안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하고 싶은
월부지니1입니다.
오늘은 저의 우상인 재이리 튜터님의 강의!!!!
(중소도시 사는 싱글 여성투자자의 우상)
재이리 튜터님 강의를 보면서 “이 교안만 있다면 나의 계약은 문제없겠다!!!!”라는 생각이 들었는데
이번에 정리를 잘해놓고 다음에 꼭 써먹겠습니다!!!
가계약에서 이건 꼭 챙기세요!
: 등기사항전부증명서, 중대하자, KB시세
가계약에서 중요한 것은 “내가 매수하려는 집이 가지고 있는 리스크는 없을까?”라는 것이었습니다.
이 리스크를 잘 발견한다면 내가 감당불가한 것들은 투자하지 않고, 감당가능하다면 협상의 요소로도 사용할 수 있는 동전의 양면 같은 것이었습니다.
# 근저당 있으면 투자 못하나요?
등기사항전부증명에 관한 내용을 설명해주실 때 인상적이었던 부분은 바로 “근저당이 있는 집 매수할 때는 이렇게 하세요.”라는 부분이었습니다.
사실 여전히 근저당이 있는 집은 하면 안된다, 리스크가 크다라고 생각했었는데요, 근저당에 대한 내용을 잘 파악하고만 있다면 오히려 이를 유리하게 만들어서 싸게 살 수 있는 기회가 되는 것이기도 했습니다.
채권최고액+계약금+중도금 < 매매가
이 공식만 기억하고 있다면 충분히 근저당 잡힌 물건도 투자적으로 접근해볼 수 있다고 튜터님께서 알려주셨는데요,
앞으로 근저당 잡힌 물건을 보게 된다면 이 공식을 꼭 대입해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
벌써 싸게 투자할 수 있징 않을까 하는 생각에 두근두근거립니다╰(*°▽°*)╯
하지만 유의해야 할 부분에 대해서도 잘 파악해야 하는 법!!!
근저당 잡힌 물건은 "특약을 잘 갖추어야 한다!"
튜터님께서 알려주신 특약을 잘 캐치하고 특약에 넣을 수 있게 해야겠다는 생각이 들었습니다.
📝지니's BM
1. 근저당 잡힌 물건을 발견하면 등기사항전부증명 발급해달라고 해서 채권최고액 확인하기
2. 근저당 잡힌 물건 특약사항 메모장에 넣어놓기
# 중대하자, 언제 어떻게 파악해야 할까요?
구축 투자에 대해 진지하게 생각해본 적이 없어서 중대하자에 대해 꼼꼼하게 챙겨본 적이 없었던 과거의 나..
진짜 반성해야겠다는 생각이 들었습니다.
신축에서도 분명 일어날 수 있는 일인데도 불구하고 안일하게 생각하고 제대로 검토해보지 않았던 것인데요?
누수, 균열, 침하, 파손 등 기능상 지장을 초래하는 결함이 신축에서도 발생할 수 있음을 알고 꼼꼼하게 체크해야겠다고 이번 강의를 통해 다짐하게 되었습니다.
중요한 포인트는 1)계약 혹은 잔금일 이전에 이미 하자가 있었다는 사실, 2)중대하자를 알게 된 날을 입증해야 한다는 것이었습니다!!!
그러니 매수 전에 꼭 아랫집과 관리사무소를 통해서 하자가 없었는지 확인해야 했습니다. 이거 확인 안하면 나중에 정말 골치아플 수 있겠다는 생각이 들었네요…
잊지 않고 꼭 확인하자!!!
📝지니's BM
구축이든 신축이든 매수전에는 꼭 하자에 관한 사항을 아랫집과 관리사무소에 확인하기
# KB시세, 전세 맞추려면 꼭 알아야 할 부분!
사실, 제 1호기를 생각해보면 저는 KB시세를 전혀 들여다보지 않았습니다.
참…어떻게 투자를 했던거지? 싶은 생각이 강의를 들으면서 많이 들었습니다.
KB시세의 일반평균가를 알아야 하며, 이것이 전세가를 책정할 수 있는 중요한 기준이라는 것을 알게 되었습니다.
사실 전세보증보험은 시세의 90%라고만 생각했었지..KB시세 일반평균가라는 걸 전혀 몰랐네요..
(공부할게 너무 많은 나자신… 그래도 오늘도 깨우쳐서 다행이다..)
그리고 전세보증보험은 요즘 전세계약의 필수템(?)인데요!
가입조건조차 제대로 모르고 있었다는게… 또 다시 제 자신에게 실망을.. 했습니다..ㅠㅠ
💡 전세보증보험의 가입조건
1. 전입신고 확정일자 받은 집
2. 공인중개사가 확인한 1년 이상 전세계약이 된 집
3. 전세계약기간의 ½ 경과하기 전까지 신청 가능
+SGI는 집주인 당 1명에게만 보증보험이 가능해서 다주택자의 경우 SGI에서 이미 보증보험을 든 임차인이 있다면 다른 집의 신규 임차인은 SGI에서 보증보험 가입이 안된다!
너무 중요한 포인트였습니다.
2호기 투자를 하기 전에는 필수적으로 알아야 할 부분이라는 생각이 들었습니다.
곧 2호기 투자를 할 순간이 다가올텐데, 이 부분들은 잘 챙겨서 후회없는 2호기를 할 수 있도록 해야겠다는 생각이 들었습니다.
가계약에서 이건 꼭 챙기세요!
: 특약문구, 매도인 동의 여부, 가계약금 입금
참.. 이부분을 보면서 정말 얼렁뚱땅 했었던 저의 1호기 특약이 생각납니다…
어떻게 그렇게 어버버버 투자를 했었나 싶기도 하고..ㅎㅎ
그래도 무사히 잘 넘어간게 다행인가 싶기도 하고..ㅎㅎ
2호기 투자할 땐 꼭 잘챙겨서 프로처럼 행동하도록 하겠습니다!
# 특약 초안에 이건 꼭 넣어야해요.
: 중대하자, 근저당, 전세협조, 위약금
특약 초안에 들어가야 할 내용에 대해 튜터님께서 콕콕콕콕 짚어주셨는데요,
바로 중대하자, 근저당, 전세협조, 위약금에 대한 내용이었습니다.
특히나 근저당과 위약금은 너무나도 중요하고 이 부분을 잘 챙겨야 스스로를 잘 지킬 수 있다는 것을 깨닫게 되었습니다. 원래그런거다, 그냥해라라는 부사님의 말씀에 휘둘리지 않고 제대로 해낼 수 있는 방법에 대해서도 알려주셧는데요, 저는 이제 “계약담당자”로 살아가려고 합니다.ㅎㅎㅎㅎ
# 매도인이 동의했는지 명확하게 확인하세요.
나중에 특약에 매도인이 제대로 동의했는지 확인하지 않았을 때 문제가 생긴다면 내 돈을 잃을 수도 있는 일이 발생하곤 한다고 튜터님께서 말씀해주셨는데요, 그러기 위해서는 부동산 사장님의 “네~”라는 답변보다는 매도인이 정확하게 특약에 대해 동의했다는 문자 캡쳐본이라던지 “매도인이 특약 동의하셨습니다”라는 특정한 문구가 들어있어야 했습니다.
1호기 특약을 제가 어떻게 했나 확인해보려고 햇는데 예전 폰이라서 확인이 안되는 점 너무 아쉬웠습니다 ㅠㅠ
2호기에서는 이런 실수 할 수 없다…
매도인님이 동의하셨는지 꼼꼼하게 확인하자!!!
# 해외거주 매도자에게 가계약금 입금은 이렇게!
이부분에서 인상적이었던 부분은 매도인이 해외에 있거나 이민자일 경우에 대한 내용이었습니다.
이런 분들은 보통 한국 계좌가 없으신 경우가 많다고 말씀해주셨는데요,
이럴때는 특약에 “가족의 계좌로 입금받는다”라는 내용을 필수적으로 기재해야 한다고 말씀해주셨습니다!
해외거주 매도자에게 집을 산다고 하더라도! 겁먹지 말고! 특약만 제대로 작성한다면 스무스하게 넘어갈 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
📝지니's BM
해외거주 매도자 물건을 매수한다면 “특약”에 “가족명의로 가계약금을 입금 받는다”라는 내용을 넣는다.
본계약에서 이건 꼭 챙기세요!
: 계약서 초안 요청, 계약서 작성 및 계약금 입금, 전세계약 데드라인 알림
# 계약서 초안 요청은 1~2일 전에 하세요.
본계약서 작성할 때 계약서 초안은 1~2일 전 미리 받아보는 것이 좋다고 튜터님께서 알려주셨는데요,
그래도 1호기 할 때 이부분은 챙겨보았습니다.
미리 계약서를 받아보고, 보완할 부분을 찾아서 부사님께 수정해달라고 부탁까지 했었는데요,
초짜였었지만 이부분은 잘해내서 다행이라는 생각이 드네요ㅎㅎㅎ
# 계약서 작성할 때는 “중개대상물 확인설명서”를 꼭 확인하세요.
사실 중개대상물 확인설명서라는 것은 1호기 투자할 때 부사님이 주셔서 처음 봤습니다..
하하… 정말 아무것도 몰랐더랬죠…
지금 와서 보니까 정말 아무것도 확인 안하고 투자했네요…
마음씨 좋은 부사님을 만나서 별일이 없었지만… 혹시나 구축 투자를 했었다면… 크게 문제될 부분이 지금 보니 너무 많은 것 같습니다.
중개대상물 확인설명서에서 확인해야 할 부분은 “누수확인” 항목과 “중개수수료”에 대한 부분이었습니다.
“누수확인” 항목에서는 “누수 없음”에 체크가 되어 있어야 추후 누수가 발생했을 때도 증빙으로 사용할 수 있을 것 같았습니다.
그리고 중개비의 경우 지급시기를 체크할 수가 있었는데요,
계약이 전부 마무리되었을 때 부동산 사장님께 중개비를 드리는 것이 가장 좋은 방법이라고 말씀해주셨습니다.
복비를 잔금 때 드리거나, 계약 때는 일부만 드리는 형식인 것이었습니다.
더해서 “주인전세”를 하는 경우 따로 부사님께서 중복으로 복비를 챙겨달라고 말씀하시는 경우가 있을 수 있는데요, 이 상황에서는 부사님께서 따로 중개활동을 하지 않은 상황이기때문에 추가적으로 복비는 지급하지 않아도 된다고 알려주셨습니다.
이부분에 대해서 많이 헷갈렸었는데, 완벽하게 이해가 되었습니다.
(앞으로는 누가 물어봐도 답할 수 있겠어요!!!!)
# 전세는 잔금일 두달 반이 남는다면 다른 부동산에도 내놓아야 할 시기입니다.
이 부분도 제가 잘 지킨 부분 중 하나였구나라는 생각이 들었는데요
부동산 사장님께 미리미리 연락 드리고, 전세 동향도 알아보고, 부사님이 못빼주시면 다른 부동산에 내놓겠다고 4달 전부터 연락드렸던 기억이 나네요ㅎㅎ
다행히 일잘러 사장님을 만나 아주 스무스하게 3달전에 전세를 뺐습니다.ㅎㅎㅎㅎ
대기자를 데리고 와서 계약을 시켜주셔서 너무 수월했던 저의 전세빼기가 기억나네요(❁´◡`❁)
하지만 2호기 투자를 할 때는 보다 더 꼼꼼하게 챙겨볼 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
잔금에서 이건 꼭 챙기세요.
: 법무사 구하기, 잔금 시 각종 비용 정산, 취득세 납부
# 법무사 구할 때 견적은 꼼꼼하게 확인해서 덤탱이 쓰지 말자!
정말…저 월부 안했었으면 아마 집 살 때 이부분에서 덤탱이를 엄청나게 쓰지 않을까하는 생각이 드는 1순위 부분!!!!
1호기 할때도 어찌나 견적에 내용이 풍부하던지..
강의에서 말로만 듣던 견적서들을 실제로 받으니 아찔하더라구요..
이걸 어떻게 네고하지?라는 생각이 많이 들었던 것 같습니다.
이 부분도 실전반 강의를 들으면서 당시에 네고를 많이 했던 기억이 나네요.
5군데 정도 견적을 받고 소통했었는데 20만원에는 안해준다는 분들이 많으셔서 당황했던 초보시절 저의 모습도 떠오르는 것 같습니다.
그래도 강의에서 배운대로 항목 하나하나 꼼꼼하게 확인해서 덤탱이 쓰지 않을 수 있었습니다.
1호기 하시는 분들께서는 이것만 해도 강의비는 버실 수 있다고 생각합니다.
그럼에도 불구하고 지금 기억해야 할 부분을 정리해보자면!
[필수비용] : 취등록세, 농특세, 인지대, 증지대, 국민주택채권
[협의비용] 기본보수, 제증명, 부가세
📝지니's BM
법무비용 견적에서 필수 비용과 협의비용 항목이 너무 비싸지는 않은지 잘 체크해보자!!!
# 각종 비용에 대해서 제대로 파악하고 납부하자!
이부분은 1호기 투자때 간과했던 부분이 아닌가 하는 생각이 들었습니다.
특히나 선수관리비..
그냥 부사님이 매수자가 내는거야~ 해서 냈던 기억이 있는데요, 제대로 내용을 알고 내는 것과 그렇지 않는 것이 참 큰 차이가 있다는 것이 느껴졌습니다.
1. 장기수선충당금
- 장기적으로 보수,수리,교체하기 위해 사용자가 관리비에 포함하여 납부하는 돈
- 매달 납부하는 돈으로 임차인이 임대인에게 받을 돈으로 임대인이 부담함
2. 선수관리비
- 원활한 아파트 관리를 위해 입주자에게 1~2개월 관리비를 미리 받아서 아파트 관리 초기 비용으로 쓰는 관리비 예치금
- 매매 시 1회 납부하며 매수인이 부담함
3. 공과금
- 이사 당일 사용자의 전기, 수도 가스요금 금액
- 기존 임차인이 납부할 돈
이렇게 3가지는 꼭 알고 있으면서 매수인이 될 때, 매도인이 될 때 부담해야 하는 부분을 체크해놓아야 겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 이렇게 공과금 정산한 것들은 영수증으로 받아놓는 것은 필수!!!
📝지니's BM
매도할 때 내가 납부해야할 돈은 “장기수선충당금”이고 매수할 때 내가 납부해야할 돈은 “선수관리비”라는 것을 제대로 알고 납부하기
전세계약, 임차인의 종류에 따라서 이렇게 다릅니다.
사실 전세계약하면 일반 개인과의 계약만을 고려했었는데요,
법인 임차인과의 계약도 내가 할 수 있는 날이 있겠다는 것을 강의를 들으면서 생각해볼 수 있었습니다.
법인 임차인일 때 계약자와 거주자는 같지 않다는 것이 특이한 점이었는데요,
법인의 경우 “사람”이 아니기때문에 임대차3법도 적용받지 않고, 갱신권 또한 사용할 수 없다는 특징이 있었습니다.
그리고 중요한 것은 “전세권 설정”을 통해서 담보대출 등을 할 수 있으니
계약 시 특약사항을 꼼꼼하게 잘 작성해야 했습니다.
강의 뒷부분에서 이 부분에 대해 꼼꼼하게 설명해주셔서 전세권 설정에 대해 깊이 있게 이해할 수 있었습니다.
강의를 들어보니 특약사항만 잘 작성한다면 법인 임차인도 꽤나 괜찮을 것 같다는 생각이 들었는데요,
특히나 임대차3법 적용을 받지 않는다는 것이 꽤나 인상적이었습니다.
공급이 없고 상승장에 접어든 시기라면 법인 임차인도 꽤나 매력적일 것 같다는 생각이..
재계약 시에 신규계약과 계갱권 뭐가 더 좋을까요?
재계약할 때 저는 당연히 신규계약자와는 계갱권밖에 선택지가 없다고 생각했는데요,
어떤 선택을 할 때 유리한지에 대해서도 생각해볼 수 있다는 것이 신선하게 다가왔습니다.
튜터님께서는 각 계약의 장단점을 파악하고, 어떤 상황에서 유리한지 알려주셨는데요
현재 제가 가지고 있는 1호기의 경우 향후 공급물량이 적어 역전세는 예상되지 않으니 만약 재계약을 하게 된다면 계갱권을 사용하여 계약하는 것이 좋겠다는 생각이 들었습니다.
뭐든 선택지 각각에 대해 온전하게 이해한 후
"나의 상황에 맞게" 대처해야한다는 것을 느낄 수 있는 부분이었습니다.
계약 뿐만 아니라 정말 많은 내용을 담아주신 재이리 튜터님의 강의!!
언제든지 열어볼 수 있도록 체크리스트와 특약까지 정리해주셔서 1호기 매도할 때도, 2호기 매수할 때도 사용할 수 있을 것 같았습니다.
좋은 내용으로 강의해주셔서 너무너무 감사드립니다💕
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