지방 시장에서의 전세물건이 줄어들고 있음
(전세가율) 지방 대부분의 지역들이 70~80%으로 1년 전에 비해 전세가율 오른 지역 대부분
즉, 가치있는 곳에 소액투자가 용이한 상황
⭐️ 하지만 전세가율이 다가 아님! 가치가 있어야함!
현재 지방시장은 공급물량이 적어지고 있으므로, 전세값이 상승할 예정
그러나, 매매가를 밀어 올리는 힘은 사람들이 좋아하는 곳일수록 먼저, 강하게 일어난다.
사람들이 좋아하는 곳은 전세가 하락이 멈추면 매매가 반등
사람들이 덜 좋아하는 곳은 전세가가 붙어서 밀어올릴때 반등
-> 공급 + 선호도 둘 다 고려해서 판단해야 함.
< 지역 내 투자범위와 우선순위를 정하는 것 >
결론 : 1. 공급 물량에 따른 투자범위를 정하고
2. 그 지역내에 사람들이 좋아하는 단지를 파악한다.
⭐️ 지방상황 ⭐️
<부산>
- 선호도 높은 일부단지 전고 거의 회복
- 전세 소멸
- 전세 상승기로 투자범위 유의
<대구>
- 범어동 대장은 전고 회복
- 대부분 단지 절대적 저평가
- 전세물량 적지만 활발히 거래 x
< 대전 >
- 둔산동 재건축 선도지구 동의서 징구로 기대감 및 거래량 up(6월발표)
- 둔산동 제외 지역 절대적 저평가
- 27년 역대급 공급 예정
< 광주 >
- 상반기 입주단지 마피
- 매매, 전세가격 정체
< 울산 >
- 후순위 구축까지 매매, 전세 상승
- 전세 소멸, 전세가격 상승
- 지방 상승장의 교과서
⭐️ 지방은 전세가의 움직임이 시장상황을 이끄며, 전세의 가격과 상황 파악이 지방 시장 진단에서 가장 중요
⭐️ 투자 마인드 ⭐️
[선호도] 제대로 임장하여 선호도 구분, 투자할 것 같지 않은 구축도 흐름, 매도시기를 알려주는 단서
후순위 구축이 매도 지표(선호도 가장 떨어지는 것)
[시세트래킹] 가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이(오름/보합/하락) 개수(물건갯수, 나가는 속도) 파악
[현장감] 물건이 많지 않은 지역은 전화임장을 통해 현장감 더하기(전세 없다고 다 오르는 것 아님)
[투자연결은 현장] 물건이 없어 전세시세 가늠이 어려운 지역, 혹은 물건이 많아서 깎이는 지역은 현장에서 찾고 투자
- 넓게 보며 여러단지 검토 과정에서 매매, 전세 분위기를 자연스럽게 체득
- 매수 후에도 꾸준히 생활권 트레킹, 전세물건 추이 관찰 + 사장님 소통
최악의 상황을 가정하여 잔금 대비
⭐️ 공급상황 상 한 사이클이 앞서있는 곳을 참고! ⭐️
[전주] 22년 공급과잉 후 감소
[울산] 23년 공급과잉 후 감소
[창원] 24~25년 공급과잉 후 감소
⭐️ 저평가를 찾는 법 ⭐️
투자금(갭) 기준이 아닌, 매매가 기준으로 비싼 것부터 싼것 내림차순으로 정렬 후
비슷한 매매가의 다른 단지들과 위상 비교
⭐️지방투자의 의사결정 3단계 ⭐️
[저평가] 가치있는 단지 중 가격이 싼 것(가격결정요소를 갖추고 실거주 만족도 양호한 것)
[투자금] 적은 투자금이 드는 것
[리스크] 잔금 가능 범위에 들어오고 역전세 가능성이 적거나, 대응 가능한 것
⭐️ 지방소액투자 ⭐️
❤️ 평형, 연식, 생활권보다 중요한 투자기준은 해당단지를 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가 ❤️
(지방투자에서 선호도 = 환금성 = 수익)
- 중심부 위치하는 가?
- 살아야하는 이유가 있는가(직장, 학군 등)
- 연식이 좋은 아파트가 밀집되어 있는가?(거주쾌적성)
[직장] 직장이 너무 멀지 않으면서
[교통] 출퇴근하기 너무 불편하지 않으면서(주요 업무지구 30분)
[학군] 적어도 학교와 학원이 가까운 곳에 있으면서
[환경] (상권) 생활업종이 잘 들어와 있는, 젊고 깨끗한 상권
(균질성) 신축만 > 신축 기축 혼재 > 준신축만
(건물가치) 연식(준공 20년 이내), 세대수(300세대 이상), 구조(복도식X)
⭐️ 투자 할때 ⭐️
[개인 상황 확인] 내 투자금 범위에 들어오는가?, 이 투자 이후에도 투자를 지속할 수 있는가?(연저축, 향후 리스크)
[물건 상황 확인] 투자금 범위에 들어오는 물건 중 가장 좋은 것인가?, 전세 놓는 과정에서 추가 투자금이 필요할까?(인테리어, 목표전세가 희망회로 등)
❤️최대한 (실거주) 사람들이 좋아하는 것, 실거주자가 구매할 경우가 많으므로 조금 더 비싸더라도 동층향이 좋은 것으로 구매 ❤️
⭐️ 시장상황으로 판단하기 ⭐️
- 매매물건 개수가 많을 때
- 최근 실거래가보다 호가가 낮을 때
- 가격을 낮춘 흔적이 보일 때
- 가격이 싸다고 보기 애매할 때
-> 호가보다 싼 가격을 목표로 매수
- 매매물건 개수가 적을 때
- 최근 실거래가보다 호가가 높을 때
- 가격을 높인 흔적이 보일 때
- 절대적인 가격수준이 쌀 때
-> 호가와 비슷한 가격을 목표로 매수
🩵 전세 없는 생활권에 목표전세가 설정해서 들어간다면 🩵
- 최근 전세 문의 있었는지 수요 파악
- 전세광고 올린 후 전세입자 문의 유무 면밀히 파악(1주 간격 권장)
- 저렴한 매매 물건은 매일 트래킹
🩵 목표전세가 설정방법🩵
- 인근단지 뿐 아니라 생활권 전체로 확장하여 전세갯수, 가격 체크(지도위에서 확인)
- 단지별 선호도 나열(상/중/하)
- 전세상황체크 및 목표전세가 산정
- 선호도 더 높은곳 / 비슷한 곳 / 낮은 곳 전세가격 체크
- 내 매수단지의 목표 전세가가 선호대 대비 적정한지 확인
❤️❤️ 수도권 투자든 지방 투자든 실거주자의 입장으로 살고 싶은 곳에 사는 것이 가장 중요하다!
❤️❤️ 자꾸 내 갭에 맞는 단지에 현혹되지 말고! 그 지역의 사람들에 빙의하여 판단하자!
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