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내 종잣돈 2배 불리는 소액 투자 방법 - 지방투자 기초반
김인턴, 권유디, 재이리
나의 성장이 내 주변과 세상의 행복으로 이어지는 나눔의 투자자
안녕하세요, 감또개입니다.
유디 튜터님의 완벽한 대전 지역분석 너무 잘 들었습니다.
일반적인 입지, 시세는 기본이거니와 끊임없이 비교해주시는 점이 너무 좋았네요.
대전 시장이 보여준 모습을 바탕으로 지금까지의 결론,
그리고 앞으로 검증해나갈 단지와 그 이유까지 정말 완벽했습니다.
아무래도 제가 많이 부족했던 부분이라서 더욱 인상깊게 들었네요.
또한 대전 5개 구 중에서 이번 달을 포함한 3개 구의 현장을 걸어보았기에
튜터님이 말씀해주시는 내용이 훨씬 와닿았고,
이번 강의에서 특히 중요했던 부분이 '환경'적인 부분이라고 생각하는데
환경은 직접 가보지 않으면 와닿지 않는 부분이기에
임장 다녀왔던 저로서는 단지 주변과 내부를 떠올려보며
'이정도는 튜터님이 이정도로 평가하시는구나'
라고 생각하면서 생각을 맞춰나갈 수 있는 정말 유익한 시간이었습니다.
그럼 차근차근 BM포인트를 정리해보겠습니다.
① 단지의 가치가 변하나요?
「 워낙 싸면 공급이 많더라도 … 」
울산의 공급과 한 아파트의 매매·전세의 변화를 예로 들어주셨습니다.
우리는 공급이 많으면 '위험하다' '매매, 전세 가격이 빠질 것이다'라고 생각하기 마련이죠.
하지만 항상 그럴까요?
가격이 절대적으로 싸다면 그렇지 않을 수 있습니다. 바닥을 뚫고 내려가기 쉽진 않죠.
작년에 투자를 고려했던 단지입니다.
주변에 1천 세대 이상의 대단지 입주가 있어 전세 리스크가 클 것이라고 생각하여 쫄았지만
시세를 살펴보니 아무 일 없이, 보란 듯이 오르고 있었습니다.
본질에 집중해야합니다.
그 부동산의 가치에 집중해야합니다. 공급은 그 다음으로 고려해야합니다.
하지만 아직 실력이 부족하기에 저만의 판단 기준이 따로 없습니다.
그래서 생각해보았습니다. 이번 서울수도권과 지방 시장이 보여준 모습을요.
가장 많이 빠진 지역이 전고점 대비 -40% 정도,
그리고 대부분은 -25% ~ -30%의 하락률을 보여주었지요. 그리고 반등했습니다.
그러면 이렇게 생각해볼 수 있습니다.
-30% 정도 빠지면 바닥이구나. 공급이 있어도, 일시적으로 주춤할 수 있겠지만 크진 않겠다.
내가 n천만원 정도 대비가 된다면 충분히 투자할 수 있겠다. 그냥 절대적으로 싸잖아 !
단지의 가치는 변하지 않습니다.
공급이 분명 투자에 영향을 줄 수 있지만, 대부분의 단지가 싼 지방 시장에서
단지의 가치보다 공급이 우선 고려될 이유는 없다는 생각이 듭니다.
결국은 가치다. 본질을 잘 생각하자.
다른 요인도 분명 고려해야하지만 현재 절대적인 가격 수준을 파악하고
충분히 싸다면 공급은 사이드 요인일 뿐이다 ! 저평가 된 가격이 더 중요하다 !!
② 땅의 가치가 크지 않다면 상품성으로
「 연식, 규모 등의 상품성, 환경이 입지를 압도합니다 」
이런 인사이트가 참 좋습니다. 어느 지역에 가도 적용할 수 있는.
이번 지역에는 특정 몇몇 동네를 제외하고는 서울수도권처럼 이렇다 할 땅이 없습니다.
땅의 가치가 없다, 거기서 거기다, 그러면 무엇을 고려한다?
상품성을 고려한다.
우선 땅의 힘이 어디까지 작용하는지 손품을 팔아 확인하고
영역 밖이라면 단지가 주는 느낌으로 !
확실히 가봐야 피부로 와닿을 것 같습니다 ㅎ_ㅎ
분명 위치가 더 좋은데 가격이 더 싸다면 …
지방인만큼 단지의 상품성, 환경의 차이가 있진 않을까 생각하기.
비록 위치가 아쉽더라도.
③ 여름이 안 왔다면 …
「 기다리세요 」
바로 저번 달에 열반기초를 수강하면서 복습했던 '부동산 사계절'인데..
막상 저의 경우에는 적용 시키지 못하고 있었습니다.
'이건 전세가 올라가면서 매매가를 올리는 봄 시장이야.
여름 시장은 실거주자 붙으면서 매매가 상승해야해. 더 기다려보자.'
그리고 연수익률 20% 기준을 함께 제시해주셨습니다.
여름이 오면 매도를 준비하라는 조언도..
보다 저의 투자 물건을 어떻게 가져가야할지 가닥이 잡힙니다.
지방투자 상승 ① : 투자자 진입, 전세 경쟁으로 전세가 조금 떨어질 수 있다. 하지만 기다려야한다. 아직 여름이 안 왔으니까.
지방투자 상승 ② : 전세가 어느정도 소진되고 실수요자 진입. 여름 시장이다.
이 조언을 잊지 않겠습니다.
분명 이 이야기를 듣지 않았다면 봄 시장에서 적당히 팔았을 것 같다.
고꾸라질 미래를 두려워하며, 마치 주식과 코인에서 했었던 초짜의 모습을 보이며...
마무리 하며...
비교 평가가 많이 부족했는데 어느 방식으로 계속 비교해주시는 점이 너무 좋았습니다.
저를 포함하여 비교 평가가 부족한 기초반 수강하시는 분들께,
그리고 지방에 처음 가시는 분들께 너무 유용한 강의 내용이었다고 생각합니다.
(오버 X)
또한 다음 투자를 최소 3년 이후라고 생각했었는데
이번 강의를 들어보니 머지 않아 소액으로 씨앗을 심을 수도 있겠다는 생각이 강하게 들었습니다.
말씀해주신 부분들 염두에 두며 잘 운용해나가겠습니다.
무슨 일이 일어날지 알고, 기준에 맞추어 움직이며, 돈을 더 버는 게 아니라 좋은 자산을 사는 관점으로 !
감사합니다.
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