수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
이번달도 중반으로 넘어가면서 임보를 쓰고 계신분들은 단지분석으로 넘어가셨을 것 같습니다.
단지분석을 시작하면 제일 먼저 하는 고민이 ‘어떤 양식으로 할까?’ , ‘무슨 내용을 담아야 할까?’ 인 것 같습니다.
그리고 많은 단지들 중에서 어떤 단지를 선정해야할지, 모든 단지를 다 해야할지를 고민하면서 열심히 그래프와, 실거래 현황을 기계적으로 붙여넣는 단지분석을 했었습니다.
하지만 실거주집을 옮겨갈때 제가 썼던 임장보고서의 단지분석 장표를 열어보았는데, 제가 집을 고르는데 있어서 1도 도움되지 않는 경험을 하면서 이런 의미 없는 기계적인 단지분석은 나에게 도움이 하나도 되지 않는구나를 깨달았습니다.
그래서 오늘은 제가 실제로 작성했던 단지분석 장표와 함께 초보부터 고수까지 레벨에 맞춰 실제 투자에 도움되는 단지분석 방법을 공유드려보겠습니다.
초보 레벨 (임장보고서 5개 미만)
아직 임장보고서를 많이 써본 경험이 없느 분들은 아직 단지를 볼때 무엇을 보아야할지를 잘 모르시기에 개별 단지 하나를 제대로 분석하는 연습을 하시는 것을 추천드립니다.
- 단지분석 대상 : 생활권 별 랜드마크 단지 (5개)
위 장표는 실제 제가 작성했던 단지분석 장표입니다.
일반적으로 단지분석하면 기본적으로 그래프도 넣고, 상승률, 하락률을 계산하는 형태를 많이 보셨을 것 같습니다. 하지만 초보분들은 아직 단지 자체를 보는 연습이 부족하여 그래프를 보기 이전에 단지 자체에 더 집중하는 것이 선입견을 만들지 않는 방법이라고 생각합니다.
- 단지분석 장표에 넣어야 되는 정보
① 단지임장에서 느꼈던 느낌
이런 느낌들은 실제로 거주하는 사람들도 동일하게 느끼게 될 요소들로 우리가 손품으로 팔 수 없는 현장에서만 얻을 수 있는 정보입니다.
② 로얄동/비선호 동, 선호하는/싫어하는 구조, 향 등의 선호도
매수를 할때, 투자할 단지를 결정했다면 단지내 매물 중에서 특정 매물을 선택할때 우리가 고려하는 것은 로얄동/비선호 동, 선호하는/싫어하는 구조, 향 등의 선호도입니다. 이런 요소들은 실제로 가격과 환금성에 영향을 미치는 요소들로 평소에 단지분석을 통해서 이런 호불호 요소들을 파악하는 연습이 필요합니다.
③ 전화임장/매물임장에서 알게 된 정보
열심히 손품과 발품을 팔아도 우리가 알지 못하는 디테일한 선호도와 현장의 시장분위기는 부동산 사장님을 통해서 얻을 수 있습니다. 앞마당을 만들면서 했던 전화임장과 매물임장에서 얻을 수 있었던 정보들도 기록해 둡니다.
④ 실거래 현황을 통한 현재 분위기
실거래 현황을 보면 현재 호가 보다 상승거래가 이루어 지는지, 하락 거래가 이루어지는지 또는 거래가 없는지, 매매보다 전세가 활발한지 등의 시장분위기를 알 수 있습니다. 그리고 상승의 흐름도 예상할 수 있는데요
예를 들어 지역의 대장 단지는 신고가를 갱신하면서 상승하는 뜨거운 분위기임에도 특정 단지는 거래가 없거나 전세만 활발하다면 사람들이 가지고 싶은 단지가 아닐 수 있습니다. 또는 충분히 선호하는 단지임에도 아직 상승흐름이 오지 않은 저평가 된 단지일 수도 있습니다.
중수 레벨 (임장보고서 5개 이상)
단지간 비교평가
임장보고서를 제대로 5개 이상을 써보신 분들은 개발 단지의 분석에는 이제 익숙해졌을 것 같습니다. 여기서 한단계 더 성장하고 싶다는 생각이 드는 분들이 계신다면 이제는 개발 단지 분석 이후 단지간 비교평가를 시도해보면 좋을 것 같습니다.
지역을 알아가면서 가치가 비슷하거나, 가격이 비싸거나 싸거나 등 어떤 이유로 궁금한 단지가 있으면 해당 단지들간에 비교를 해보면서 어떤 단지가 더 가치가 높은지, 그래서 현재 가격은 어떻게 되는지를 생각해보면서 나만의 결론을 내려보는 연습을 추천드립니다.
이때 중요한 것은 정답을 맞추는 게임이 아니라는 것을 기억하고 맞든 틀리든 생각을 풀어보고 결론을 내려보는 연습을 해보는 것입니다. 그리고 함께 하는 튜터님, 동료분들의 생각을 물어보면서 내 생각과 어떻게 같고 다른지를 배워갈 수 있을 것 같습니다.
고수 레벨 (임장보고서 10개 이상)
- 가설검증
임장보고서를 10개 이상 써보신 분들은 개별 단지분석, 비교평가에 모두 익숙해지셨을 것 같습니다. 이때부터는 단지분석을 통해서 가설을 세우고 검증하면서 인사이트를 쌓는 것을 시도해보면 좋을 것 같습니다.
우리가 지역을 임장하다보면 이런 저런 궁금증들이 생깁니다. 이때 바로 튜터님들에게 물어보시는 것도 좋지만, 제 경험상 쉽게 얻은 답은 금방 잊어버리고 다시 질문을 반복했던 것 같습니다. 반면에 스스로 가설을 세우고 생각을 정리한 뒤 튜터님께 확인했던 질문은 오래 기억이 남았습니다.
예를들어 제가 송파구를 임장할때는 “풍납동은 투자하지 못할까?” 하는 궁금증이 있었습니다. 왜냐하면 하락장일때 송파를 임장하면 ‘풍납동은 유물이 나와서 재건축이 안되~그래서 싼거야’ 라는 말씀이 많으셨고 실제로 송파구가 반등을 시작하던 2024년초에도 풍납동은 여전히 쌌던 지역이였습니다.
따라서 이런 궁금증을 가지고 스스로 검증해보고 내린 답을 튜터님께 여쭤보면서 인사이트를 쌓을 수 있었습니다.
비규제지역인 구리를 임장할때는 같은 비규제지역에서 비슷한 단지와 가치를 비교해보면서 같은 가격이라면 어디에 투자하는 것이 더 좋은 투자인지를 고민하는 시간도 가져보았습니다.
제가 쓴 장표들 모두 앞마당을 만들면서 쓴 내용으로 그중에서는 맞는 내용도 있고 틀린 내용도 많을 것 같습니다. 하지만 맞고 틀리고는 중요하지 않다고 생각합니다. 이렇게 궁금증을 가져보고 생각을 검증하는 과정에서 투자적인 사고력을 기를 수 있다고 생각합니다.
따라서 틀릴까바 망설이는 것보다는 오히려 틀리면 튜터님께서 생각을 바로잡아주시니 한가지를 더 배울 수 있는 기회라는 생각으로 과감히 도전해보시길 추천드려봅니다.
여기까지 제가 초보시절부터 현재까지 하고 있는 단지분석 장표를 공유드렸습니다.
혹시 어떤 공통점이 있는지 보이실까요? 바로 정해진 양식이 없다는 것입니다. 흔히 단지분석을 어려워하고 시작하지 못하시는 분들의 공통점이 정답 같은 양식이 있다고 생각하시는 것입니다.
하지만 우리의 임보는 누구에게 보여주기 위해서 쓰는 것이 아니고, 1년뒤 2년뒤 나에게 쓰는 편지라는 생각으로 양식에 구애받지 말고 내가 궁금한 것들을 알아가고 알게 된 내용을 남긴다는 생각으로 시작해보시길 추천드립니다.
임장보고서 작성에 조금이나마 도움되길 바라며, 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
