매매 과정 중 전세 동시진행, 전세계약은 누구와 하나요? [플라티나]

안녕하세요

평범함 속에서 반짝임을 추구하는

플라티나입니다.

오늘은 매수계약이 마무리되기 전,

즉, 잔금을 치기 전에

전세계약을 함께 진행하는 과정의

계약방식에 대해

정리해보고자 합니다.

전세금을 받아서 레버리지하는

전세투자의 경우,

보통 매수를 하며 전세입자를 구하게 됩니다.

상황에 따라 달라지는 부분은 있지만

보통 잔금일 전에 임차인을 구해서

임차보증금으로 잔금을 처리하는데요.

소유권이 이전되기 전 단계,

법적 소유주는 매도인이고

전세계약이 필요한 건 매수인이기에

각각의 상황에 맞게

계약금을 받고 계약을 진행할 주체를 정해야 합니다.

이때에

임차인과 계약의 주체는

매도인이 될수도, 매수인이 될 수도 있습니다.

Case 1) 매도인과 계약하는 경우

법적으로 봤을때 소유권을 가지고 있는

매도인이 중심이 되는 방식입니다.

입장에 따라 차이는 있지만

일반적으로 이것을 원칙으로 봅니다.

계약 당사자는 모두 매도인으로

계약서 작성도 매도인이 진행합니다.

[ 임대인란을 모두 매도인이 기재하게 됩니다.]

전세 계약을 위한 가계약금,

전세계약금도 매도인의 계좌로 받고

매수인은 잔금시에

이 전세계약을 승계하게 됩니다.

다만, 이렇게 진행하는 경우,

매도인의 입장에서는

자신이 전세계약을 할 편익이 없다고 느낄 수 있고

계약행위를 부담스러워할 수도 있습니다

전세계약에 무관심한 것을 넘어

계약서 작성을 거부하는 경우도 있을 수 있습니다.

이렇게 매도인이 움직여서 계약을 하고

계약금도 매도인 계좌로 받기 때문에

매수인의 입장에서는

계약과정을 조율하고 관리할 필요가 있습니다.

따라서 매수인은

관련 내용을 매수계약서에 미리 반영하여

특약으로 보완하는 것이 좋습니다.

예시) 동시진행 매매이므로

매도인은 매수인의 전세계약에 협조한다.

+ 상황에 따라서,

매도인의 계좌로

신규임차인의 전세계약금을 송금하는 경우

이를 중도금으로 보는 것으로 계약하고

해당 내용을 특약으로 기재하기도 합니다.

Case 2) 매수인과 계약하는 경우

매매는 진행중이지만

세입자가 들어와 사는 시점에는

매수인의 소유가 될 것이기에

매수인이 전세계약을 주관하기도 합니다.

이 경우도 법적인 효력은 인정된다고 하는데요,

하지만 현 소유주와 계약주체가 다르기 때문에

신규임차인이

매도인과 거래하기를 원하거나,

연관되어 여러가지를 확인하고 싶어할 수 있습니다.

왜냐하면

신규임차인의 입장에서는

혹시라도 매수계약이 파기되거나 해제될 경우

매수인과 계약했을때에

리스크가 있다고 판단할 수 있기 때문입니다.

이 경우 매도인과 우선 계약 후,

매수인과 잔금일에 새롭게 계약하는 방법도 있습니다.

이런 상황에서도

매수계약시, 그리고 전세계약시 미리 협의해서

관련 내용을 특약에 반영하면 원활한 진행이 가능합니다.

+ 때로는 신규임차인이 먼저

매수인과 계약서 쓰는 것을 요구하기도 합니다.

전세대출을 받기 위해서 금융기관의 요구로 인해

매수인과 계약한 계약서가 필요한 경우가 있기 때문입니다.

이런 상황에서 매도인과 계약을 해야 된다면

추후 신규 계약서를 매수인과 재작성해야 합니다.

Case 3) 3자 동시 계약

매도인과 매수인, 전세계약자 모두 모여

모두 함께 표준임대차 계약을 작성하는 방식입니다.

계약서상에 각자 필요한 특약을 넣고

매도인

매수인

임차인이 각각 서명날인 합니다.

이 경우는 계약의 주체 각각의 입장을 정리하고

계약금 입금의 대상, 각자 책임의 범위와 기한 등

세부내용의 조율이 필요할 것으로 보입니다.

이 방식은 제가 실제 겪은 적은 없는데요,

이런 경우도 있다고 들어서,

경험이 있으신 분들은 댓글 부탁드립니다 :)

정리하며

부동산 계약은 다양한 상황 하에서

개별적인 거래로 이루어집니다.

부동산 임대차 계약은 민사이고,

민사는 민법의 범위내에서 판단되기에,

강행규정이나 사회질서에 반하지 않는다면,

당사자간의 합의 > 법률에 기재된 내용 > 관습법

순서에 의거하여 분쟁을 해결해 나가게 됩니다.

이는 "이렇게 해야한다" 라고

정해진 것이 별로 없다는 의미이기도 합니다.

참고글 : https://cafe.naver.com/wecando7/9616873

퇴거하는 전세입자의 새로운 집을 위한 계약금, 집주인이 줘야 하나요? [플라티나]

그러므로 계약을 하는 과정에서

각각의 상황에 맞는

적절한 협의가 필요하다는 것을

미리 알고 준비하시면 좋겠습니다.

계약과정을 어려워하시는 많은 분들께

도움이 되길 바라며 간단히 적어보았습니다.

관련하여 좋은 의견이나 경험이 있으시면

댓글로 나눠주시면 감사하겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다 :)

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