강의를 시작하기 전 현재 지방투자의 키워드를 말씀해주셨습니다. 3개월 전 지투실전반에서는 하락장이라는 키워드를 사용했지만 현재 시장은 선호하는 곳은 바닥을 다지고 반등하는 곳들이 있으며 내 종잣돈을 2배로 불리는 키워드로 잡음.
기사에서 지방아파트 전세가율 상승세 언급이 나옴. 현재 지역별 제일 선호하는 단지를 빼고 중간정도 단지는 고점을 회복하지 못했음. 매매는 옆으로 가고 있으며 전세가가 올라가니 소액투자자가 기회를 잡을 수 있는 시점이라고 했음. 그리고 지역별로 전세가율이 작년에 비해 상승한 곳이 많음. 전세가가 단기적으로 상승하게 되면 실거주가 관점에서 그 금액을 전세로 올려줄바에 매매를 하겠다는 심리가 강해지며 매수세가 붙는다.
같은 시기에 비슷한 투자금을 가지고 어떤 단지에 투자를 하느냐에 따라서 수익이 달라질 수 있기 때문에 어떻게 하면 같은 돈으로 사람들이 더 좋아하는 곳을 알고 투자 기회를 만드는지를 잘 파악하는 게 핵심. 지방 투자는 공급이 8할 이상이며 그만큼 중요한 것은 맞지만 사람들이 좋아하는 곳인지를 잘 파악해야 한다. 청주의 경우 공급량이 앞으로도 많음에도 불구하고 사람들이 좋아하는 단지는 전고점을 뚫고 올라갔다. 그래서 그 지역 내에서 사람들이 어느 곳을 선호하는지 잘 파악해야 한다.
즉 사람들이 좋아하는 곳은 공급이 있음에도 올라갈 수 있고 덜 좋아하는 곳은 공급의 사이클을 이기지 못하고 떨어진다. 공급이 지방투자의 8할인 것은 맞지만 공급만 봐서는 위와 같은 투자를 할 수 없다.
인구는 곧 수요이며 부동산에서는 수요가 곧 가격을 받쳐주는 힘이다. 수도권에 비해 인구가 적고 수요가 얇은 지방아파트는 실수요, 즉 전세가의 움직임이 시장상황을 이끔. 그러니까 전세의 가격과 상황 파악이 지방 시장 진단에서 중요하다. 전세가의 추이는 어떤지 전세 물건의 개수가 변동이 있는지.
대전의 경우 26년 공급적고 27년 공급이 많음 그래서 전세끼고 사서 27년만 넘어가자는 생각은 그래프대로 공급이 떨어진다고 해서 바로 전세가가 올라오지도 않으며 예상치 못한 리스크를 대비할 수 없을 수도 있음.
전주는 현재 후순위단지인 외곽 구축 10평대까지도 가격이 올랐음. 전세 물건이 없기 때문이다. 선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위구축 4개로 구분한다. 선호신축 및 구축은 선행지표이며 후순위 구축은 매도의 시점을 가늠해볼 수 있기 때문에 4개 구분 모두 트레킹 한다. 시세트레킹에서 끝내지 말고 해당 지역의 분위기를 읽으려면 전화임장을 통해 확인하라.
지방 소액투자는 투자범위가 중요하다. 소액투자는 현실적으로 사람들이 좋아하는 선호단지는 어렵고 가성비 단지를 살 수 있음. 그래서 투자범위를 어디까지 설정하는 게 중요하다. 소액투자를 하다보면 금액이 부족해서 불가피하게 뒷단까지 봐야하는 경우가 있는데 전주와 울산을 보며 창원의 범위에 적용해본다.
지방투자 의사결정 3단계 저평가, 투자금, 리스크 순으로 본다. 지방은 내가 매도할 때쯤 실거주자가 매수하기 때문에 조금 더 비싸더라도 매도를 고려하여 동층향이 좋은 것을 매수하는 게 좋음.
목표매수,전세가 설정하는 방법
종잣돈의 2~3천만원 더 보라는 이유는 투자금의 기준으로만 보면 윗단의 가치가 좋은데 투자금이 비슷한 단지를 놓칠 수 있기 때문.
이번 임장지 적용 → 목표매수,전세가 설정, 투자금 +2~3천까지 보기, 투자의사결정 3단계
