로  변경하고 꾸준하게 하루  100~180만원 팔았던 경험이 있습니다.

혼자서 배달을 다다니고 눈비 맞아가면서 혼자서 배달을 다녔던 경험으로 정말 돈벌기 힘들구나를 느꼈구. 

장사가 잘되도 부자가 되는것은 아니구나 . (4곳에서 임차인으로 장사를 하면서 3곳에서 쫒겨나면서 서러움도 많이 받고 힘들었지만 거기에서  깨달은점 성공과 실패 경험 시행착오 그리고 꾸준함 책임감을 배웠다라고 생각합니다.)

결국 버는게 중요하는게 아니라 아끼고 그걸 투자를 해서 오래오래 해 나가야 경제적 자유를 달성 할수 있구나를 월부 생활하면서 제 인생이 달라지고 있다라고 생각합니다. 

결국 마지막은 불법 유턴하는 택시와 부딪히면서 아내가 슬퍼하는 모습을 보고 나이 30후반에 직장이직이 어려웠지만 월부에서 열반스쿨 기초반을 듣고 나서 연봉 3천만원으로 이직 할려고 했던 내가 투자를 할려면 연봉 높은 직장으로 이직을 고려해야겠다라고 해서 이제는 연봉 2배를 받을수 있는 ㅅㅅㄱㄹㄱㄷ ㅎㄱㅈ 이라는 입사 2년만에 연봉 6천만원 찍힌 원천징수를 보고 정말 기뻤습니다. 월부 오고 나서 작년에 목실감을 쓰면서 2026년 2월7일 다이어트를 해보자고 생각해서 85.9킬로에서 64.8킬로를 찍고 현재는 근육을 키우면서 70킬로 초반을 유지중에 있습니다.

정말 직장생활하면서 월부 생활이 쉽지 않다라는거 저두 뼈저리게 느끼고 있습니다. 에너지가 부족하면 한달 쉬었다고 오겠지만 포기는 하고 싶지 않습니다.  노후에 편히 살수 있는 다른 대안이 없기 때문입니다.

갑지가 마지막에 무슨 소설이냐구요? 혹시나 다들 힘드시겠지만 제 사례를 통해 여러분들도 쉽게 포기 하지 않으셨으면 해서 제가 14~15시간 하루도 쉬지 않고 일하면서 얻었던 경험을 조금 담아 보게 되었습니다.

좋은 밤 되시구요 좋은 가르침 주신 1강 강사님 튜터님 잔쟈니 튜터님 작년 8월 (ㅊㅇ) 지투기 강사와의 임장에서 다른조 강사님이셨는데 정말 진심으로 대해주시는거 같아 정말 좋아하는 강사님 튜터님 이시니 오래 월부에 남아주십쇼

좋은 가르침 감사합니다. 그리고 고생하셨습니다.