[지투기 32기 16조 빛날히히] 재이리튜터님과 함께하는 천안, 청주 뽀개기👍

두구두구 기다리던 천안, 청주강의 였습니다.

수도권과의 접근성이 다른 지방광역시보다는 가까워서 마음속 부담감은 덜한 지역이었습니다.

순서대로 천안부터 강의를 해주셨습니다.

천안에서의 서북구는 가장 입지 좋은 곳, 동남구는 베드타운이며

[인구]

서북구 : 직장 + 택지 + 학군이 갖춰져 있어서 인구수가 많으며,

또한, 아산과 인접해 있으므로, 아산시와 인구 이동이 가장 활발하므로,

아산 공급물량과 함께 확인해야 한다는 중요한 TIP 을 알려주셨습니다

[생활권 분리]

서북구

 - [불당] 천안의 강남이라고 여겨지며, 원탑 택지, 학군 대체불가 TOP

 - [성성] 직장이 가깝고 학군이 없으므로, 신혼부부 가성비 선택지

 - [백석] 준구축, 준신축 균질성 있으며 브랜드 단지, 학원+상권으로 가족단위 선택지

 - [두정] 역세권, 유흥상권, 노년층이 많음

동남구

 - [신부] 터미널, 백화점, 문화시설 등 있음. 노후 주택 빌라 재개발 중

 - [청수, 청당] 법조타운, ktx(외곽), 난개발

 - [쌍용] 구축 택지

 - [차암] 초미니 신도시, 산업단지의 배드타운, 중학교가 없음

 - [봉명, 용곡, 신방] 구축, 유흥, 옛 상권이다 보니 선호 주거지 X

[직장]

천안의 직장,  종사자 수 많으며, 대기업도 많으며, 

서북구 및 아산 - 삼디, 삼성sdi  : 자급자족 가능

[학군지]       학업성취도, 특목고진학률 + 양,질의 학원가 + 아파트 커뮤니티

 ⭐️지방에서 학군은 특목고 진학률 3%이상이면 좋은 학교

서북구 중에 불당이 가장 학군이며,

  - 구불당 : 골목으로 들어가면 유흥이 섞인 학원가

  - 신불당 : 이삭, 한솥등 아이들이 좋아하는 식당가와 프챠 학원가 형성

  -> 학권가의 질과 주변 환경까지 고려하면 신불당을 더 선호할 듯

 ⭐️ 공부잘하는 중학교에 배정 여부, 양질의 학원가, 중학교 도보 이용 단지인 지 파악하여 단지별 우선순위 정해야 함

[환경]     상권 + 편의시설 + 거주환경

상권 : 서북구(불당)_ 압도적으로 편의시설이 집중되어 있으며, 

동남구 : 신부동을 위주로 편의시설 개발

-> 상권, 편의시설 몰린 불당이 더 가치가 높음

[서북구] 원래 중심, 선호 상권, 새아파트 : 좋아함

[동남구] 원래 열악, 새아파트 : 그냥 단점이 한 개 사라진 거임

⭐️  핵심지의 구축까지 다 올랐을 때 신규 택지도 오름!

[교통]

자차 이용이 많으며, 가장 먼 곳에서도 핵심 일자리에 30분내 접근 가능

 서북구(20분), 동남구(30분)

-> 교통의 의미가 크지 않으니 단지가 가진 환경적 요소를 따져보는게 우선! 교통은 플러스 요소로만 보기

[교통]

천안-아산의 인구이동이 많기 때문에 아산이랑 같이 봐야함

공급이 들어와도 환경이 좋지 않은 곳이라면 그렇게 수요가 크지 않은 것을 주의

그러기에 성성(천안)이나 탕정(아산)등 환경이 좋은 곳의 공급은 유의해야함

아산의 브랜드 신축 대단지는 천안 -> 아산으로 옮길 정도로 매력적

23~25 입주물량이 가장 많았으며, 

현재 환경이 좋은 단지의 경우 전세가가 빠르게 회복하는 중, 

26년은 입주물량이 부족하기 때문에 전세가 세팅이 어렵지 않음

⭐️ 28년 초 입주 물량이 많기 때문에 지금 투자시 2년 만기 시점을 28년 말이나 3년으로 계약기간을 설정하는 것이 좋음

두번째 청주입니다

머릿속에서 떠나지 않는…복가테동방율

[교통]

창원(99만) - 청주(85만) - 천안(66) - 전주(62) - 김해 - 포항 -구미

[생활권 순서] : 흥덕구 > 상당구 > 청원구 > 서원구

[직장]

종사자와 사업체 수 모두 흥덕구가 많으며, 오송, 오창의 산단과 접근성이 좋다.(SK 하이닉스)

[환경]

젊은 사람들이 좋아하는 상권이 집중되어 있는 복대생활권의 선호도가 높으며, 

유해상권이 적고 아이키우기 좋은 환경인 쾌적한 신축택지들이 조성되어있는 아래의 택지를 선호

-> 아파트의 브랜드에 따라 선호도 차이가 있을 수 있음

< 생활권별 환경의 선호도 순서 >

- [흥덕구] 가경,복대 > 테크노

- [상당구] 방서, 동남

- [청원구] 율량

- [서원구] 산남

[공급]

’26~28년 20년 평균보다 1.2배 과공급이며, 

테크노(흥덕구) 사직,모충(서원구)에 대규모 공급 예정으로 29년 이후 전체공급 부족 예정임

투자를 한다면 전세가격이 공급으로 인해 계속 하락할 수 있음

투자할 경우, 선호도가 가장 좋은 신축 6억대

입지 좋은 신축, 준신축, 입지 떨어지는 신축 3~4억대로 가격이 왜곡되어있음(가치와 가격순이 불일치)

선호도가 좋으면서 싼 것을 우선순위로 투자에 접근 필요

[강의 후기]

이렇게 튜터님의 강의를 수강하며 천안, 청주에 대해 빠삭하게 배운 것 같습니다.

다시한번 이런 소중한 인사이트를 공유해주신 재이리 튜터님 감사합니다…❤️

아직 임장만 안했을 뿐 지역에 대해 많은 것을 배울 수 있었습니다.