[내마기 62기 1개월 열공해서 5개월 안에 내집마련하조 행복한자산가] 평생 알아야 할 부동산의 가치 보는 방법!

안녕하세요 ㅎㅎ 행복과 함께 자산가로 성장 중인 행복한 자산가🤗입니다.

이번 주 내마기 2강은 용용맘맘맘님과 함께 하는

‘평생 써먹을 단지 고르는 법’에 대해 공부했습니다.

인생에서 부동산은 빼 놓고 생각할 수 없는 문제이고 적어도 한번은 마주 해야 하는 일인데,

 첫 집뿐 아니라 이후 갈아타기 하는 과정에서도

반드시 알아야 하는 내용을 자세히 알려주셔서

너무나 도움이 되는 알찬시간이었습니다.👍👍👍

입지의 기준과 수도권/지방 한판정리,

그것들을 바탕으로한

너어무 어려운 비교평가😭😭까지

어느것 하나 놓칠 수 없었습니다!!

본격적인 강의 시작 전 서울 내에 있는 3단지를 보여주며 선택해보는 시간이 있었는데,

강의 후반에 입지가치를 알고 나서 다시 골라보니

명확한 기준을 가지고 애매함 없이 가치를 판단할 수 있었고,

내가 충분히 공부하고 비교평가 후에 최선의 집을 선택하면

 보유할 수 있는 힘이 생기는 것을 느끼게 되었습니다.

가격은 누구나 볼 수 있지만,

입지를 파악한 후 가격을 올려봐야

그 가격을 판단할 수 있습니다.

가격이 같다고 해서 가치가 같은 것은 아니기 때문입니다.

하지만 투자가 아닌 내집마련이기 때문에

연식, 평형, 지형(언덕), 구조의 개인만족도와

땅, 위치, 교통의 자산으로서의 가치의 균형이 필요합니다.

입지의 기준은 직장/교통/학군/환경!

각각의 요소의 정의과 방법까지 자세히 알려주셔서

다시 한번 정리 할 수 있는 시간이었습니다.

거기에 수도권과 지방에서의 기준의 차이까지 꼼꼼하게 설명해 주셨습니다.

수도권에서 입지는 사람들이 몰리는 곳이라고 말씀해 주셨는데

인구수를 직접 보여 주시니 더욱 더 와닿았습니다.

수도권이 전체인구의 절반, 그중에서도 토허제지역이 수도권내 60%라니!

왜 서울/수도권의 아파트의 가치가 높은지 직관적으로 알 수 있었습니다.

내집마련에서 직장의 적용은 나에게 이동가능한 범위로 구역을 나눴는데,

투자공부에서 무조건 강남접근성!!이었던 것과 다르게

내집마련는 실거주를 해야 하기 때문에 적정한 선에서 결정이 필요했고,

당연한 이야기지만 신선하게 다가왔습니다.

교통에서 지하철 노선도 선호도 차이가 있었는데

업무지구 접근성에 따라

2>9>3=7=신분당선>분당선>5>4,8,6,1로 선호도 차이가 있습니다.

하지만 아무리 노선의 선호도가 떨어져도, 없는 것 보다는 있는 것이 낫습니다.

또 같은 노선이라면, 업무지구에 가까울 수록 더 선호됩니다.

학군지는 성취도평가가 높은 학교 + 학원가로,

학군을 보고 사람들이 그 지역으로 이사를 오는 수요가 있는지가 중요합니다.

학군지는 한번 생기기가 쉽지 않고, 한번 생기면 주변지역의 수요를 끌여들이기 때문에,

학군지로 의미있는 지역(단지) 은 지하철접근성 만큼 가치가 있습니다.

강남/서초/분당/목동>수지/영통/평촌/광진/노원

환경은 유해시설이 없고(구글지도이용), 편의시설이 있으며

강동구 처럼 신규택지나 아파트가 몰려있는 균질성이 중요합니다.

강남과 가까운 뉴타운일수록 가치가 올라가기 때문에 주의깊게 봐야하고,

뉴타운 안의 구축단지는 천지개벽이 가능하기 때문에 한번 더 검토 해야 합니다.

그리고 수도권과 지방의 급지, 랜드마크로 천장가격 확인, 호가로 현재 분위기까지

한판정리로 전국의 흐름을 정리해 주셔서

부동산 상황을 쉽게 이해할 수 있었습니다.

거기에 지금 4/5급지는 적극적으로 매수해야 할 상황이라고 강조하셨습니다.

앞에서 배운 것들을 토대로
단지 대 단지로 비교평가하는 것이 매우 중요합니다.

직장, 교통을 먼저 생각하고,

직장, 교통이 비슷하다면 나머지가 좋은 것! 하나라도 장점이 많은 것을 선택해야합니다.

꼭 강남까지의 접근성이 좋은 것이 제일 좋은 단지도 아니며,

입지기준을 보고 포괄적으로 생각해 봐야합니다.

1.평형과 구조보다 중요한 것은 입지가 훨씬 중요!

2.서울, 경기도를 넘어서 단지의 가치가 중요. 서울신축이라고 우선순위가 아니다.

결국 사람들이 어떤 단지를 더 살고 싶어하는 것이 중요

(세대수가 많은 단지는 RR위주로 보기!)

3. 학군이 단지 선택의 이유일 때 내가 선택한 단지가 학군으로서 의미가 있는 단지인지 확인!

원하는 학교에 보낼 수 있는지 + 학원가에 보낼 수 있는지

아니라면, 학군지의 뚜렷한 메리트가 있는 단지가 아니다!

*신축이라면 디폴트 화장실 2개를 기대한다는 점

*입지차이가 압도적이라면 24평>32평

하지만 비슷하다면 32평>24평

비교평가 후에 중요한것은! 예산이 안된다면 바로 다음 단지로 넘어 가는것!

기다리는 것이 만능이 아니라는 점입니다.

또한 전고점은 참고자료일 뿐이지 입지를 먼저 보는 것이 중요합니다.

전고점이 항상 미래를 예기해주는 것은 아닙니다.

마지막으로, 강의 내용을 바탕으로 반드시 임장을 통해 확인해야하며

매수할 때까지 과정의 반복을 하면 된다는

이야기까지 해주셨습니다ㅎㅎㅎ

나머지 시간 동안 입지를 바탕으로한 비교평가를 통해

매수가능 물건을 뽑아보도록 하겠습니다.