안녕하세요,
느리지만 앞으로 굴러가는 돌멩이입니다 🪨
지방투자실전반 2강 재이리 튜터님의 강의를 듣고
계약 프로세스의 모든 것을 배웠습니다!!! ㅎㅎ
1호기 투자 전에 처음 재이리 튜터님 강의를 들으며
물건 찾기에만 집중하고
계약에 대해서는 텅 비어있었구나를 느꼈고
강의를 들으며 너무 많은 도움이 됐는데요!
이번에 다시 지방투자실전반을 들으며
그때는 다 주워담지 못했던 것들을
조금 더 많이 담을 수 있게 된 것 같습니다!!
배움이 넘쳐나는 2강 강의를 복기하며
후기를 작성해봅니다.
# 물건 찾으면 끝? NoNo~ 내 돈을 지키는 계약 프로세스
처음 강의를 들을때만 해도 ‘물건 찾기’에만 집중하느라
전체적인 부동산 프로세스에 대해 제대로 알지 못하고 있었는데요
좋은 물건을 찾았다고 해도
계약 과정에서의 실수가 엄청난 손실이 될 수 있음을
강의를 들으며 느꼈습니다.
미리 배우고 필요한 것들은 기억하고
정리해둠으로써
실제 급박한 상황에서 당황하지 않고
올바른 대응을 할 수 있다!
매매, 전세 계약까지 잘 마무리하는 것이
매수의 끝이라는 것을 떠올립니다!
<매수 전 체크사항>
- 등기부등본 => 매매가 > 채권최고액+계약금+중도금
- 잔금일 대출 말소 특약
- 매수 전, 중대하자 체크
- 매수 후 어쩔수 없이 발생하는 이슈는 진짜 어쩔 수 없는 거지만
- 그 전에 내가 확인할 수 있는 것들은 전부 확인하기
- KB시세 기준 전세가 설정
- 전세보증보험 = KB매매시세 90% 이하
- 전세자금대출 = 전세금의 80%까지
수도권 임장을 위주로 다니고 수도권 물건 위주로 보다보니
KB시세를 거의 안 보고 다녔는데요…!
지방 투자에 있어서는 KB시세도 확인해보며
적정 전세가, 전세가의 수준을 확인하는 것도
중요한 포인트라는 것을 배웠습니다.
<필수 특약 4단계>
- 중대하자
- 근저당 ★★
- 전세 협조
- 위약금 ★★
강의 듣기 전까지 저도 배액배상이
가계약금 기준이라고 생각했었는데요?!..
가계약금이 아닌 계약금 기준이라는 것!
# 전세는 부동산 사장님이 맞춰주는 거 아니야!
매수의 끝은 전세까지 마무리 하는 것입니다!
매수했다고 마음 놓고 있을 게 아니라 전세를 맞출때 까지
최선을 다해야 하는 것!
시간이 많이 남았다고 여유 부리지 않고
부동산 사장님만 믿고 발 뻗고 있지 않고
CEO의 마음으로, 손 놓고 있지 않고
할 수 있는 모든 방법을 동원하며
적극적으로 행동하겠습니다!!!
<전세 뺄 때 해야할 것>
- 전세시세 트래킹
- 집보기 피드백 기록
- 할 수 있는 모든 방법 총동원 : 적극적 자세
전세 뺄 때 꼭 알아야 하는 3가지에 대해서도 말씀해주셨는데
자세히 모르고 있던 부분이었는데
강의를 들으며 이번에 확실히 정리를 할 수 있었습니다
- 개인 임차인 vs 법인 임차인
- 전세보증보험 vs 전세권 설정
- 전세자금대출 (신용/채권/질권) - 통채로! 찔끔!
보유와 매도 과정에 있어서는
기존 임차인과의 관계를 잘 맺는 것이
중요하다는 것을 느꼈습니다.
그렇기에 보유하는 과정에서
임차인에게 협조해줄 수 있는 부분은
최대한 협조하며 원만한 관계 유지의 중요성을 배웠습니다.
<재계약 vs 신규계약≥
=> 각각의 장단점이 있고, 상황에 따라 단점이 장점이 될 수 있다
- 공급이 없어 전세가가 올라가는 시점에는(매도 고려) 갱신권이 유리할 수 있고
- 공급이 많아 역전세가 우려되는 상황에선 신규계약이 유리할 수 있다는 것을 배웠습니다.
※ 아무리 좋은 물건을 만났다 해도 매도 전에는 매수하지 않는다
사실 똑같은 상황을 마주하면 정말 많은 유혹이 들 것 같은데요 ㅎㅎ
욕심, 유혹에 흔들리지 않고 배운대로 행하고, 원칙대로 행하겠습니다.
부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라 편익이 더 큰 쪽으로 행동합니다.
내가 조금이라도 손실을 안 보려는 마음을 버려야 합니다.
조금 싸게 팔 수 있지만 그럼에도 중요한 건 더 좋은 자산으로 갈아타는 것.
매도 파트에 있어 가장 와닿은 부분인데요.
아직 매도의 경험은 없지만
매수할 때는 어떻게든 깎아보려고 시도하면서
매도를 할 때는 죽어도 깎아주기 싫은 게 사람의 마음이라고 생각합니다 ㅎㅎ
그럼에도 중요한 것은, 내가 조금 싸게 팔아서 감정이 상할 게 아니라
그렇게 함으로서 내가 어떤 자산을 취득할 수 있는가 입니다.
더 좋은 자산을 취득하기 위해 조금의 손실을 감수하는 것
그래서 내 손에 남는 건 뭔데?! 더 좋은 자산의 등기!
매도, 갈아타기를 고려할 때가 되면 누구나 겪을 부분이라고 생각하는데요
감정에 휘둘리지 않고
더 좋은 자산을 취득하는 것에 집중하는 투자자가 되겠습니다.
아무것도 모르던 때에 재이리 튜터님의 강의를 들었을 때는
처음 듣는 생소한 용어들도 많았는데요,,
언젠가는 도움이 되겠지~ 라는 마음으로 꼼꼼히 기록하며 들었습니다.
1호기를 할 때 기록했던 것들을 돌아보며
정말 많은 도움이 됐고
이번에 강의를 다시 들으면서 처음보다 더 깊고, 넓게
배울 수 있었던 것 같습니다.
1호기 투자 당시에는 전세를 승계받았기에
새로 전세를 맞추는 경험은 해보지 못했는데요
다음 투자에서, 전세를 새로 놓는 상황에서
이번에 배운 것들을 토대로 실수하지 않고
잃지 않는 계약을 진행할 수 있도록 하겠습니다!
좋은 강의 해주신 재이리 튜터님께 감사드립니다 :)
