[국송이] 매물임장, 보고만 계신가요? (진짜 투자자가 되는 4단계)

매물임장, 지금 어떤 단계에 계신가요?

분위기 임장, 단지 임장을 마치고
이제 매물임장에 들어가면

누군가는 여전히 떨리고,
누군가는 조금 익숙해지셨을 겁니다.

여러분은 매물임장을 한다고 했을 때
어떤 기분이 드시나요?

오늘은

지금 내가 어떤 관점으로 매물임장을 하고 있는지 점검하고
앞으로 어떤 방향으로 가면 좋을지 말씀드리려고 합니다.

저 역시 처음에는
부동산 입구에서 숨을 세 번 쉬고 들어가던 사람이었습니다.

하지만 아래 단계를 하나씩 거치면서
조금씩 성장할 수 있었고,

👉 여러분도 충분히 그렇게 하실 수 있다고 생각합니다.

아래 단계를 읽어보시면서
내가 어디에 멈춰있는지 확인하고

다음 매물임장에서 하나만이라도 적용해보세요.

1단계. 매물을 본다

처음에는 부동산 예약조차 어렵고

막상 사장님을 만나면
“무슨 말을 해야 하지…?”
“나 지금 당장 돈도 없는데…”
이런 걱정이 먼저 듭니다.

이 단계에서는
👉많이 보려고 하기보다
지금 하고 있는 행동에 집중하는 것이 중요합니다

• 부동산 예약을 했다
• 실제로 매물을 보고 있다
• 사장님과 대화를 시도했다

부동산에 들어가면서

• 가볍게 인사를 건네고
• 매물 가격 / 투자금 / 집 상태를 확인하고
• 조금 익숙해지면 궁금한 점을 하나씩 물어봅니다

👉 “추천해주실 만한 물건 있을까요?”
이 한마디면 충분합니다.

2단계. 매물을 많이 본다

매물 보는 것이 익숙해지고
하루 3곳 이상 부동산 방문이 편해진다면

👉 이제는 ‘양’을 늘리는 단계입니다.

• 사장님과 대화가 자연스러워지고
• 매물 정보를 묻는 것이 편해지고
• 매물 간 비교가 가능해집니다

우리는 몇 개 보고 결정하는 사람이 아니라
여러 매물 속에서 선택하는 투자자입니다

그러므로 많은 물건을 보면서 

해당 단지의 1등 물건을 뽑아내는 연습을 합니다.

• 하루 20개 매물 도전
• 단지 내 1등 물건 뽑기
• 가격대 / 투자금별 우선순위 물건 정리

👉 많이 보면서 기준을 만드는 단계입니다

3단계. 매물을 깊게 본다.

👉 이제는 '양'을 넘어 ‘질’ 높이는 단계입니다.

이 단계에서는
많이 보는 것이 아니라 

제대로 매물을 보기 시작합니다

단지에 대한 매매/전세 거래 분위기와

거주민의 앞으로의 계획까지도 파악하려고 해봅니다.

👉 이때부터는 질문이 달라져야 합니다

• 요즘 이 단지는 실거주가 많이 들어오나요? 투자자가 많이 사나요?
• 최근 매매 거래는 잘 되고 있나요? 어떤 양상인가요?
• 전세는 빨리 나가는 편인가요? 대기 손님도 있나요?

👉 “물건을 넘어 분위기”까지 생각해보는 단계입니다

그리고 매물 자체도 더 깊게 봅니다.

지금까지 세가 맞춰져있다면 보증금,만기일,갱신권여부 정도 알아봤다면

• 세입자는 계속 살 생각인지? 이사계획 있는지?
• 집주인의 이사계획, 주인전세 가능여부, 융자여부
• 공실이라면 융자여부와 집주인이 전세를 맞춰줄 수 있는지? 

👉 “이 물건이 진짜 가능한 물건인지” 확인하는 과정입니다

👉 이 단계가 되면
예전에는 그냥 지나쳤던 물건들이
다르게 보이기 시작합니다

4단계. 매물을 만들어 본다.

👉 이 단계에서 투자 여부가 갈립니다

많은 분들이 실전에서 좋은 물건을 놓치거나
‘고민만 하다가 끝나는 이유’가 여기입니다

예를 들어 이런 상황입니다

마음에 드는 매물을 찾았는데
전세가 애매하거나
융자가 껴있어서 고민이 됩니다

👉 여기서 멈추는 게 아니라 한 단계 더 들어가야 합니다

• 전세는 실제로 얼마에 맞춰질지
  → 주변 부동산에 직접 물어봅니다
• 전세가가 낮아서 투자금이 크다면
  → 조건을 조정할 수 있는지 고민해봅니다
  (적정 전세가액과 현재 전세가액의 차액 만큼 발생되는 이자를 지급하는 제안도 해봅니다.)
• 융자가 있다면
  → 말소가 가능한 구조인지 확인합니다
  (그 과정에서 얼마의 계약금과 중도금을 드리면 해결될 수 있는 상황인지 파악해봅니다.)

핵심은 이것입니다

“이거 될까?”가 아니라
👉 “이걸 되게 만들 수 있을까?”를 고민하는 단계입니다

현재의 단계를 한 번 점검해보시고,
아직 하지 않고 있거나 놓치고 있던 부분이 있다면 하나씩 도전해보세요.
그 과정을 통해 차근차근 성장해가실 수 있다고 생각합니다.
한 단계만 더 나아가 보셨으면 좋겠습니다❤️