안녕하세요 행복한 투자자로 성장하고 있는 트라랑입니다.
지투실전 1강에서는 [내 종잣돈 2배로 불려주는 지방 실전 노하우]라는 주제로
잔쟈니 튜터님께서 강의를 해주셨는데요,
제가 헤매고 있는 지점을 너무나 명확하게 말씀해주셔서
지방투자에서 느끼는 혼란스러움을 어느 정도 정리할 수 있었던 시간이었습니다.
ㅣ지방은 공급과 선호도를 함께 봐야하는 시장
지방을 볼 때 공급이 중요한 것은 잘 알고 있었습니다.
투자 지역을 좁혀 나갈 때 가장 먼저 고려했던 것이 공급 물량이었기 때문입니다.
공급 물량을 바탕으로 매매가와 투자금을 설정하여 범위를 좁혀가며 투자를 했다면
언젠가 반드시 팔아야 하는 지방 특성상
선호도는 환금성을 보장한다는 것이 다시 배울 수 있었습니다.
사람들이 좋아하는 아파트는 공급이 많든, 외부 요소로 인해 가격이 하락하든
반드시 팔린다는 것 입니다.
다만, 지역에 따라 선호하는 요소가 다르다보니 앞마당이 뾰족할 수록 사람들이 좋아하는 것을
더욱 잘 파악 할 수 있다는 생각이 듭니다.
특히 이번에 튜터님께서 광역시부터 중소도시까지 지역별로 우선적으로 봐야하는 요소를 다뤄주셔서
막상 앞마당은 만들었지만 애매했던 단지선호도가 굉장히 많이 정리가 되었습니다.
지방 투자를 하고 나서 보니, 환금성이 얼마나 중요한지 생각해 볼 수 있게 되었습니다.
이번에 튜터님의 강의를 듣고 제 투자를 복기 하였을 때
환금성 부분에서 다소 아쉬운 선택을 하였다는 생각이 들었고,
이 부분에 대한 대비가 필요하다는 생각을 하였습니다.
다른 물건에 비해 환금성이 떨어진다는 것을 인지하고,
추후 매도전략을 좀 더 보수적으로 가져가야겠다는 생각을 하였습니다.
ㅣ저평가의 진짜 의미
이번 강의에서 가장 많이 공부했던 부분이었는데요,
전고점 대비 -25%, -35%로 저평가를 판단했을 때 큰 오류를 범할 수 있다는 것을 배웠습니다.
저평가란 단순히 가격이 싼 것을 의미하는 것이 아니라,
가치 대비 가격이 얼마나 낮은지를 기준으로 판단해야 하는 개념이라고 말씀해 주셨어요.
흔히 아는 같은 가치를 가진 대상이라면 더 저렴한 것이 저평가라는 건 이해하고 있었는데
같은 가격이라면 더 높은 가치를 지닌 것이 저평가라는 것은 당연하면서도 생각해 보지 않았던 부분이었습니다.
따라서 전고점 대비 얼마나 하락했는지만을 근거로 저평가 여부를 판단하는 것 보다는
반드시 가격과 함께 그 대상의 본질적인 가치까지 고려해야 한다는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
특히 지방 시장의 경우 전반적으로 가격이 낮게 형성되어 있어 대부분의 가격이 싼 상태이기 때문에,
이러한 상황일수록 단순한 가격 비교가 아니라 가치의 차이에 더욱 집중해야 하며,
실제로 가치가 높은(=선호도가 높은) 단지를 매수 할 때 제대로 된 지방투자라고 볼 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
또한, 투자 방법에 있어서도 먼저 가격을 기준으로 저렴해 보이는 지역과 단지를 넓게 선별하여 후보군에 담고, 이후 투자금 규모와 리스크를 고려하면서 각 대상의 가치를 면밀히 분석해 최종적으로 선별하는 방식으로 투자 물건을 찾아야, 가치 있는 물건을 놓치지 않는다는 것을 다시 한번 생각할 수 있었습니다.
ㅣ옳은 방향은 없다. 내게 맞는 상황만 있다.
이 이야기를 들으며 지난 너나위님 강의도 함께 떠올렸는데요.
실거주냐 투자냐,
지방이냐, 수도권이냐를 많이들 고민하는데요,
저 역시 조금이라도 좋은 선택을 하기 위해 많이도 여쭤보고 헤매기도 했습니다.
그런데 선택의 결과를 만드는 건 역시 나라는 것을 배울 수 있었습니다.
그 상황에서 가장 좋은 것을 살 수 있는 상황이 실거주라면 실거주를,
내가 지방을 사는 것이 가장 좋은 것을 살 수 있는 최선이라면
그렇게 하는 것이 맞다는 생각이 들었습니다.
중요한 건, 그 다음이라는 것을 말씀해 주셨는데
한번의 투자로 모든 것이 끝나는 것이 아니고
그 다음의 내 상황에 따른 선택 선택이 이어지면서
결국 옳은 ‘결과’를 가져갈 수 있다는 생각을 할 수 있었습니다.
큰 방향성은 필요하겠지만
그 방향이 영원히 같지 않고,
내 상황에 따라 달라질 수 있음을 잊지 않도록 하겠습니다.
강의 천재 잔쟈니튜터님, 좋은 강의 해주셔서 감사합니다.
