쟌쟈니 튜터님과 함께하는 전국 방방 곳곳 시세여행! ♬
개인적으로 지방 임장을 즐겁게 해온 사람으로써
참 좋아하는 시간인데요~
이번 지투실 1강은 “현재 전국 아파트 시장" 훑는 것 뿐만 아니라,
지방투자의 전반적인 “로드맵”을 그릴 수 있었고,
개인적으로는 "선입견을” 많이 깰 수 있는 시간이었습니다.
1분기 지방아파트 키워드는 “전세가율”
"전세흐름을 읽어내는 게 지방투자에서 굉장히 중요합니다"
“마래푸, 역삼래미안 24평과 울산 구축이 2년만에 1.6억이 올랐어요"
: 매년 지방투자실전반 강의를 해주고 계신 튜터님! 이번에도 어김없이 지방에서 전세가율의 중요성에 대해 설명해 주셨습니다. 지방은 소유를 하고 싶어 하는 수요층이 얇기 때문에 통상 ‘지방은 전세가 매매를 밀어 올린다’, 정도고 쉽게 배웠었는데 유독 그 흐름이 와닿았던 시장인 것 같습니다. 평범한 직장인이 살고 있는 집의 전세가 2년 만에 1억이 오른다면… 심지어 아이는 학교에 다니고 있고 외벌이 상황이었다면, 너무 힘든 상황을 겪을 수 있겠죠. 이렇듯 지방에서 또한 공급이 뚝 끊겼을 때의 소름 돋는 상승 현상과 그 안에서 느끼는 세입자와 매도자의 갈리는 심리를 너무나 생생하게 설명해주셨습니다. 이러한 현상은 서울이건, 광역시건 중소도시건 도시 규모와 상관 없이 발생할 수 있고, 또 사이클별로 돌고 돌 수 있으며, 그렇기에 늘 투자할 수 있는 곳은 있다는 것을 또 한번 상기시킬 수 있었어요.
상승장 세안고가 하락장 입주물건보다 더 수월할 수도 있어요.
지방에서 2년 보유하고 돈 꺼내서 쪼오금 더 좋은 단지로 갈아탔어? 그러면 그때부터 2년 다시 묶이는 거예요.
: 더 이상 저축이 아닌, 자동으로 돈을 벌고 싶다라는 욕망으로 시작했습니다. 그러나 강의료와 기차비 수리비 등 투자금이 계속 들어가다보니, 실력을 쌓고 싶다는 열망으로 번졌습니다. 이 다음엔 더 잘 하고 싶어졌고 더 큰돈을 벌어보기도, 잃어보기도 하고 싶어졌습니다. 그러려면 리스크 하나하나에 의미두거나 두려워하지 말고, 직접 대응하고 맞서보는 것이 역량있는 투자자라고 생각합니다. 그러려면 가지고 있는 물건들에 다각도로 접근하는 능력이 필요할 것 같은데요, 막연하게 ‘세가 낮게 끼어 있어서 안팔릴텐데…’ 라고 생각해왔지만 시장에 따라 매도하는 접근도 달라진다는 것을 굉장히 신선하게 배웠습니다. 하락장에 올수리하고 세입자를 내보내.. 두 팔 벌려 실거주자를 환영해도 외면받는 시장이 있었습니다. 그랬기에 저희 월부 동료들이 좋은 집을 좋은 가격에 샀다고 생각합니다. 그럼에도 왜 저는 무조건 ‘실입주자한테만 팔 수 있다’라고 한계를 두었을까요. 상승장에는 세가 바닥이어도 가격이 저렴하고 오르는 추세라면 미리 사두는 사람도 있기 마련이라고.. 막막했던 부분을 뻥 뚫어주셔서 너무 좋았습니다. 더불어, 보유를 하면서 이리저리 마음이 불편했던 저는 빨리 매도하고 갈아탈 생각에 조급해져 있기도 했었는데, 굳~이굳이 옮겨 타도 2년을 더 애먹을 수 있다는 점은 생각하지 못했던 것 같습니다. 어쩜 이렇게 지방 투자 하나에 신경쓸 일이 많은지… 그리고, 신경써야 하는 그 요모조모를 다 꿰차고 계시는지… 겉으로는 귀여워 보이시나 속은 정말 단단하고 내공이 깊다는 게 많이 느껴졌습니다.
좋은 단지부터 안 좋은 단지까지 다 봐야 한다는 것임. 매수 뿐만 아니라 Exit까지 보려면.
지방에서 중요한 8할 이상은 공급인데 선호도까지 봐야함.
너무 비싸졌든-묶였든- 해서 못가게 되면 지방 가치성장투자예요. 장기적으로는 같이 열어놓고 보셔야 됩니다.
: 지방에만 투자를 해 본 싱글로서, ‘지방에서는 무조건 공급’이라고 복기글을 마무리했던 게 기억이 납니다. 그러나 정말 공급이 다일까? 라고 반문하면, 그렇지도 않은 것 같습니다. 선호하는 생활권에 선호하는 단지는 하방지지선이 분명 존재하고, 약간의 봄기운을 타면 금방 회복세로 돌아설 수도 있던 것이었습니다. 그동안 가치 높은 단지들은 ‘어차피 갭이 크고’ ‘어차피 내 돈으로 못하고’ ‘어차피 리스크 대비도 안돼’라는 선입견으로 눈여겨 보지 않았는데, 지금 2026년과 같이 언제 어디가 규제로 더 묶일 지 모르는 상황에서는 그러한 대장단지나 준대장 또한 가치투자 대상으로서 눈여겨 볼 줄 알아야 하는구나, 그게 투자자의 야수같은 심장(?)이라는 걸 또 배워봅니다.
역량 있는 투자자란, 모든 어려움을 모조리 제거하는 게 아님.
최고보다는 최선만 잘 거듭해도 충분히 2배 이상 불릴 수 있습니다.
: 지난달 열반기초 강의 조장역할을 맡으면서, 조원분들에게 계속 해주던 이야기인 것 같은데요, “첫 집부터 완벽하게 하실 순 없죠” 라고 일단 내달려보기를 권장 드렸던 것 같습니다. 그러나 제 스스로에게는 해주지 않았던 것 같습니다. 왜 공급 리스크를 면밀히 미리 파악 못했을까, 왜 입주장 가는 전세입자를 받았을까, 왜 집 상태가 이모양인데 매수했을까… 자책하고, 후회하기 바빴죠. 그 과정에서 배운게 많다곤 하지만 어쩌면 본심은 돈을 못 벌어 뿔이 난 상태였을지도 모릅니다. 그럼에도 불구하고 최선을 다했다면, 돈 벌 수 있다고. 이제 실력을 쌓아서 최선의 next를 잘 해 나간다면 어제보다 나은 내가 될 수 있다고 계속 얘기해주어야겠단 생각이 들었습니다. 그 때 네가 100% 완벽하지 못했기에 배움이 있었고, 50%미흡했지만 도전했기에 수익도 맛볼 수 있었던 거라고.. 최선의 선택을 하고 그 선택을 믿고, 꾸준히 도전해보겠습니다. 어려움을 제거하는 게 아니라, 대응하는 거다. 대응 대응 !
공감하는 부분도 있었고 미처 생각해보지 못해 소름 돋는 부분도 있었기에, 유독 별표와 형광펜을 많이 뿌려둔 강의였네요. 잔쟈니 튜터님 감사합니다 :)
적용할 점
- 투자후보선별 : 목표 매매가로 괜찮은거 담기 → 투자금+3천
- 일단 올랐으니 매도 검토, 세안고 매도 방법 있으니 너무 쫄지 말자
- 투자금 꺼내 갈아탈 생각 잠시 all stop, 5.9 이후로 투자코칭 하면서 방향 잡아가기
