안녕하세요!!
성장하는 투자자를 넘어 잘하는 투자자가 될
우주추쿠입니닷!
2강 재이리튜터님 강의는 정말 소장 각!! 투자자면 안 들으면 절대로 안 되는 강의였습니다~!
매수-전세-보유-매도 과정에 있어 프로세스, 특약, 주의할 점 등 모든 과정 하나하나 자세하게 설명해주셔서
매수 전이신 분들이라면 전체 과정을 알고 들어가고, 매수하신 분들이라면 내 과정에서 부족했던 부분을 복기해 볼 수 있는 시간이었을 것 같습니다.
저는 재수강인데 처음 들었을 때 튜터님 강의 프로세스와 비교해보며 2호기 복기과정을 후기로 남겼다면, 오늘은 튜터님이 말씀해주신대로 ‘노룩후기’ 작성을 통해서 내가 정말 알고 있나?를 점검해보고 채워야할 부분이 있다면 채우는 시간을 가져보려고 했는데 ㅎㅎㅎㅎㅎ
작성하다보니 강의 내용이 너무 그대로 드러나는 것 같아서 너무 디테일한 부분을 후기에 언급하기는 어려워서 제가 투자하면서 놓쳤던 부분 위주로 작성하고 이후 똑같은 실수를 반복하지 않도록 하겠습니다!
튜터님 강의를 들은 후 제 투자에 있어 가장 부족하다고 느꼈던 점이 바로
“조급함 + 괜찮겠지” 라는 생각 때문에 챙겨야 하는 것을 못 챙긴 것이었습니다.
강의 끝에 말씀해주신 “대충대충은 비싸다”라는 말씀이 지난 강의에서도, 이번 강의에서도 가장 많이 와닿았습니다.
투자에 있어서 “좋은 게 좋은 거지”는 없고 “문서화된 계약서”만이 내 소중한 돈을 지킬 수 있다는 생각이 들었습니다.
제가 투자 과정에서 놓쳤던 부분은!!
<매수과정>
누수를 제대로 확인하지 않았다.
저는 관리사무소를 통해서 투자 매물 관련 누수가 있었는지만 확인했는데 아랫집 방문해서 꼭 더블체크 해야겠다는 생각이 들었습니다. 누수는 중대하자로 발생 시에 비용이 크게 들어갈 수 있는 문제이기 때문에 아랫집 방문을 번거로워하지 말고 꼭꼭 체크해야 겠습니다~!!
▶ 아랫집 가서 대면해서 직접 물어보거나, 포스팃에 전화번호를 남겨서 답변을 주실 수 있도록!! 꼭꼭 !!체크하기!
2. 매수 가계약에서 배액배상 문구가 잘못 되었다.
2호기 매수 가계약 문구에는 ‘계약금 송금액’ 이 위약금으로 되어 있어 결국에 입금한 가계약금이 위약금으로 적을 경우 매도자가 계약을 파기하는 상황이 생길 수도 있었습니다. 계약 파기가 우려스러운 경우 ‘계약금을 위약금으로하여’ 라는 문구를 넣어야 겠습니다.
다만, 계약금을 위약금으로 하는 경우, 매수자인 내 상황에 의해서 계약을 파기해야 하는 경우, 저 자신도 감당할 수 없는 큰 돈을 잃게 될 수 있기 때문에 시장 분위기를 잘 보고 계약이 파기되지 않는 수준의 계약금의 일부를 넣어야겠습니다.
<전세세팅과정>
3. 전세 가계약에서 특약을 제대로 확정하지 못했다.
1호기 할 때 잔금이 두 달이 안 남은 매물을 매수해서 결국엔 대출을 받아 잔금을 치게 되는 상황을 경험하다보니 2호기에서는 전세 맞출 수 있는 기간을 4개월을 받았음에도 불구하고 전세가 안 빠질까 너무 조급한 마음이 들었습니다. 2주만에 나타난 임차인과 계약에서 이 임차인을 놓치고 싶지 않은 마음에 강의에서 반드시 넣어야 한다고 해주신 필수 특약을 빠트렸습니다.
“임차인이 이사할 경우 이사 날짜는 미리 협의하여 정한다”
이 문구가 미래 리스크 대비에 얼마나 큰 영향을 줄 수 있는 문구인지 1호기 매도 잔금을 치면서 더 크게 느끼게 되었습니다. 저 문구가 없었기에 중도상환수수로, 이자라는 비용을 치르게 되었습니다.
“임차인은 만기 4개월 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보한다”
이 특약은 제가 챙기면 되겠지 라고만 생각했습니다. 그런데 이번 1호기 갱신여부를 확인하다보니, 임차인이 2개월 전까지는 결정할 수 있는 기한이 있기 때문에 결정을 계속해서 미뤄서 매도할 수 있는 기간이 너무 촉박해지는 문제가 발생했습니다. 이 특약은 단순히 내가 만기일을 놓칠 것에 대한 리스크 방어 뿐만 아니라 이사 여부를 4개월 전에 확인 받아서 향후 투자 방향을 계획할 수 있는 문제와 연결 된다는 것을 배웠습니다.
말씀해 주신 네 가지 특약 모두 너무 중요하기에 모두 챙겨 넣을 수 있도록 하겠습니다.
▶ 임대차 계약서 필수 특약 꼭 챙기기!! 퇴거 시 이사날짜 조율, 집보여주기 협조, 만기4개월 전 이사여부 통보, 계약금을 위약금으로 하여 포기
<전세금 반환 과정>
4. HF 전세지킴보증과 전세보증보험의 차이를 몰라 반환 후 마음을 졸였다.
임차인이 입주 후 HF에서 전세지킴보증 가입한 통지서가 왔고 이게 흔히 아는 전세 보증보험이라고 생각했습니다. 이런 경우 임차인에게 직접적으로 반환하지 않는 경우가 있을 수 있다는 걸 전에 강의에서 듣고는 있었습니다. 그래서 이번에 반환할 때 임차인분에게 은행 대출 담당자를 통해 반환방법을 물었고 임차인에게 직접 반환하라는 답변을 들었습니다. 그렇게 임차인에게 반환을 한 후 튜터님의 강의를 듣는데 보증보험 가입시 은행에 상환해야 하는 경우도 있는데 HF에는 반환 방법 확인을 안 해본 것이 걸렸습니다. HF와 은행에 다시 확인할 결과 정상적으로 처리 되었다는 말을 들은 후 안도할 수 있었습니다.
저희 임차인은 HF 전세지킴보증에 가입한 경우로, 채권이나 질권이 설정되지 않은 채 보증금을 지켜주는 상품에 가입한 것 같습니다.(추후 나눔글로 정리하기)
정확하게 알지 않고 대충 알고 있으니, 매번 위기 같고 어려운 마음이 드는 것 같습니다ㅠ
▶ 전세지킴보증과 전세보증보험의 차이 명확히 알아두기! 내가 과정을 아는 것 같아도 꼭꼭 놓친 부분 없는지 당시 선후배 동료분들께 꼭 물어보기!
재이리튜터님 강의는 정말 처음부터 끝까지 하나라도 놓칠 수 없는 강의입니다. 다만 제가 처음 들었을 때 겪어보지 못했던 부분에 대해서는 강의를 들어도 그런가 보다 하고 넘겼던 것 같습니다. 한번 경험을 해보니 확실하게 다음에는 어떻게 해야지, 어떤 부분을 조심해야지 하는 게 나오는 것 같습니다~!
이제 매수, 전세, 보유, 매도(아직 잔금이 남았지만) 과정을 한 번 겪어봤기 때문에 다음에는 1,2호기에서 놓쳤던 부분을 잘 보완해서 아쉬움이 남지 않는 계약을 해보겠습니다.
재이리튜터님 좋은 강의와 체크리스트 자료 감사드립니다!! 과정이 자연스럽게 떠오르고 그 과정에서 절대 놓치면 안되는 부분들을 잘 챙겨서 앞으로 투자에 적용하겠습니다~!!
