#전세 계약 시, 데드 라인 방법.
Tip. 매수 계약시 사장님 께 미리 말하기.
#사장님! 전세 구하는데 있어서 , 2주 또는 한달 동안 전세 가 맞춰지지 않으면 , 다른 부동산에도 전세 광고를 하겠습니다. 미리 말하고 양해를 구한다. - ceo 마인드 -
#잔금을 치르는 건 사장님 이 아닌 나 자신 , 그리고 이자 외에도 중도상환 수수료 로 수백 만원이 나가게 됩니다.
내 전세 손님 은 내가 모셔온다는 적극적 인 ceo 마인드 를 가져라 !
#매수 프로세스 -다시 정리하기-
1단계 : 본계약 이전 ( 가계약 시 합의된 특약이 계약서 에 잘반영 되었는지 , 오타가 있는지 확인 한다. )
2단계 본계약 당일 ( 매도자 인적 사항 확인 하고 계약금 입금 한다. )
3단계 잔금 두달 반 전까지 전세 계약 안될시 타 부동산 광고 진행 을 한다고 미리 알려준다. )
#전세 빼기는 대응의 영역!
#매수 이후 , 전세 는 " 부동산 사장님 알아서 해주시겠지? " 매우 위험한 생각! 내집 전세는 내가 뺀다고 생각하라
#내가 보는 단지 는 다른 투자자 들이 들어와 경쟁 전세 물건이 늘어날수 있다는 것 , 경쟁물건이 늘어나면 , 전세 시세가 하락하여 , 추가 투자금 이 발생 할수 있다.
#지방 투자시 , 기존 공급 과다로 눌려 있던 매매 가격과 , 줄어드는 공급으로 전세가격 상승으로 투자 하기 아주 좋은 시기 라면 , 내가 아닌 다른 투자자들도 있을수 있다.
#전세 빼기는 투자 의 마무리 이자 , 투자금 을 최종적으로 확정 짓는 과정이다.
#전세 빼기 프로세스 에서 중요한것!
#잔금까지 의 기간 과 주변 의 전세 시세를 매일 확인 한다. 나의 물건 의 전세 가격을 객관적으로 파악 하기 위해서
상위 급지 전세 5.0억 < 내 투자 단지 전세 < 하급지 생활권 전세 3.5억 , 이라면 나의 투자 물건의 적정한 전세가격을 파악 할수 있다.
#조금 더 뾰족하게 나의 투자 단지 내 에서 전세 물건 , 그리고 경쟁 물건들의 상태 및 입주일 , 조건 등 트래킹을 하며 , 거래 여부를 표시 한다. -주 2회 이상 으 로 주기적으로 업데이트-
#전세 뺄 때 이것은 꼭! 알아야 한다는 것!
임차인 이 개인 인지 , 법인 인지
(일반적으로 개인 임차인 일경우 계약자 와 거주자 가 동일 하며 , 임대차 3법 적용 가능 계약갱신권 O , 전세권 설정 과 전세 보증보험 이 가능하다.)
( 법인 임차인 일 경우 , 계약자 와 거주자 가 다르기 때문에 법인의 업종 과 설립 연도 까지 확인 한다. 거주자 들이 내집이 아닌 숙소 개념으로 집을 상용하기 때문에 관리가 소홀하다. 임대차3법 적용 불가 , 갱신권 사용 X , 그리고 법인 임차인 일 경우 에는 전세권 설정이 가능하여 계약자 법인이 또 다른 제3자 에게 전전세 를 둘수 있다. 집담보 대출 가능 , 전세권 양도 및 , 전대차 계약이 가능하므로 특약에 필수! 담보 대출 불가! 반드시!!)
보증금 반환 보장 방법 ( 전세 권 설정 과 전세 보증 보험 )
전세권 설정 시 , 임차인 이 내집에 대한 권리가 생기는것 이기때문에 , 내집에 등기 증명서 에 임차인 과 전세 보증금표기 , 전세금 을 못돌려줄시 경매에 청구 (전세금 미반환시 경매로 넘어감.) 되고 임차인의 전세 보증금이 1순위 권한이 생긴다. -임대인 입장에서 비선호 요소가 많다. 전세권 설정이 되어있으면 다음 임차인 과 계약시 임차인이 꺼리는 경우도 있고 , 다음 매매 및 전세 거래시 항상 매물이 우선순위에서 밀려나는 분리한 상황을 만든다.
전세 보증 보험 가입시 , 전세 보증금 의 반환을 책임지는 보증상품 , 전세 금 미반환시 보증 회사에서 보증금 반환을 해주고 경매로 넘어가는 일은 없다. 보험사에서 보증금을 선반환 하고 임대인 에게 이자를 청구하는 방식!
-주의점 , 전세 보증보험 가입시 비용은 임차인 이 부담 한다. 그리고 보험사에서 전세금을 받아 나갈 수 있기때문에 비협조적 으로 임대인의 매매 및 다음 임차인 을 구할때 , 임대인 이 어려워질수있다는것! 그래서 특약 작성시
계약만료 시점으로 4개월 전에 임대인 에게 이사 여부를 미리 통보하고 , 임대인 의 거래 ( 매매 , 전세 ) 에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다" 필히 특약에 첨부한다.
3. 알면 대응이 된다는 것!
( 임차인 이 보증 보험이 아닌 , 전세권 설정 을 해야 한다면 , 나에게 분리 하잖아요 , 겁먹지 말고 , 특약을 기재 하여 대응을 하면 된다! )
- 임차인은 본 주택을 사택용도로 사용하고 , 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다.
- 본 전세권 을 담보로 하는 행위나 , 전대차 ( 임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 행위 ) 를 금지한다.
- 전세권 설정 등기 설정 해제 비용부담은 임차인이 하기로 한다.
- 계약 만료시 전세금 반환과 동시에 전세권 해지 한다.
4.전세 자금 대출 (구조) 이것을 이해해야 돈을 잃지 않습니다.
#우선 임차인이 전세 자금 대출을 받기 위해 , 은행사 에서 대출을 신청 하게 될때, 은행사 는 보증 기관 의 보증이 있어서 (#임차인이 돈을 못돌려 받을 경우 저희 보증 기관이 대신 돌려드리겠다.) , 은행은 불안감을 해소 하고 임차인에게 큰 전세 자금 대출을 빌려 줍니다.
#임차인 이 부족한 전세금 을 신용 대출 을 이용 하였을때!
임차인 의 100% 신용 으로 만 대출이 가능! " 임차인 의 신용으로만 대출이 발생 되었으므로 나의 책임 이 없다는것, 그러므로 , 계약 만료 이후 전세금 을 임차인에게 100% 반환 하는것 !
#채권 양도 ( 모든 권리를 금융 사 에 양도 )
임차인 이 전세 대출 이 채권 양도 시 , 임차인 의 계약 만료 시 은행에 100%전세 보증금 을 반환한다!
이를 모르고 임차인에게 주었을 경우 , 대부분 착한 사람들은 다시 돌려주지만 , 나쁜 마음 먹고 거절하는 경우도 있다고 함 , 임차인에게 반환 시 은행사 에서 는 임대인에게 책임을 전달함 - 큰일! -
#질권 설정
임차인이 설정한 금액 만큼 만 금융사에 권리를 양도
임차인의 전세 계약 기간 만료 시 , 은행사 문의 하여 , 100% 상환 인지 또는 은행 & 임차인 각각 문의 하여 반환 한다.
-정말 중요- ✔
임차인 본인도 잘모를 때가 많으니 전세 승계 물건 (세낀물건) 투자 할때 임차인의 전세 계약서 원본 위치를 반드시 확인 하세요! 전세 계약 만료 이후 , 전세 금 반환 시 채권 양도 또는 질권 설정 인데 임차인 에게 전액을 입금드리면 안됩니다. 투자시 나에게 닥칠 리스크 를 반드시 생각 해봐야 하는데 , 만약 세낀 물건을 투자 할경우에는 전세 계약서 원본 위치를 반드시 확인 하고 , 전세금을 은행사 또는 임차인 에게 반환한다! 어쨌든 질권 설정 일 경우 반드시 은행에 전세 보증금 을 100% 또는 각각 반환하는 것을 모르고 , 임차인 에게 모두 반환시 , 금융사 에서 대출 상환 책임을 임대인 에게 통보 한다는 것! 반드시 알아야 한다.
#다시 보는 투자 의 의미
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것!
매수 후 수익이 날 때까지 여러가지 상황을 잘 대응하여 자산을 지켜 나가는 것!이 필요 하다! 그래야 돈을 잃지 않고
자산을 불릴 수 있습니다. ( 매수 이후 보유 매도 과정 까지 포함 된 것이 모든 것 이 투자 다 )
보유 해가는 과정에서 , 임차인 과 의 관계 에 있어서 , 내가 한번 더 고민 해볼것 은 , 나중에 집을 내놓을 때 집을 잘 보여줄 수 있도록 임차인 과 관계가 좋아지는 방향으로 계속 유지 하였는가 ? 도 생각 해야 한다.
평상시 전세 임차인 과 관계가 좋아야 매도 시 , 적극적으로 협조를 해줄수 있다는 것 !
왜? 내가 이렇게 까지 해야 하지 ? 나중에 집을 내놓을 때 , 집을 잘보여줄 수 있도록 임차인 과 관계가 좋아지는 방향인가 ? 생각 해보고 , 우리가 투자 이후 기대 하는 수익은 수천 수억 , 그이상 이 된다. 그에 비해서 지금 임차인이 요구 하는것 들 은 굉장히 미미 하다고 생각 된다. 임차인은 무이자로 돈을 빌려준 나의 사업 파트너라고 생각 하기!!
#재계약 프로세스 에서 알게된 점.
시장 상황 에 따라서 , 즉 향후 2년뒤 공급 상황에 따라서 신규 계약 , 계약 갱신 청구권 을 사용 할수 있는데 , 각각 의 계약이 장단점이 있다. 전세가 계속 올라가는 시장이면 ? 계약 갱신 청구권 을 사용하여 , 2년뒤 입주 매물로 하여 매도를 할수 있다는 것 과 , 역전세 가 예상이 되는 시장이라면 ? , 신규 계약을 하여 전세금을 3개월 뒤 에 임차인에게 돌려줘야 하는 상황을 보호한다.
튜터님 의 잃지않는 투자이야기 에서 더욱 뾰족한 매수 프로세스 이야기 를 듣고 , 할수있다 라는 자신감을 얻었었습니다. 멋지고 자신감을 실어준 재이리강사님께 감사드립니다!^^
적용점
- 현재 보유한 임차인 과 수리이슈 문제점에서관계가 좋은 방향인지 대응시 마다 한번 생각해보기.
- 전세 임차인 의 대출 실행시 , 전세계약서 원본 위치를 확인하여 , 전세보증금을 반환한다. #질권설정 #채권양도
- 매도는 매수 프로세스 의 반대 로 진행한다. 하락장에서 매도시 , 단지내 최저가 부터 시작한다.
- 전세 뺄때 , 상급지 생활권 단지 전세가격 과 하급지 생활권 단지 의 전세가격을 알고 , 내 투자단지 내 전세 경쟁물건의 상태 까지 파악하고 거래되는 가격 과 현재 전세가격을 트래킹한다.
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