수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 부산 시장을 복기해보며
찾아오는 대구 시장의 기회를
정리해보려고 합니다.
그 과정의 첫번째로
부산 시장이 어떻게 흘러갔는지
대표 단지 4개로
알아보겠습니다.
선호도 최상: 더샵센텀파크1차
24년 상반기 부산에서 손에 꼽게
선호하는 단지 중 하나인
더샵센텀파크1차를 살펴보겠습니다.
24년 상반기 당시 더샵센텀파크1차는
실거래가 상으로 전세가는 1억 가량오르고,
매매가는 보합세를 유지하는 듯 보였는데요.
실제로는 실거주자들의
지속된 문의와 수영강변뷰 매물의
연이은 호가 상승에 힘입어
일반 매물들의 호가도
2,3천씩 오르고 있었습니다.
다만 이때까지만 하더라도
전세가 상승이 유의미하게 컸었고,
매매가 상승은 상대적으로 더뎠습니다.
저는 이 분위기가 마치 11~14년의
거래양상과 비슷하다고 생각했습니다.
매매 분위기가 확연하게
살아난 것은 아니지만,
전세 상승에 힘입어 매매가
상승하기 시작한 것으로 말이죠.
이후 14~16년 사이에는
그 당시 가격으로 2억이나 상승하는
엄청난 힘을 보여주었습니다.
마찬가지로 24년 상반기 이후
더샵센텀파크1차는 무려 3억 가까운
상승폭을 보였습니다.
인상적인 것은 매매가 3억이 오를 때
전세 역시 거의 1.5억 내외로
상승했다는 점 입니다.
전세가율이 50% 미만을
계속해서 유지하고 있고,
1차 전세가 상승에 의해
전세가율이 약 50%에 준하자
매매가가 바로 반응하는
모습을 보였네요.
선호도 중상: 롯데캐슬레전드
다음으로 부산에서
선호도가 평균 이상으로
실거주자 수요가 높은
롯데캐슬레전드를 보겠습니다.
롯캐레전드도 금액의 차이는 있어도
흐름상 더샵센텀1차와 유사하게
전세가의 상승이 조금씩 있었는데요.
레전드는 당시 실거주 수요가 꾸준했지만
호가상 큰 변화가 없었고,
당시에는 2~3천 정도는
깎을 수 있는 분위기였습니다.
24년 상반기를 지나서 최근까지
매매가는 약 1.5억 가량 상승했고
전세가는 1단지 기준 1억 정도
상승한 상황입니다.
지금은 어느 정도 오른 가격에
정체 중이지만, 깎는건 고사하고
물건이 들어가지만 않아도
다행인 매도 우위 시장입니다.
레전드는 더샵센텀1차처럼
전세가율이 50% 에 준한다고
바로 반등하진 않았습니다.
다만 24년 상반기부터 꾸준하게
전세가율 60% 내외를 유지하며
상승했습니다.
지금은 투자자의 계속된 유입으로
전세가율이 54% 정도 수준이네요.
선호도 중하: 포레나초읍
다음으로 부산 내 선호도가
평균 이하 수준인 부산진구의
포레나초읍 입니다.
포레나초읍은 앞선 두 단지와 달리
25년 2월 전까지도 전세 매물이 많아서
가격이 오를 기미도 보이지 않았습니다.
그러나 2~3월 사이 사람들의 관심이
쏠려 있는 시민공원 인근 촉진3구역의
재개발 이주수요로 인해 일순간에
물량이 모두 소진됐습니다.
그래서 3월 이후부터 전세가 상승을
기대했지만, 연양라인의 입주 등
수요가 흩어져서 언제 전세가 상승할지
요원한 상태였습니다.
그렇게 시간이 흘러 25년 10월,
한 투자자가 1.1억으로 신규 전세세팅하며
실수요자들도 차츰 높아진 전세가를
받아주기 시작했는데요.
그 당시에 부산에 있었기 때문에
포레나초읍의 RR을 5.15억에 살 수 있었고,
동시에 전세 실수요자를 3.8억에
맞출 수 있는 상황이었습니다.
현재 매매가는 약 5천 가량 반등했고
전세가는 여전히 4억 내외의 수준입니다.
전세가가 급등하긴 했지만
아직 매수 수요가 포레나초읍까지
달라붙어 상승장의 모습까진 아닙니다.
지금은 낮은 세가 낀 매물 위주로
나와 있어서 투자자들의 선택을
받진 못하지만 일부 매물은
1.3~4억 투자금으로 조건을
만들어볼 수도 있다고 하시네요.
전세가가 상승해 투자금이 줄었고
5천 가까이 올랐지만 여전히
싸다고 생각이 들기도 하네요.
(투자금은 더 줄여보고 싶지만요)
아무튼 포레나초읍 정도의 단지는
전세가율 60% 정도 수준에 거래되었었는데요.
전세 급등으로 80% 수준에 다다르니
매매가 반등해 현재는 70% 내외를
유지하며 거래되고 있습니다.
선호도 하: 시민공원삼정그린코아
마지막으로 포레나초읍 보다 더
선호도가 떨어지는 단지인
시민공원삼정그린코아 입니다.
시민공원삼정은 25년 2월 경에
높은 피를 주고 산 매도인이 끝까지
깎고 깎아서 4.25억에 매도하게 된
물건 이후로는 내내 4.7억 내외의
가격대에 거래되고 있습니다.
현재도 세낀 매물이어서 잘 고르고
만들긴 해야겠지만, 여전히 비슷한
가격대에 나오고 있습니다.
또한 지금은 매도인들이 적극적으로
깎아줄 정도의 분위기는 아니지만,
매도 우위의 분위기는 아니었습니다.
시민공원삼정은 전세가율이
계속 75% 내외였다가 80%에
준하게 거래됐음에도 유의미한
반등이 없었음을 알 수 있었네요.
이렇듯 상승장이 시작된거 같은
부산에서도 가치와 선호도에 따라
보여주는 양상과 분위기가 다릅니다.
앞으로 대구와 대전이, 그리고 광주가
보여줄 모습이지 않나 생각이 드는데요.
먼저 부산의 최상급지 단지들의 모습을
따라가고 있는 대구를 다음 글에서
알아보고 정리해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
