출근길, 눈길을 사로잡는 기사를 읽었습니다.
전세금에 2억원만 더 보태면 내 집을 소유할 수 있는데
안 살 이유가 없지 않나 싶었어요.
이 한 문장 안에 지금 서울/수도권
부동산 시장의 흐름이 고스란히 담겨 있습니다.
실제로 강북구에 위치한
4,000세대 가까이 되는 대단지에도
전세 매물이 단 3개 밖에 없습니다.
서울 내에서도 비교적 외곽이라 할 수 있는
노원구의 상계동 인근도 상황은 마찬가지입니다.
전월세는 갈수록 점점 구하기 힘들어지고
내 집 마련을 하자니 지금해도 괜찮을지
스스로 판단하기 어려운 분들을 위해
지금 시장에서 어떤 일이 일어나고 있는지
더불어, 지금 꼭 고민해봐야 할
내 집 마련 전략 3가지에 대해 말씀드리고자 합니다.
서울 아파트 평균 거래가 10억 이하,
집값이 떨어지는걸까?
지난 6일 서울시 부동산정보광장에 따르면,
올해 3월 서울 아파트 평균 거래 금액은
9.7억원 수준으로 집계됐습니다.
서울 아파트 평균 거래 가격이 10억원 아래로 떨어진 것은
2023년 3월(9.7억원) 이후 약 3년 만의 일입니다.
그런데 여기서 중요한 것은 해석 방향입니다.
이제는 집값이 떨어지는건가? 생각하실 수도 있지만
평균 거래가가 낮아졌다고 해서 서울 집값이
전반적으로 내려간 것이 아닐 수 있습니다.
실제로 최근 6개월 이내 가격 흐름을 살펴보면
한강벨트를 중심으로 무섭게 상승하던 지역들의
집값이 하락하는 모습을 보였습니다.
정부의 고강도 대출 규제와
보유세 인상 예고로 급매가 많이 나왔고
특히 강남3구는 6주 연속 하락세를 보이고 있습니다.
(강남구 -0.22%, 서초구 -0.02%, 송파구 -0.01%)
반면에 서울 외곽 중저가 아파트는
거래가 급증하고 가격이 상승하는 모습을 보입니다.
6억원의 대출을 최대한 활용할 수 있는
15억원 이하, 특히 10억원 이하 단지에
실수요자가 몰리고 있기 때문입니다.
실제로 3월 5주차 기준 상승률을 보면
- 서대문구/강서구/성북구 +0.27%
- 중구 +0.26%
- 노원구/구로구 +0.24%
대부분 15억원 이하 지역의 상승률이
높은 편인 것을 확인할 수 있습니다.
즉, 평균 거래가격의 하락은
시장의 무게중심이 강남 중심의 고가 시장에서
외곽의 중저가로 이동한 결과입니다.
시장 전체가 식은 것이 아니라
살 수 있는 곳으로 실수요자들이 움직인 결과입니다.
무주택자들이 결단을
내릴 수 밖에 없는 이유
단순히 가격이 상대적으로 싸기 때문에
15억원 이하 지역으로 수요가 몰리는 것만은 아닙니다.
무주택자들이 결단을 내릴 수 밖에 없는
더 강력한 이유는, 임차 시장의 붕괴입니다.
서울 아파트 전세 물건은
1년 전에 비해 무려 44.8% 감소했습니다.
중저가 아파트가 밀집한
외곽 지역에서 특히 심각합니다.
- 성북구 -89.6%
- 중랑구 -85.0%
- 노원구 -80.2%
- 관악구 -77.6%
- 강북구 -77.0%
실제 데이터로 확인해보니
전세 물건이 씨가 마른다는 표현이 더 와닿습니다.
앞으로 더 심각한 공급 절벽이 예고된 것 뿐만 아니라,
다주택자 규제로 시장에 나오던
전월세 물량도 빠르게 사라지고 있기 때문입니다.
지금 무주택자가 활용할 수 있는
내 집 마련 전략 3가지
이런 시기일수록
더 오르기 전에 사야할까? 라는 생각보다는
매매와 전월세, 어떤 선택이 최선일까?
라는 생각을 해볼 필요가 있습니다.
① 전세 VS 매매, 숫자로 먼저 비교해보세요
- 현재 내가 거주하고 있는 전세, 월세의 비용과 매수 후 대출 이자를 직접 비교해보는 것이 시작입니다. 금리가 오르는 상황임은 맞지만, 전세가가 오르는 것도 가파른 상황입니다.
- 더불어 단순한 이자 비교만을 넘어서 전세난, 이사비용, 재계약 불안 등의 기회비용도 함께 계산해보셔야 합니다.
② '대출 가능 구간'을 기준으로 타깃을 좁히세요
- 현재 15억원 이하의 아파트를 매수한다면, 최대 6억원 대출이 가능합니다. 특히 10억원 이하의 중저가 단지라면 종잣돈 4억 미만으로도 충분히 내 집 마련을 해볼 수 있습니다.
- 내가 모은 자산 + 대출 가능 금액(원리금 상환액이 월 저축액의 ⅔수준) 으로 매수할 수 있는 지역을 3개만 추려보세요.
③ 최선의 입지를 선택하세요
- 예산 설정까지 마쳤다면, 최선의 입지를 선택해야만 합니다. 사람들이 중요하게 생각하는 입지가치(강남 접근성, 학군 등)와 더불어 내가 중요하게 생각하는 입지가치의 교집합을 찾아보세요.
서울 아파트 평균 가격 10억원 이하라는 숫자는,
시장이 보내는 하나의 신호입니다.
한강벨트라 불리는 고가 지역들이 조정받는 사이,
외곽 중저가 실수요 시장은 조용히, 그러나 빠르게 움직이고 있습니다.
모든 사람이 살 수 있는 최적의 타이밍은 없습니다.
다만, 지금처럼 전세 시장이 흔들리고
거주 비용이 높아지는 상황에서 매수를 고민하는 것은
충분히 합리적인 선택입니다.
집값이 오를지 떨어질지 예측하기보다는
지금 나에게 어떤 선택이 더 합리적일지
판단해보는 것이 내 집 마련의 첫 걸음입니다.
내 집 마련을 고민하고 계시는 분들과
전세, 월세 가격이 너무 올라 걱정하고 계신 분들께
조금이나마 걱정이 해소되는 글이길 바라며
많은 분들의 내 집 마련을 진심으로 응원드리겠습니다.
※ 대출 조건, 세금 등 개인 상황에 따른 구체적인 사항은
반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
