돈의 가격 독서후기 [괭이부리말]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

돈의 가격 The Price of Money

부자들만 알고 있는 돈의 작동원리

롭 딕스

영국의 Top 5 투자 팟캐스트 <더 프로퍼티 팟캐스트 The Property Podcast> 공동 진행자이자, <<선데이타임스>> 자산 부동산 칼럼니스트로 활동하고 있다.

지난 10년 동안 금융, 경제, 자산시장을 깊이 탐구해온 그는 복잡한 경제 개념을 일상의 언어로 풀어내는 탁월한 해설 능력을 인정받고 있다. 특히 돈과 투자에 대한 막연한 환상을 걷어내고 실용적인 현실 통찰을 제공하는 전문가로 평가받는다.

<<돈의 가격>>은 그의 대표작으로 경제학 지식이 전혀 없는 사람도 스스로 재정을 설계하고, 흔들리지 않는 금융 사고력을 갖추게 하는 경제 교양서다. 이 책은 영국에서 독립출판해 오직 입소문만으로 14만부를 돌파하며 큰 반향을 을으켰고, 이후 정식 출간과 동시에 <<선데이타임스>>와 아마존 베스트셀러에 오르며 돈의 작동 원리를 가장 현실적으로 설명하는 필독서로 자리매김했다.

인플레이션, 금리, 부채, 통화 정책 등 돈의 작동원리를 논리적이고 직관적으로 해설한 이 책은 정부와 중앙은행의 결정이 물가 자산, 임금, 저축에 미치는 영향을 명쾌하게 이해시킨다. 나아가 독자들이 혼란스러운 경제 환경 속에서도 스스로 현명하게 부를 지키고 키울 수 있도록 실질적인 재정관리 방향을 제시한다.

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

대출을 받는다는 것은 정부와 같은 입장에 놓이게 되는 것이다. 정부가 적정 수준의 인플레이션율을 유지하기 위한 여건을 조성하려는 이유는 국가부채의 실질가치를 낮추는 데 도움이 되기 때문이라는 점을 기억해보자. 

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점, 적용할 점

들어가는 글 

지금 ‘돈의 규칙’을 알아야 하는 이유

Chapter 1

통장에 찍힌 돈은 진짜 ‘돈’인가

세상 모든 부를 움직이는 돈의 정의

무엇이든 돈이 될 수 있는가

(9%) 희소성은 특히 절대적인 결정 요인이다. 희소성이 없다면 나머지 요소는 무의미해진다. 돈의 목적을 기억하라. 돈의 목적은 각자의 시간과 노력을 들여 만든 가치 있는 무언가를 서로 교환할 수 있게 해주는 도구다. 하지만 이 시스템이 작동하려면 돈 자체가 희소성이 있어야 한다. … 오늘날 우리가 사용하는 돈은 충분히 희소할가? 이 질문은 이 책 전반에 걸쳐 다룰 중요한 주제다.

→ 교환 수단은 희소성을 갖고 있어야 한다. 그래야 가치 있는 것을 교환하는 수단으로 신뢰받을 수 있다. 중앙화폐가 너무 흔해 지면 어떻게 될까? 베네수엘라 꼴이 난다. 자국 화폐는 신뢰를 잃고 달러 같은 외환 수요 높아짐.

국가 통화의 신뢰는 어디에서 오는가

Chapter 2

나도 모르는 새, 돈은 어디로 사라지는가

구매력이 급락하는 진짜 이유

당신의 돈은 거래 수단으로 받아들여지는가

당신의 돈은 가격 표시 수단으로 적합한가

당신의 돈은 가치 저장 수단으로 효과적인가

(13%) 장기간에 걸쳐 통화 가치는 대폭 하락하는 경향이 있고, 이는 통화를 형편없는 가치 저장 수단으로 만들며, 결과적으로 당신의 자산에 심각한 악영향을 미친다는 것이다.

→ 희소성을 잃어버린 화폐는 가치저장수단으로서의 기능을 상실한다. 오히려 흔해진 화폐 때문에 노동, 에너지를 쏟아 쌓아올린 자산 가치를 빼앗긴다.

(14%) 금으로 측정했을 때 집값은 50년 전과 거의 같다는 의미다. 좀 더 명확히 말하자면, 1970년에 어느 정도의 금을 금고에 넣어두고 50년 뒤 꺼낸다면 그 금으로 50년 전 구매할 수 있었던 집을 지금도 똑같이 구매할 수 있다는 의미다. … 파운드화로는 집값이 크게 올랐지만, 금을 기준으로 보면 그렇지 않다. … 믿기 어려울 정도지만, 지금 당신이 중위값에 해당하는 미국 주택을 구입하는 데 드는 금의 양은 120년 전과 거의 동일하다.

→ 실물자산의 가치가 올라간 게 아니다. 돈의 가치가 떨어진 것. 실물자산의 가치 자체는 크게 변화하지 않는다. 표시된 금액이 커졌다고 하여 착각에 빠지면 안 됨. 내가 가진 자산이 가치 있느냐를 봐야. 이는 물가상승률 이상의 가격 반영이 되었는지로 가늠해 볼 수 있겠다. 절대가로는 알 수 없다. 상대적 비교를 통해서만 내 자산의 가치를 알 수 있다.

내 돈의 실질 가치 변화 성적표

(16%) 그러나 가치 저장 수단으로서는 형편 없다. 파운드화만 봐도 알 수 있다. 불과 몇 세대 만에 구매력이 99퍼센트 이상 하락했고, 그 중 절반 가까이는 최근 20여년 사이에 사라졌다. … 구매력 하락을 만회할 만큼 은행에서 충분한 이자를 받는 일은 불가능하다. 즉 자산가치를 현상 유지라도 하려면 더 위험한 투자를 감행해야 한다는 뜻이다.

→ 자산가치를 유지하기 위해서는 리스크 테이킹이 필요하다. 투자는 선택이 아니라 필수가 되었다.

Chapter 3

열심히 버는데도 가난해지는 이유

인플레이션의 진짜 배후는 누구인가

내 지갑을 털어가는 마법의 단어, 인플레이션

통화량이 늘어날수록 물가가 오르는 이유

정부가 인플레이션을 원하는 결정적 이유

(21%) 정부는 명시적으로 적정한 인플레이션을 원하고, 때로는 그것을 달성하기 위해 상당한 노력을 기울이기도 한다. 왜 그럴까? 3가지 주요 이유가 있다. 첫째, 인플레이션이 디플레이션보다 낫기 때문이다. 만약 다음 달 물가가 오늘보다 더 떨어질 것을 안다면 사람들은 구매를 미룰 것이다. … 둘째, 인플레이션은 사람들로 하여금 돈이 ‘일하게’ 만들기 때문이다. 인플레이션은 현금의 가치를 계속 떨어뜨리기 때문에 사람들은 현금을 많이 보유하는 것을 꺼리게 된다. 대신 사람들은 그 돈으로 물건을 사거나(이는 고용과 경제성장에 도움이 된다), 투자하거나(만일 그 투자처가 주식시장이라면 주가가 상승해 모두가 더 부유해졌다고 느낄 수 있다), 아니면 약간의 이자라도 받기 위해 은행에 저축하기로(이 돈은 미래에 더 많은 생산이 가능하도록 기업에 대출해 줄 수도 있다) 마음을 먹을 것이다. 

이제 마지막 이유다. 인플레이션은 대부분의 사람에게 나쁜 것이지만 빚을 진 사람들, 채무자들에게는 좋은 일이다. 왜 그럴까? 인플레이션은 미래에 갚아야 할 돈의 가치가 빌린 돈의 가치보다 낮아진다는 것을 의미하기 때문이다.

정부는 왜 채무자에게 친절한 걸까? 그 이유는 간단하다. 가장 큰 채무자가 바로 정부 자신이기 때문이다. 정부는 다른 누구보다도 인플레이션의 혜택을 크게 누리는 존재다.

→ 정부는 막대한 채무를 부담하고 있기에 채무자에게 유리한 정책(인플레이션)을 추구하게 된다. 따라서 이 흐름에 올라타기 위해서는 빚을 지혜롭게 잘 이용해야 한다

돈이 시장에 풀릴 때벌어지는 부의 대이동

(23%) 일반적으로 통화량의 증가는 장기적으로 인플레이션을 유발하지만 매년 다양한 여러 요인도 인플레이션에 영향을 미친다는 점만 일단 알아두기로 하자. 그래서 단기적으로는 통화량과 인플레이션 사이에 일관된 상관관계를 찾기가 불가능하다.

→ 화폐량 증가를 통해 장기(5년, 10년 관점)적으로 돈의 가치가 떨어진다(=자산 가격이 올라간다)는 걸 알 수 있지만, 단기(1년, 2년, 3년)적 자산 가격 예측은 불가능하다.

결국 모든 길은 ‘통화량’으로 통한다

Chapter 4

당신의 부를 결정하는 돈의 설계자들

돈의 질서를 만든 권력의 역사

돈과 권력의 끈끈한 관계 : 중앙은행의 탄생

왕의 금고가 국가의 은행이 되기 까지

금이 종이가 되다

(27%) 지금까지의 금융 역사에서 우리는 일관된 패턴을 찾아볼 수 있다. 추가적인 돈을 창출하거나 얻을 수 있는 기회가 있을 때마다 사람들은 그 유횩을 거의 예외없이 받아들인다는 것이다.

→ 권력자들은 명분이 있으면 예외 없이 돈을 풀어놓으려 한다(정치적 인기, 수치적 마사지)

돈의 질서를 세운 금본위제 시대

달러 패권의 시작, 브레턴우즈 체제

누가 돈의 가치를 통제하는가

Chapter 5

당신이 버는 돈은 ‘무’에서 ‘유’로 창조된다.

돈의 창출 시스템과 금리의 역할

돈을 얼마나 찍어낼지 누가 정하는가

금리 조절이라는 마법의 레버

(34%) 돈의 대부분은 시중은행에서 만들어진다.

은행은 어떻게 새로운 돈을 만들어내는가

(35%) 경제에 있는 전체 통화량은 대출이 발생할 때 증가하고, 대출이 상환될 때 감소한다.

금리가 곧 돈의 값인 이유

돈이 돈을 낳는 시스템의 지속가능성

Chapter 6

당신의 부채는 자산인가, 위험인가

자본주의는 빚으로 굴러간다

부채는 숫자보다 ‘비율’이 중요하다

기업은 왜 돈을 빌리는가

우리 집 살림살이도 부채 위에 서 있다

(42%) GDP 대비 가계부채 비율이 계속 높아진다는 것은 사람들이 동일한 수준의 소비를 유지하기 위해 점점 더 많은 빚을 지고 있다는 뜻일 수 있다. 이는 좋은 신호가 아니다. … 빈곤층은 생필품을 마련하기 위해 돈을 빌리고, 부유층은 주택을 비롯해 자산을 늘리기 위해 돈을 빌린다는 점이다.

→ 가계부채 증가 + 인플레 = 돈를 빈자의 노동 => 부자의 자산으로 옮겨놓는 매커니즘

→ 가계부채를 늘리는 것이 화폐량을 증대시키는 주된 통로. 가계부채 증가 => 화폐량 증가 => 장기적인 인플레 경향 => 가계부채를 지지 않거나, 가계부채로 소비한 사람에게서 가계부채로 자산을 산 사람에게 부를 옮기는 결과 촉진

→ 개미와 베짱이는 모두 가계부채를 발생시켜 화폐량 증가와 인플레를 유발한다. 하지만 그 결과 장기적 수를 둔 개미는 2배로 부유해지고(자산가격 상승 x 부채가치 하락), 베짱이는 가난해 진다(자산가격 상승분 기회비용 x 부채가치 하락 기회비용)

생계를 위한 부채 vs. 자산 증식을 위한 부채

같은 금액도 누군가는 훨씬 비싸게 빌린다

(44%) 자산이 많은 사람은 부동산 같은 담보를 제공하거나, 별도의 담보 없이도 높은 소득과 신용도를 바탕으로 낮은 금리로 대출을 받을 수 있다. 이들은 기본적으로 ‘리스크 프리미엄’이 적기 때문에 기준금리 인하에 더 큰 영향을 받는다. 다시 말해 금리 변화가 실질적인 차이를 만들어 낸다. 예를 들어 기준금리가 4퍼센트일 때 부유층은 6퍼센트 이자로 대출을 받을 수 있다. 만약 기준금리가 3퍼센트로 낮아지면 5퍼센트의 이자로 대출이 가능해 진다. 계산해 보면 기준금리 1퍼센트포인트 낮아짐으로써 그들의 차입 비용이 약 16퍼센트(1퍼센트/6퍼센트)나 주어든 셈이다. 앞서 살펴본 가난한 차입자의 경우 5퍼센트(1퍼센트/20퍼센트) 감소한 것과 비교되는 수치다.

따라서 기준금리가 내려가 대출이 더 쉽고 저렴해질수록 부유층에게 더 큰 혜택이 돌아가게 된다. 훨씬 더 낮은 비용으로 자금을 대출받아 가치 있는 자산을 취득할 수 있기 때문이다.

→ 왜 트로피자산 가격이 금리 변동에 더 크게 영향 받는지 이유 알 수 있는 부분. 금리 1퍼센트에서 2퍼센트로 오르는 건 금융비용이 2배로 증가하는 것. 반면 금리 2퍼센트에서 1퍼센트로 하락하는 건 같은 금융비용으로 2배 더 빌릴 수 있는 것.

→ 초우량 자산 기회 잡으려면 금리 변화를 잘 읽어야 한다.

한 세대만에 ‘부채의 시대’가 열렸다

부채를 결정하는 건 숫자가 아니라 심리다

부채의 거대한 흐름을 읽는 법

(46%) 개인들(경제학 용어로는 ‘가계’)의 차입은 돈 창출에 관한 이야기에서 핵심적인 역할을 한다.

Chapter 7

국가부채가 폭발할 때, 내 주머니에 생기는 일

정부의 빚이 우리 삶에 미치는 영향

정부는 얼마나 많은 돈을 쓰는가

왜 정부는 벌어들이는 것보다 더 많이 쓰는가

정부는 누구에게 돈을 빌리는가

공짜 수준으로 돈을 빌려줘도 인기 있는 빚쟁이

국가부채의 두 얼굴 : 성장 엔진 vs. 시한폭탄

(54%) 정부가 실제로 지급하게 되는 금리는 매우 중요한데, 그 이유는 국가의 재정 건전성에 대한 가장 큰 위협은 부채의 절대적인 액수가 아니라 부채 상환 비용이기 때문이다.

→ 정부가 매우 예외적인 상황이 아니고서는 고금리를 고수할 수 없는 이유. 그리고 고금리가 예외적인 상황인 이유.

부채 시스템의 마지막 단계

Chapter 8

부의 격차를 만드는 양적완화의 민낯

불평등을 심화시키는 긴급 처방의 실체

2008년 금융위기의 진짜 원인

아무도 가르쳐주지 않는 ‘헬리콥터 머니’의 정체

중앙은행은 어떻게 시장에 돈을 푸는가

양적완화는 약일까, 독일까

빚으로 만든 위태로운 경제 회복

Chapter 9

‘공짜 돈’의 시대는 끝났다

돈의 가격에 적응하고 위기를 기회로 바꾸는 법

최악의 위기 시나리오

양적완화의 예상치 못한 귀환

막대한 통화량, 인플레이션의 결과는?

돈의 가격이 비싸진 시대, 투자에 미치는 영향

(69%) 2008년부터 2022년까지 우리는 역사상 어느 때보다 돈이 싸고 풍부했던 시대에 살았다. 하지만 그 시대는 당분간 끝났다. 인플레이션으로 인해 중앙은행들은 금리를 바닥에서 끌어올릴 수밖에 없었고, 다음 위기가 닥칠 때까지는 제로금리 수준으로 돌아가지 않을 것이다. … 전 세계 대부분의 금리가 바닥을 친 2009년 초부터 소비자물가 상승이 시작되기 이전인 2020년 말까지는 거의 모든 자산군의 투자자들에게 황금기였다.

➔ 2008-2022 저금리 시대 / 2023부터 저금리 기조가 바뀌었음.

(71%) 인플레이션이 고공행진하면 중앙은행의 정상적인 대응은 금리를 인상하는 것이다. 하지만 정부를 포함한 전 세계가 저금리에 중독된 상황에서 금리가 ‘적정’ 수준까지 상승하도록 내버려두면 인플레이션보다 훨씬 심각한 결과를 초래할 수도 있다. … 예를 들어 어떤 국가가 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 7퍼센트로 설정해야 하는 상황이라고 가정해보자. 하지만 그 나라의 중앙은행은 그렇게 할 경우 세수 대비 정부 차입 비율이 감당할 수 없는 상태가 되고, 주택담보대출 상환이 불가능해져 주택시장이 붕괴되고, 금리와 반대로 움직이는 채권 가격의 하락으로 채권시장이 붕괴되고(채권 가격과 금리는 반비례하므로), 주식시장도 무너질 거라는 사실을 알고 있다.
… 결과적으로 중앙은행은 사실상 무력해졌다. 중앙은행이 시행하고자 하는 정책에는 금리 인상과 양적완화 축소가 포함되겠지만, 값싼 돈에 중독된 세계 자산시장은 이런 조치에 살아남지 못할 것이 거의 확실하기 때문이다.

➔ 금리인상이 이뤄지더라도 단기간에 이뤄질 수밖에 없는 이유. 금리 인상이 오래 가기 어렵다. 금리 인상이 이뤄져 자산 가격이 떨어진 경우 10년에 한 번 오는 큰 장이 열렸다고 생각하고 기회 잡아야 한다.

더 이상 ‘값싼 돈’은 없다

Chapter 10

돈의 흐름을 읽는 자가 기회를 잡는다

불확실성 속에서 자산을 지키고 불리는 전략

가능성 이해하기

(73%) 몇 개월 후에 무슨 일이 일어날지 정확하게 예측하고 그에 맞춰 투자를 조정하는 것은 사실상 불가능하다. 그렇게 하다가는 돈을 벌기녕 예측이 틀려서 돈을 잃을 가능성이 훨씬 더 높다. 차라리 앞으로 10년 후 혹은 그 이후에 세상이 어떤 모습이 될지 예측하고 큰 그림이 맞으면 계속 그 투자 포지션을 취하는 것이 매일 시세에 따라 포지션을 조정하는 것보다 훨씬 더 낫다. 당장은 예상과 다른 조건이 나타날 수 있고, 타이밍이 어긋날 수도 있다. 하지만 노스트라다무스가 되지 않아도 ‘충분히 맞는 방향’만 유지한다면 결국에는 앞서 나가게 될 것이다.

➔ 큰 방향성이 맞는 투자를 꾸준히 반복하는 게 타이밍 잡는 투자보다 성공가능성이 높다.

미래는 어떤 모습일까?

(73%) 1. 금리는 비교적 낮게 유지될 것이다.
이 시기를 기억하는 사람이라면 누구나 당시의 끔찍한 이야기를 기꺼이 들려줄 것이다. 그리고 인플레이션율이 조금이라도 오르면 금리가 곧 다시 그 수준으로 돌아가 모두를 망하게 할 거라는 암울한 전망을 내놓곤 한다. 하지만 그런 일은 일어나지 않을 것이다. 이유는 무엇일까? 그런 상황이 발생한다면 정부는 물론 모든 사람이 파산할 것이기 때문이다.
금리가 너무 급격하게 오르면 수많은 기업이 파산해 실업률이 오를 뿐만 아니라 주식시장, 부동산시장, 채권시장 등 생각할 수 있는 거의 모든 시장이 붕괴할 것이다. 그에 따른 고통은 너무나 클 것이며, 결정권을 쥔 사람들은 그런 사태를 의도적으로 방치하느니 차라리 어떤 다른 선택지라도 택할 것이다.

➔ 금리 인상까지는 많은 망설임이 있을 것이고 선제 조치들이 취해질 것. 금리 인상에 너무 비중을 실어서는 안 됨. 시장에 대한 낙관론을 기본으로 까는 게 좋겠다.

(74%) 2. 인플레이션율은 높은 수준을 유지할 것이다.
… 3. 높은 인플레이션, 낮은 금리
앞으로 한동안 금리와 인플레이션이 모두 과거보다 높은 수준에서 유지되는 시기를 맞이하게 될 수 있다. 하지만 이 시기의 핵심적인 특징은 인플레이션율이 금리보다 더 높을 거라는 점이다. 이런 상황을 ‘마이너스 실질금리’라고 한다. … 정부에게는 마이너스 실질금리가 도움이 되지만 개인, 특히 예금자들에게는 피해가 간다.
➔ 과거와 같은 저금리 환경은 아니지만 금리보다 인플레가 높은 수준 유지하며 돈이 빠르게 녹는 현상은 계속될 수 있겠다.

(76%) 이런 상황을 금융억압이라고 한다. 표현에서 부정적인 뉘앙스가 느껴질 텐데, 사실은 그럴 수밖에 없다. 1973년 두 경제학자(미국 스탠포드대학의 에드워드 쇼와 로널드 맥키넌)가 예금자로부터 돈을 ‘훔치는’ 정책을 비판하기 위해 만들어낸 용어이기 때문이다.

돈을 가장 잘 활용하는 방법

(76%) 금리는 역사적 기준에 비추어 볼 때 낮은 수준을 유지할 것이고, 인플레이션은 지난 30년간 경험했던 것보다 높은 수준일 것이며, 무엇보다도 인플레이션이 금리보다 높게 유지될 것이다. … 수익 극대화라는 관점에서만 보자면, 현금을 최대한 적게 보유하는 것이 답이다. 비상 상황에 대비한 적정 수준의 현금은 반드시 갖고 있어야겠지만 그 외의 돈은 은행에 잠자게 두기보다는 인플레이션을 상회할 가능성이 있는 자산에 투자하는 것이 낫다.

(77%) 그저 ‘현 상태를 유지하기 위해서조차 위험을 감수해야 한다는 건 납득하기 어렵다. 모든 투자는 어느 정도의 리스크를 내포하고 있기 때문이다. 하지만 이러한 현실을 인정하지 않으면 재정적 손해를 볼 수밖에 없다. 많은 사람이 돈을 투자했다가 시장 붕괴로 50퍼센트의 손실을 보게 될까봐 은행에 그 돈을 넣어둔다. 그렇게 10~20년이 지나면 그저 ‘안전한’ 곳에 돈을 묻어뒀을 뿐인데도 결국 구매력의 50퍼센트를 잃게 된다. 따라서 금융억압의 상황에서는 구매력을 유지하거나 상승시킬 기회를 얻고자 한다면 투자가 유일한 선택지다.

(78%) 대출을 받는다는 것은 정부와 같은 입장에 놓이게 되는 것이다. 정부가 적정 수준의 인플레이션을 유지하기 위한 여건을 조성하려는 이유는 국가부채의 실질가치를 낮추는 데 도움이 되기 때문이라는 점을 기억해보자. 그리고 이러한 조건은 당신의 부채에도 똑같이 적용된다. 물론 대출로 얻은 자금은 반드시 수익을 창출할 수 있는 자산에 투자해야 한다.

(79%) 고정된 수익이 나오는 모든 투자 자산은 인플레이션 환경에서 불리하다. 이유는 단순하다. 100파운드를 투자해 매년 5파운드를 받는다면, 시간이 지날수록 그 5파운드의 구매력은 줄어들 것이기 때문이다. 그리고 투자 원금을 회수할 시점에는 원금의 가치 또한 떨어져 있을 것이다.

(81%) 주거용 부동산은 궁극의 실물 자산이라 할 수 있다. 누구나 살아야 할 공간이 필요하고, 그 공간은 언제나 가치를 지닌다. 동시에 임대 수익이라는 꾸준한 현금흐름도 창출한다. 그렇다면 왜 인플레이션 시대에 주거용 부동산이 유리한가? 3가지 이유가 있다.

첫째는 매우 명확하다. 부동산은 저금리 환경에서 상대적으로 싼 비용으로 대출을 활용해 레버리지를 일으키기 좋은 대표적 자산이다. 둘째는 부동산 수익의 핵심인 임대료가 인플레이션에 따라 상승한다는 점이다. 이는 채권처럼 고정 수익이 설정된 자산과 극한 대조를 이룬다. 흔히 임대료는 집주인들이 정한다고 생각하지만 실제로는 해당 지역의 임금 수준에 의해 결정된다.

주거용 부동산은 자산 가격이 장기적으로 상승하고, 인플레이션과 연동된 꾸준한 수익을 제공하며, 낮은 금리로 대출을 받아 매입할 수 있는 투자 자산을 갖게 되는 것이다.

(82%) 한편, 현 상황을 고려할 때 주요 단점은 부동산의 자본가치가 금리 상승에 취약하다는 점이다. 모든 조건이 동일하다면 금리가 상승할수록 주택 가치는 떨어진다. 왜 그럴까? 대출 비용이 증가하면 주택을 사려는 두 그룹, 즉 투자자와 실수요자는 예전처럼 높은 가격을 지급할 이유가 없어진다. 투자자의 입장에서는 채권 같은 더 안전하고 쉬운 투자에서 얻을 수 있는 것보다 더 높은 수익을 얻으려 할 텐데, 이런 상황에서 이자 지출이 많아진다는 것은 곧 부동산 매입가를 낮춰야 한다는 것을 의미한다.

실수요자의 입장에서는 금리가 높아지면 동일한 소득으로 감당할 수 있는 대출 한도가 줄어들기 때문에, 그만큼 지불할 수 있는 집값도 낮아진다.

따라서 핵심은 장기적 관점을 취하고 과도한 주택담보대출을 받아 가격이 하락하는 시기에 어쩔 수 없이 매도해야 하는 상황을 피하는 것이다. 부동산을 꾸준히 보유하는 한, 주택 가치가 하락하는 동안에도 인플레이션과 연동된 수입을 계속 얻을 수 있다.

실행 전략 : 나는 이렇게 투자 한다

(84%) 최소 20년의 투자 기간을 설정했다는 점을 염두에 두었으면 한다. 그때까지는 개별 연도의 투자 성과에 크게 신경쓰지 않을 생각이다. 나는 투자 수익이 아닌 근로소득으로 생활하고 있기 때문이다.
➔ 단기 수익률에 급급하지 않고 장기적 시각을 유지할 수 있는 이유는 근로소득으로 생활하기 때문에.

나는 항상 자금의 어느 정도는 현금으로 보유하고 있으며, 그 돈이 가치는 하락할 수밖에 없다. 하지만 별로 개의치 않는다. 위험을 감수하지 않고 필요할 때 바로 쓸 수 있는 대가로 치르는 비용이라고 생각하기 때문이다. … 새로운 부동산을 매입할 때 나는 매입가의 75퍼센트를 대출받는다. 이는 내가 안전하다고 생각하는 대출 한도로 사람마다 다를 수 있다. 매입 후에는 부동산 가치가 상승하고 부채가 그대로인 상태로 부채 비중이 자연스럽게 줄어들도록 내버려 둔다. … 연금 차원에서 글로벌 인덱스 펀드에 투자. 자산 포트폴리오의 대부분은 부동산, 현금, 글로벌 인덱스펀드 가치한다.

(90%) 경제 뉴스를 최대한 적게 접하고 접하더라도 충분히 의심해 보는 것이 정신적으로도, 경제적으로도 더 나은 선택을 하게 될 확률이 높다.

(93%) 세계의 경제 결정권자들이 시행하려는 거대한 계획을 예측하려고 애쓰는 대신, 당신이 통제할 수 있는 일에 에너지를 집중하라고 권하고 싶다. 어차피 그들의 계획은 예상대로 결말이 나지 않을 확률이 높기 때문이다. 그들의 발표를 기반으로 모든 투자금을 한 자산에서 빼서 다른 자산군으로 옮기는 극단적인 행동을 하지는 말자.

앞으로 어떤 일이 일어날 것인가

결론 

돈을 이해하는 순간, 세상이 선명해진다

나가는 글

어떤 경제상황에도 번영하는 7가지 투자 원칙