임장 다녀도 헷갈리는 이유, 선호 요소 이렇게 찾으세요 [스리링]

안녕하세요 :) 

스리링입니다

임장을 하다 보면 이런 저런 생각이 듭니다
이 지역은 역세권이 중요한 걸까
학군이 중요한 걸까
환경이나 신축이 더 중요한 걸까

아니면 뷰…?

질문만 이어가다보면 답이 잘 안 나오지는 않을 거예요

이럴 때는 막연하게 추측하기보다

임보 안에서 답을 찾는 연습을 해보면 좋습니다

1. 해당 생활권을 왜 선호하는지 찾으세요🔍️

먼저 가장 선호하는 생활권을 먼저 살펴 봅니다

사람들이 왜 그 생활권을 좋아하는지
왜 대장 단지 가격이 높게 형성되어 있는지를 하나씩 따라가 보는 거예요

• 부동산 사장님께 전임으로 브리핑 받기
• 호갱노노 단지 키워드 검색 → ‘장점’
• 부동산 카페 단지 비교 게시글 등 

이렇게 이유를 찾아가다 보면 

그 지역에서 사람들이 어떤 것을 선호하는지 조금씩 보이기 시작합니다

예를 들어 임의로 세 지역을 뽑았을 때

대구 중구에서는 달구벌대로에 대한 선호도

부산 수영구에서는 광안대교 주탑 뷰

대전 서구에서는 학군이 선호 요소로 떠오를 수 있어요.

이렇게 임장지마다 서로 다른 선호도를 발견하는 것이 바로 시작입니다.

2. 그렇게 찾은 선호요소를 직접 검증하세요🔍️

1번을 토대로 나온 선효요소로 가설을 세우고,

단지를 하나씩 들고와서 가격대를 비교해 보세요

• 이 지역은 교통이 중요할 것 같다
• 이 지역은 학군이 중요할 것 같다
• 이 지역은 환경이 중요할 것 같다
• 이 지역은 연식이 중요할 것 같다

교통이 중요한 지역인지 확인하고 싶다면
연식이나 세대수처럼 다른 조건은 최대한 비슷하게 맞춘 뒤
역세권 단지와 비역세권 단지를 하나씩 비교하는 건데요

이때 가격 차이가 크게 나타난다면 교통이 확실한 선호 요소일 테고
생각보다 차이가 크지 않다면 교통 외의 다른 요인이 더 중요하다는 의미겠죠?

학군도 마찬가지입니다

학군이 중요한 지역인지 확인하려면

선호도가 높은 중학교에 배정되는 초등학교를 보내는 단지들의 가격대를 살펴보면 됩니다
이 역시 다른 조건은 최대한 비슷하게 맞춘 상태에서 비교해야 더 명확히 볼 수 있습니다.

• 대구 중구에서는 같은 22~23년식 아파트라고 해도
  달구벌대로(청라언덕역 인근)를 끼고 있는 곳과 그렇지 않은 곳의 가격 차이가 납니다
   
• 부산 수영구는 연식이 다소 오래되었더라도
  광안대교 뷰가 나오는 단지가 그동안 높은 가격에 거래됐습니다
  즉 수영구에 사는 사람들은 광안대교 주탑뷰 조망을 중요한 요소로 생각합니다
   
• 대전 서구는 단지 하나를 사이에 두고 길 하나 차이로 배정 초등학교가 달라지면서
  가격대가 극명히 갈립니다. 대표적인 예가 한밭초 배정 여부입니다

이렇게 비교해보면 어떤 지역은 교통보다 학군의 영향이 더 크고
어떤 지역은 학군보다 뷰의 영향이 더 크게 작용하기도 합니다

3. 검증 결과를 믿으세요 🔍️

결국 중요한 건 내 추측이 아니라
실제로 어떻게 사람들이 반응하고 있는지를 직접 보는 것입니다

단지 선호도를 가르는 단 하나의 요소가 무엇인지
명확히 잡고 들어가는 것이 좋습니다.

그 선호 요인을 찾으면, 점점 바깥쪽으로 나가면서
그 요소가 약해질 때 가격이 얼마나 떨어지는지를 체크하면 됩니다

처음부터 완벽히 이해하려고 애쓰기보다
가장 핵심적인 특징 한두 가지부터 잡고 점점 확장해 가면
훨씬 더 쉽고 빠르게 이해할 수 있습니다.

생각보다 내가 중요하다고 여긴 요소가 가격에 거의 반영되지 않을 수도 있고
반대로 별것 아니라고 생각했던 것이 

그 지역에서는 아주 큰 프리미엄으로 작용할 수도 있습니다.

이런 과정을 반복하다 보면 임장지가 조금씩 

평면적인 지도가 아니라 입체적인 시장으로 보이기 시작할 거예요

그리고 그때부터는 대장 단지가 왜 대장인지, 어떤 단지가 좋은 단지인지
또 어디까지가 적정한 가격인지에 대한 감도 조금씩 생겨나는 것 같습니다

그럼에도 불구하고

도저히 이해가 안 되는 지역도 있습니다

우리는 그 지역에서 오랫동안 살아온 토박이가 아니기 때문에
사람들이 왜 이 지역을 좋아하는지 도저히 감이 안 잡힐 때도 있어요

이럴 땐 일부 받아들이는 것도 필요합니다

“과거부터 여기를 좋아했구나…

예로부터 부촌이었구나”

이 정도까지 받아들이는 것도 

임장의 중요한 과정 중 하나라고 느끼고 있습니다

중요한 건 결국 임장과 임보로 답을 찾고

사람들의 선호를 이해하는 과정이라는 생각이 듭니다

오늘부터 시세 지도를 펼쳐두고

직접 그 답을 찾아보시면 어떨까요?