지방투자 실전반에서 임장 제대로 성장하는 방법 [딩동댕2]

“지방투자실전반에 온 만큼 임장을 제대로 배워보고 싶어요!”

안녕하세요~

투자, 인생 2가지 정답을 찾아

워킹맘/ 대디 투자자의 등대가 되고 싶은

딩동댕2입니다~

기초반에서 이제 막 지방투자 실전반에 수강하신 분들은

‘경험 많은 선배 투자자들은 임장을 어떻게 할까?’ 궁금증을 갖고

설레는 마음으로 실전반에 오시는 분이 많으실 거라 생각합니다.

이 글을 통해 실전반에서 

임장을 잘 해낸다는 것의 의미를 잘 이해하셨으면 좋겠습니다.

임장을 잘한다는 것의 의미

우리가 임장을 통해서 알게 되는 가장 중요한 것은 무엇일까요?

바로 ‘선호도’ 입니다.

모든 단지 임장해내기

매물 30개 보기

하지만 어느 순간 임장이라는 행위 자체에 목표를 두고

정작 중요한 선호도를 깊게 고려하지 않게 되는 경우가 많습니다.

임장의 모든 행위가 선호도에 집중되어야 합니다.

사전조사를 조금만 해보세요

아는만큼 보인다는 말이 있죠?

임장 역시 똑같습니다.

몇 가지 정보만 미리 알게 된다면

지역에 대한 이해도가 선명해지고,

덩달아 임장의 ‘질’이 높아집니다.

부산의 사직 생활권을 예로 들어보겠습니다.

야구에 조금만 관심이 있으신 분이라면

사직 야구장을 떠올리실 겁니다.

주말마다 사람이 붐비고, 

먹고 마시고 즐길 수 있는 상권들이 있어

관광객들도 많이 오는 생활권입니다.

좀 더 사람 사는 아파트 인근으로 가면

다소 낡은 구축 아파트에

경사 있는 언덕이 자리 잡고 있어

‘투자하긴 애매하지 않을까’

편견을 가지기 쉽상입니다.

만약 해당 생활권을 임장하기 전에

[호갱노노]라는 사이트에 [학원가]를 확인했다면,

생활권이 달리 보이셨을 겁니다.

아 여기는 관광객들도 많을 수 있겠지만,

학군에 관심 많은 학부모들이 아이를 안전하게 학원 보낼 수 있겠구나

언덕이긴 하지만, 초중고도 모여있고 가성비 있게 살기 좋겠다!

공감이 되시나요?

지역에 대한 이해도가 선명해질수록

임장에서 봐야할 요소들이 명확해지고

아파트의 가치, 선호도를 이해하기 수월해질 수 있습니다.

만약 지역에 대해 사전조사할 시간이 없다면 아래 3가지만 살펴보세요.

부동산은 결국 ‘사람’입니다 

매매 O억원, 전세 O억원, 투자금 O천만원

입지 좋음, 수익률 XX%

어느 순간 부동산을 숫자로 보게 되는데요.

부동산은 결국 사람입니다.

어떤 사람이 사는지에 따라 부동산의 가치가 결정됩니다.

저는 단지임장을 할 때 단 하나만 봐야한다면

아파트 내부 조경보다, 

단지 주변, 특히 단지 상가에 집중합니다.

단지 상가만 확인해도

‘누가 사는지' 알 수 있기 때문입니다.

사직 생활권의 사직쌍용예가 단지 상가 모습입니다.

태권도, 국영수, 병원 등 아이들을 안전하게 키울 수 있는

팔망미인의 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내부를 보지 않더라도

‘아 여기는 아이들이 정말 많겠다’

하는 것이 느껴지시지 않나요?

만약 사람들이 많이 있지 않은 시간대에 임장을 하신다면

더더욱 단지 상가에 집중해보면 좋겠습니다.

임장을 하고 나서 정리하는 방법

열심히 임장을 하고 나면 눕고 싶은 마음이 굴뚝 같겠지만,

조금이라도 해당 지역이 생생한 상테에서 한 장이라도 정리를 해야 합니다.

생활권 분위기를 살펴보셨다면,

생활권 별 특징과, 주요 단지들에 대해 기록해보세요.

사람을 중심으로 상권, 아파트의 특징들을 줄글로 써보면 좋습니다.

• 사직 생활권  

  1. 사람 : 관광객들도 많이 보였지만, 어린 아이부터 청소년까지 다양한 연령층의 아이가 등하교 길에 많다. 

  2. 상권 : 야구장 앞에 유흥상권이 있으나, 단지 인근에는 아이들이 안전하게 다닐 수 있는 학원이 꽉꽉 채워있다.

  3. 아파트 : 구축 아파트긴 하지만, 균질성 있게 아파트들이 모여 있어 쾌적해보였다.

단지 하나하나를 살펴보셨다면,

단지에 대한 느낌을 줄 글로 써보세요. 가급적 지도 위에 바로 올려보세요.

생활권 별 인구, 학군, 환경을 기준으로 입지 요소를 살펴보고

생활권 내에서 가장 거주하고 싶은 단지들 순서대로 순위를 매겨보세요.

1. 사직KCC스위첸(16) : 언덕 위에 있지만, 해당 생활권 내에서 가장 연식이 좋고 쾌적한 단지.  1,2단지가 나뉘어 있는 것은 조금은 아쉽지만, 초등학교도 가까이에 위치해 있어 좋아보인다.
2. 사직쌍용예가2차(10) : 쌍용1차보다 연식은 더 좋지만 큰 차이는 없어보인다. 더 높은 언덕에 있고, 상대적으로 단지 규모가 크지 않은 것은 아쉽다. 그럼에도 같은 생활권 안에 있고 가성비 있께 키우기 좋은 단지 같다.

3. 사직쌍용예가(06) : 구축이고 경사가 심하긴 하지만, 대단지이고 초등학교를 품고 있고 단지 상가에 아이를 안전하게 보낼 수 있는 학원들이 많이 있어 가성비 있어 보인다. 다만, 뒷동으로 갈수록 경사가 심해, 앞동과 뒷동 간의 선호도가 커보인다. 

   … 

그런 다음 가격을 다시 한번 살펴보세요.

단지에 대한 선호도 순서대로 가격이 형성되어 있는지,

선호도 순서와 가격 순서가 다르다면 왜 차이가 있는지 비교해보세요.

1. 사직KCC스위첸(16) 전용84 매매 6.8억

2. 사직쌍용예가2차(10) 전용84 매매 5.15억

3. 사직쌍용예가(06) 전용84 매매 5.3억

2차가 그래도 연식이 좋은데 더 좋지 않을까?

1차 뒷동보다 더 싸네? 저평가인가?

이렇게 가격을 붙이고 비교해보면 궁금한 점이 생깁니다.

• 부동산 사장님께 직접 전화 문의
• 구조, 사는 사람들 등 실제 매물 확인

이렇게 전화나 매물을 통해 눈과 귀로 직접 선호도를 파악해나가면 됩니다.

단지가 많으면 많을수록 이 과정이 힘드실 수 있지만, 더 뾰족한 선호도를 가진 단지를 매수할 수 있는 기회가 될 겁니다.

마지막으로

아침 일찍 KTX를 타고, 밤 늦게까지 

한번도 가보지 못한 타지의 아파트들을 보는 분들 모두

정말 대단하시다 생각합니다.

지금껏 투자 생활을 돌이켜보면

‘이렇게까지 해야 하나?’ 생각도 많이 들었었는데요.

'세상은 나의 노력을 배신하지 않는다는 믿음"

결국 지금 하고 계신 쓴 노력이

가족을 지키는 내집마련, 행복한 노후라는 달콤한 보상으로

이어질 것이라고 믿어 의심치 않습니다.

다들 조금만 더 힘내시길 바랍니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)