서울에서 전세 집을 구하고 계신다면, 아마 이미 느끼고 계실 겁니다.
매물 앱을 열 때마다 숫자가 줄어 있고, 어렵게 잡은 매물은 하루 만에 사라집니다.
집주인은 호가를 올리고, 세입자는 쫓기듯 결정해야 합니다.
이것이 지금 서울 전세 시장의 현실입니다.
그런데 이 흐름을 먼저 읽고 조용히 짐을 싼 사람들이 있습니다.
그들이 향한 곳은 서울이 아닙니다.
숫자가 말해주는 충격적인 현실
지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9,152건.
2019년 4월 이후 82개월 만에 가장 낮은 수치입니다.
단순히 '거래가 줄었다'는 이야기가 아닙니다.
약 7년 치 데이터를 통틀어 가장 조용한 시장이라는 뜻입니다.
매물도 사라지고 있습니다.
올해 1월 초만 해도 서울 전세 매물은 2만 3,060건이었습니다.
3월 말 기준으로는 1만 6,788건.
석 달이 채 안 되는 사이에 약 27.2%가 증발했습니다.
전국 17개 시도 가운데 감소 폭이 가장 큽니다.
지역별로 보면 더 선명합니다.
노원구는 65.8%, 금천구는 64.1%, 중랑구는 60.9%가 줄었습니다.
서울 외곽에서 먼저, 빠르게, 매물이 사라지고 있습니다.
왜 이렇게 됐을까, 3가지 구조적 이유
첫째, 정책이 공급을 막았습니다.
다주택자 규제와 실거주 의무 강화가 겹치며
집주인들이 전세를 내놓기 어려운 구조가 됐습니다.
예전에는 세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 전세 공급의 보조 역할을 했다면,
지금은 그 통로가 막혀 있습니다.
둘째, 신규 공급이 절벽에 가까워지고 있습니다.
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만 6,400가구입니다.
올해(약 3만 1,800가구)의 절반 수준입니다.
공급이 줄면 전세 물량도 줄고, 전셋값은 오릅니다.
이미 예고된 수순입니다.
셋째, 계약 갱신이 시장을 잠갔습니다.
지난달 서울 아파트 전세 계약 중 갱신 비율이 52.6%를 기록했습니다.
전월세 계약 유형이 별도로 집계된 2022년 이후 처음으로 갱신 비율이 50%를 넘어선 것입니다.
기존 세입자가 버티면, 새로운 매물은 더 나오지 않습니다.
시장이 안에서부터 굳어버린 셈입니다.
"서울 전셋값이면 경기도에서 집을 삽니다"
이 구조를 가장 먼저 이해한 사람들이 이미 움직이고 있습니다.
올해 1월 경기도 아파트 매매 거래 중 15.3%가 서울 거주자의 매입이었습니다.
지난해 월평균(13.3%)보다 2%포인트 이상 올라간 수치입니다.
단순히 집값이 싸서 이동하는 게 아닙니다.
서울 전셋값으로 경기도 신축 아파트를 '소유'할 수 있다는 계산이 선다는 뜻입니다.
그 중에서도 수요가 집중되는 지역은 뚜렷합니다.
서울 거주자 매입 비중을 보면 아래와 같았습니다.
☑️ 하남. 39%
☑️ 광명. 38.2%
☑️ 구리. 26.6%
☑️ 김포. 26.6%
☑️ 의정부. 26.5%
공통점은 하나입니다.
서울과 행정구역이 맞닿아 있거나,
지하철로 서울 중심부까지 30~40분 내 접근이 가능한 이른바 '준서울' 생활권입니다.
"서울 전셋값이면 경기도에서 내 집 마련을 하고도 남는 곳이 많은데,
교통까지 좋아지니 굳이 서울만 고집할 이유가 없어진 것"
이라고 이야기하며, 서울 접근성이 불편하지 않고 상대적으로 쾌적한 경기도로 이동한 것입니다.
전세난이 단순한 불편이 아닌 이유
여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다.
전세난은 단순히 '집 구하기 힘들다'는 불편함의 문제가 아닙니다.
이것은 '지금 어디에 살 것인가'를 결정하는 문제이고,
나아가 '어디에 자산을 묶을 것인가'를 결정하는 문제입니다.
서울에서 전세를 유지하다 보면, 매물은 줄고 보증금은 올라갑니다.
반면 경기 인접지로 이동하면, 비슷한 비용으로 소유권을 가질 수 있는 기회가 생깁니다.
시간이 지날수록 이 두 선택의 결과는 달라집니다.
지금 경기도 일부 분양 시장이 뜨거운 이유
탈서울 수요가 커지면서 경기 인접지의 신규 분양 시장도 들썩이고 있습니다.
서울 전세 시장에서 밀려난 실수요자들이 '내 집 마련'의 첫 번째 선택지로 경기 외곽을 주목하기 시작했기 때문입니다.
특히 비규제 지역이거나, GTX·광역급행철도 등 교통 호재가 있는 지역으로 수요가 쏠리는 흐름이 뚜렷합니다.
전셋값 수준의 분양가로 새 아파트에 입주할 수 있다는 점이 실수요자들을 강하게 끌어당기고 있는 것입니다.
지금 이 순간, 당신의 선택은?
전세 보증금을 올려가며 서울에 남으실 건가요.
아니면 비슷한 돈으로 '소유'의 발판을 경기도에 마련하실 건가요.
정답은 없습니다.
하지만 82개월 만에 최저치를 찍은 서울 전세 거래량,
27% 줄어든 매물, 처음으로 50%를 넘긴 갱신 비율.
이 숫자들은 이미 방향을 가리키고 있습니다.
지금 조용히 움직이는 사람들은 불안에서 도망치는 게 아닙니다.
시장의 흐름을 읽고, 한 발 앞서 결정하는 것입니다.
