안녕하세요 네건입니다.
드디어 기다리던 1강이 업로드 되었네요.
갑자기 왜 월부학교 1강을 맡기셨는지 모르겠다라고 하신 줴러미 튜터님이셨지만
지금 시장에 대한 꼼꼼한 분석과 생각을 나눠주시고
운영과 보유의 관점에서 갈아타기/보유세 시뮬레이션
그리고 어떻게 성장할 수 있는가에 대한 청사진을 담아주셔서
그 어느때보다도 알찬 강의였습니다.
시장 상황을 반영한 앞으로 우리가 나아가야 할 길을 말씀해주시면서
그리고 투자의 원칙은 변하지 않지만 시장 상황에 따라 달라진 기준을 가르쳐주셨습니다.
지금 제가 생각하고 있던 방향성 외에도 더 넓게 볼 수 있다는 것도 알게되었고
최근 달라진 제 상황을 다시 한 번 점검하고 투자 뿐만아니라 내집마련까지도 충분히 고려했을 때,
더 확신을 가지고 나아갈 수 있겠다고 생각했습니다.
1. 수도권 외곽 vs 광역시 투자
가치성장투자 / 매도를 고려한 소액투자
정도로만 이 둘에 대해서 큰 틀을 가져왔던 것 같습니다.
그리고 지금 저는 중소도시 → 광역시 갈아타기를 고려하고 있는데,
수도권 외곽에서의 투자가 어떤 의미를 가지는지 제대로 이해하지 못하고
광역시로만 투자를 고려하고 있었다보니 사실 껄끄러운 마음도 있었습니다.
하지만 정말로 수도권 외곽 투자를 했을 때
이후에 어떤 일들이 벌어지는지에 대해서 배울 수 있었습니다.
얼마전 반톡방에서 이야기 나눴던 5급지 선호도 떨어지는 단지가 생각났습니다.
서울 땅에 있는 단지들은 가치가 없지 않지만,
정말 선호도가 떨어지는 단지는 마치 지방에서처럼 전세가율이 높게 형성되었습니다.
전세가는 꾸준히 오르고 있어 실거주 가치는 분명히 있는 단지이지만
가수요가 붙지 않는 선호도가 떨어지는 단지였고,
이러한 단지에 투자를 한다는 것은 과연 어떤 의미를 가지는지에 대해
한 번 더 생각해볼 수 있었습니다.
상승 흐름이 늦게 오는 만큼, 하락장 진입 시기가 가까울 수 있다는 것
그리고 수도권도 마찬가지로 개별 단지의 선호도를 면밀히 따져보고 투자를 접근해야 한다는 것
수도권은 토허제로 투자가 안되긴 하지만, 같은 금액대라면
전체적인 시장 흐름이 나쁘지 않고 지역 내 선호도 높은 단지를 투자할 수 있는 광역시가
종잣돈을 늘려가는 것이 중요한 저의 투자 방향성에 맞는 방향이라는 것을
강의를 듣고 생각하고 이해할 수 있었습니다.
단순히 지방이라, 광역시니까, 더 빨리 오르겠지라는 의미라기 보다는
충분한 선호도와 가치가 있으면서 공급과 시장의 분위기 등 종합적인 상황을 고려했을 때
더 좋은 투자가 가능하기에 광역시를 보는 것으로 생각이 정리되었습니다.
내심 불안했던 수도권 외곽 투자에 대한 생각들을 정리할 수 있었고,
광역시에서 적극적으로 갈아타기 물건을 찾아보겠습니다.
2. 공급이 없다고 해서 너무 낙관적으로 보지 말 것
현재 지방은 절대적 저평가인 상태이고,
부산/대구/대전/광주 등 주요 광역시들은 가까운 미래에 공급도 적어
투자 하기에 좋은 시장 상황입니다.
하지만 그러한 상황으로 말미암아 너무 낙관적인 태도로 임하면 안된다는 것을 배웁니다.
최근 갈아타기 매물을 털면서 주인전세가 가능하다거나,
신규로 전세입자를 맞춰야 하는 물건들을 골고루 봤는데
다시 생각해보니 추후 공급시점에 대한 리스크 검토는 해보지 않았습니다.
그저 부산/대구는 이제 공급 많이 없으니까,
광역시니까, 선호하는 생활권이니까, 연식 좋은 단지니까,
가격만 어느정도 맞고 투자금만 맞으면 사면 된다라는
안일한 생각으로 물건들을 봐왔던 것 같습니다.
물론 공급 상황이 좋은 것은 맞으나,
그 지역 내에서도, 단지 내에서도 꼼꼼히 매물들을 살피고
더 나은 조건은 없는지 살피고, 없으면 조건을 계속해서 만들어보면서
최고의 투자를 할 수 있는 노력을 기울여야 함을 놓쳤던 것 같습니다.
대충 가격만 보고
어느정도 괜찮은 매물이니까
한 번 보고올까? 정도로 임했던 것 같습니다.
너무 낙관적으로 생각하지 않고,
더 꼼꼼히 매물들을 꾸준히 살피고 만들려는 노력을 하겠습니다.
3. (매도 시) 과연 내 물건이 1등인가?
현재 저는 1호기 매도 중에 있습니다.
세입자가 있는 상태라 세안고 물건으로 매도중인데요.
아쉽게도 세입자는 매수의사는 있지만 자금 마련이 되지 않는 상황이라
거래했던 부사님께 매물을 내놓았습니다.
매도 특강을 들으며 배웠던 대로
단지 내에서 내 물건의 상태와 비교했을 때 적정 호가를 측정해보고
내 물건보다 더 상위/하위 단지의 실거래와 호가들을 비교하며
최저 호가로 내놓았다고 생각했습니다.
하지만 현재 최저 호가로 나와있는 물건 중에 입주가능 물건이 있고
물건의 동/층/향은 제 물건과 크게 차이가 없기 때문에
사실상 해당 물건이 현재 단지 내 1등 물건입니다.
그리고 해당 물건이 실제로 집주인이 얼마까지 네고를 해줄 수 있는지도
파악하지 않은 채로 그저 네이버 호가 기준으로 최저가라는 생각으로 내놓았습니다.
수익에 대한 아쉬움도 영향이 있던 것 같습니다.
실제 제가 가용할 수 있는 투자금에 맞는 단지부터
그보다 조금 상회하는 투자금이 필요한 매물까지 파악을 하고 있는데,
투자금이 더 들어가는 선호도 높은 단지로 갈아타고 싶은 마음때문에
1호기 매도 금액을 더 낮추고 싶지 않았던 것도 있던 것 같습니다.
단지 내에 최저가 매물에 대해서 실제 거래 가능한 금액을 파악하고
지금 내 물건이 1등이 되기 위한 현실적인 금액을 다시 고려하여
매도 진행하도록 하겠습니다.
그리고 갈아타기 물건들은 제가 마음에 드는 물건이 아닌
현실적으로 가용할 수 있는 투자금을 다시 재점검하고,
거기에 맞는 단지들을 다시 추려내어 매임하도록 하겠습니다.
끝으로
“월부학교 끝나는 순간 나는 한점 부끄럼 없이 ‘yes’라고 할 수 있으면 된다.”
라는 문장이 기억에 남습니다.
이 3개월이라는 과정의 결과가
성공이냐
실패냐는
누가 정해주지도 않고
어떤 기준도 없으며
중요하지도 않다는 것.
그저 하루하루 과정에서
나와 동료들의 성장을 위해
해야 할 루틴을 꾸준히 행동하고
먼저 다가가고
함께 성장함에 최선을 다했는지에 대해
스스로 ‘yes’라고 답할 수 있도록
매순간 고민하고 행동하겠습니다.
긴 강의 준비해주신 줴러미 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
고생하셨습니다!
