[지투기 33기 2번생에 한ㄱ6뷰 가져야조 마리오소다]1강 권유디튜터님_지방에서 입지의 모든것

(1)강의를 통해 새롭게 알게 된거나 리마인들 된 것 

• 지방은 사면 안되는 물건을 안사는 것이 중요
• 통화량 지수와 가격 지수의 관계에서 저평가 지수찾아냄-지금 지방시장은 시작도 안 함 :  가장 좋은 걸 사야하는 시장
• 어려운 상황이라고 물러서리 마라, 쉬운 상황으로 움직이지 마라, 조급하지 마라, 늦게 사더라도 좋은 걸 해라.
• 인구수 = 전고점, 가격으로 반영
• 구축은 학군지가 아니면 보수적으로
• 학군 : 인구수 다음으로 볼 지표, 지방에서 매우 중요, 학원 성취도 = 면학 분위기
• 신도시, 새거느낌 매우 중요
• 중소도시는 포항, 창원을 제외하고는 학군을 안 본다. 학군지로 기능하는 지역만 알면 됨.
• 백화점이 있다는 것,그 주변 상권이 갖춰져있을 가능성이 높다
• 공급이 지방시장에 영향을 크게 미치는 것 맞다. 근데 더 중요한것은 가격이다.
• 랜드마크에서 가장가까운 업무지구와 다른 단지도 그 업무지구로 거리재기 교통 판단.
• 입지가 아무리 좋아도 가격이 높으면 선택하지 않는다.
• 대전의 키워드 :  둔산, 대던 연구단지, 대덕 테크노 벨리
• 대전에는 빈땅이 별로 없다. 입지 독점성과 신축의 희소성 모두 가져가는 지역
• 그 지역의 외곽을 무시하면 안된다.
• 대전이 대이버 비율 광역시 1위, 대기억은 그만두기 쉽지 않음, 그 지역의 인구수료 편입가능
• 대전은 초등학교 학생수로 학군 판단
• 매매 대신 전세를 선택하는 시장, 전세가 상승, 투자금을줄여 진입 할 수있다면 28년 전세 만기 후에도 생각보다 위기가 아닐수도, 기회 일수도
• 만약에 지역 분석하다가 교통체증이 심한 지역이 있다면 그 지역은 교통 편의성도 고려해야한다
• 배후수요가 학군요를 뛰어넘을 수 없음
• 지금은 대전이 흐름이 늦게 시작된 지역이므로 너무 후순위 생활권은 투자범위에 넣지 않는다.
• 해당 단지내의 환경도 환경이다. 대단지를 선택하는 것이 결과가 좋다.
• 지방은 위치보다 입지가 중요하다.
• 투자금 범위에 들어오는 단지중에서 가장 좋은 단지가 신도시 신축 택지가 아니라면, 일단 keep해 두라
• 가격이 올랐더라도 가격자체가 저평가라면 기다려라, 여름이 올때까지
• 봄시장 :  자연의 섭리, 여름시장 : 욕망에의한 대세상승-실거주자가 붙는 시장
• 1차후유증 시기를 잘 버텨서 열매를 꼭 맺기를
• 부동산 투자자는 5년동안 현금이 없는데, 6년째 10억이 생긴다.
• 지금은 좋은 단지도 가격이 눌려있기에 뭉쳐서 좋은단지를 해야하는 시장. 

(2)느낀점

다른 지역에도 적용할 수있도록 현재 지방 시장 상황광 대전이라는 지역에 대해 배웠다. 공급이 많다고 무조건 배제하는 것이 아닌, 겨울 시장에서 전세가가 올라 붙었을 때 저렴하게 매수하고 입주장을 안전하게 지나갈 수있는 방법으로 전세 계약을 하고, 2년후 공급이 없는 시장을 맞이하게 되는 시나리오도 생각해 볼 수있다고 가르쳐 주셨다. 투자에서 아무도 관심가지지 않는 시기에 어떻게 기회를 잡을 수있을지 고민 해 볼 수 있었고, 그 고민의 방법을 어마어마한 분석한 인사이트로 채워넣어주시며 알려주셨다. 

이래도 되나 싶을정도로 거의 대전의 모든 정답지를 알려주시면서 어떻게 같은 돈으로 더 선호도가 높은, 더 나은 단지를 찾아가는지 그 과정을까지 알려주셔서 그 과정을따라가는데 정말 재미있게 들었다.  

지금 당장 종자돈이 부족하지만 기회가 생겼을 때 선진입을 하는 것이 중요한데, 그러기 위해서는 미리 앞마당을 만들어 놓고 종자돈을 모으는 동안 시세트래킹을 통해 기회를 계속 만들고 포착하는 과정이 중요하겠다고 느꼈다. 

적용할점

• 랜드마크, 신축 전세 매물수와 가격 매달 확인