안녕하세요~
어제보다 오늘 더 한걸음 성장하는 굿데이3 입니다 : )
지투실 2주차 강의는 재이리 튜터님께서
지방투자 계약 프로세스의 모든 것에 대해서 강의를 해주셨습니다.
저의 첫 투자를 떠올려보면 1호기 투자를 하기 전에는 매매, 전세 프로세스의 경험이 없어서 막연하기도 하고
놓치는 것은 없는지 두려운 마음도 들었던 적이 있었던 것 같아요.
이번 강의에서 매매, 전세 그리고 매도 까지 모든 프로세스를 알려주셔서
첫 수강하시는 분들은 어떤 순서로 해나가면 되는지 꼭 챙겨야 할 것들을 배울 수 있었고
지방 투자 경험을 복기해 보는 과정이 되었습니다.
튜터님께서 최근 6개월 경험 한 계약서의 생생한 실전 경험이 묻어 있어서 더 와닿았고
무엇보다 실전에서 바로 적용할 수 있도록 정말 중요한 특약들과 중요한 요점 정리들이
실전 투자에 큰 도움이 될 것 같습니다.
튜터님 말씀처럼 2강 후기는 노룩후기로 작성해 보겠습니다.
# 매수 프로세스
- 매수 프로세스는 가계약 > 본계약 > 잔금
- 매수 전 반드시 확인 해야 할 3가지 : 등기사항전부증명서, 중대하자, KB시세
- 특약 문구 작성 후 전송 하고 매도인 특약 동의여부 확인 후 가계약금 넣기
- 계약금일부 송금 전 매도인 소유주명 예금주 일치 확인 하고 송금
- 등기사항증명서를 통해서 협상의 포인트는 만들어 볼 수 있는 것
- 날짜를 통해서 급한 사정을 파악
- 매도인의 수익에 따라 가격을 네고해 볼 수 있다
- 과도한 근저당은 주의를 해야하지만 가능한 선에서의 근저당은 급한 사정으로 네고 포인트
근저당이 높은 곳은 높다고 넘기지 말고 ‘대출잔액증명서’ 요청하여 정확한 대출 잔액 확인하기
→ 근저당 적정 수준 (70~80% 이내)
→ 특약 (추가대출 금지, 잔금시 근저당 말소 조건)
→ 매수 시 채권최고액+계약금+중도금이 매매가를 넘으면 안됨
- 누수여부는 매수를 결정 하기 전에 아랫집, 관리사무소에 반드시 체크 하기
- 매임 시 중대하자 여부 꼼꼼히 체크 하기
- 전세 놓을 때 KB시세 확인 : KB매매 90% (전세보증보험 가입 여부, 전대대출 상한선)
- 계약일 1-2일 전 계약서 초안 요청
- 계약 날 여유있게 도착하여 요청한 특약 모두 잘 반영 되어있는지, 오탈자 있는지 오류 체크
- 계약일 준비물 : 신분증, 도장, 계약금 (계약 한도 미리 체크)
- 계약 후 사장님과 전세 관련 이야기 나누고 전세 데드라인 2주 기한 말씀드리기
- 잔금 시 법무사비는 20~30만원 선 견적 받기
잔금 당일 오전 국민주택채권 금액 다시 조회 하기, 잔금 및 공과금 정산, 중개수수료 지급
# 전세 프로세스
- KB시세 90%까지 전세보증금 가능
- 전세 광고 전, 적절한 시세 정하기 → 매도인께 다시 양해 → 부동산에 문자 돌린 후 전화 통화로 전세 물건 홍보
주변 단지 전세 트래킹을 하고 집을 보고 가면 부사님께 손님 피드백 받기
→ 피드백은 기록하고 보완해야 할 점들 체크 하기 ★내 물건이 1등이 되도록!
- 전세 빼기는 두달 반 전이 골든타임!! 이 때까지 반드시 전세 빼도록 하기
- 임차인의 종류 (개인 vs 법인)
→ 법인의 경우, 업종과 설립연도 체크, 임대차3법 적용불가하여 갱신권 안됨, 전세권 설정(전대차 계약 불가 특약)
- 개인 임차인 보증금 반환은 전세권 설정보다 전세보증보험으로
- 전세 만기 시, 은행에 전세보증금 반환방법 확인 (은행 or 은행/임차인 반환 여부 : 임차인마다 다름)
- 전세승계 물건 매수 시에는 전세계약서를 반드시 확인 (날짜, 금액, 갱신여부)
가계약금 받기 전 특약 동의 받기
# 매도 프로세스
- 투자는 매수, 보유, 매도의 전 과정이다.
- 보유 중 집의 수리 기준은 30만원, 집의 기능과 관련은 임대인 수리, 임차인과 관계가 좋아지는 방향으로!
- 갈아타기 시 거래 순서는 반드시 지키기 : 갈아탈 물건 찾기 > 매도 > 매수
- 매도 시, 적정 매도가 설정 > 임차인 매수의사 확인 > 단지내 부동산 내놓기 > 물건 뿌리기 (지방 시장에 따라)
- 매도 시 네이버부동산 외 당근, 맘카페, 팔아줘내집 등 다양하게 활용 하기
항상 편인과 비용을 생각하고 편익이 큰 쪽 선택 및 행동
✅️ BM
- 투자 프로세스 및 체크리스트 체크 및 업데이트
투자에서 대충 대충 넘어가면 비싼 값을 치르게 된다.
설마 설마 하지 말고 하나라도 제대로 하고 넘어가야 한다.
튜터님께서 해주신 정말 중요한 말씀 인데요,
그 어떤 투자도 같은 투자는 없고
매 투자마다 늘 돌다리도 두들겨본다는 마음으로
정말 꼼꼼하고 세심하게 챙겨야 함을 배우고 느낍니다.
튜터님의 귀한 여러 경험을 토대로 꼼꼼하게 챙겨주셔서
투자 경험을 복습하면서 부족했던 부분들이 무엇이였는지 확인해 볼 수 있었고
앞으로의 투자에도 너무 유용하게 적용하고 해나갈 것 같습니다.
일목요연한 강의 해주신 재이리 튜터님 감사드립니다 : )
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