중급지 엔트리 라인
서울 중급지의 마지노선을 보통 영등포구, 강서구, 서대문구, 동대문구, 성북구로 본다. 물론 노원에도 서울원 아이파크처럼 앞서 언급한 이들 구의 대부분 아파트보다 비싼 아파트도 탄생할 것이다. 특히 GTX에 의해서 그런일이 많이 생길 것이다. 하지만 글 작성의 편의를 위해서 이렇게 5개 구만 다뤄본다.
영등포구, 강서구
영등포구는 여의도를 제외해야 한다. 여의도는 동쪽으로는 잠실과 쌍둥이 입지며, 동북권에서는 성수전략구역 뒷단지들, 서북권에서는 서부이촌과 동급지로 본다. 아마 재건축되면 이들 지역의 가격은 비슷할 것이다. 그래서 여의도를 제외했다. 그러면 영등포구는 당산동이 나온다. 당산동은 2,9호선 역세권이고, 한강변이다. 또 아파트 밀집 지역에, 평지다. 아쉬운 점은 이제 평균 연식이 점점 높아지고 있으며 재건축 확률이 떨어지는 용적률 높은 단지들이 많다는 점이다. 당산동은 마포구 아현,공덕과 비견 할 만 하지만 시세를 리딩할 초대단지 신축이 없다는 점은 뼈아프다. 그럼에도 영등포 개발이 본격화 될 것이기 때문에 미래에도 졸는 입지로 남을 것이다.
강서구는 원래 서울의 최외곽이었다. 하지만 마곡이 생기면서 부중심 업무지구의 기능을 수행하고 있다. 아직 마곡에 대한 개발은 완전 완료된 것이 아니기 때문에 앞으로 발전 가능성 또한 남아있다. 다만 입지적으로 너무 서쪽이다 보니 학실히 아쉬움이 있다. 강동구의 경우도 너무 동쪽인 것이 아쉬운 점이다.하지만 동쪽과 서쪽은 주거지 선호도 차이가 있기에 서쪽으로 치우친 것이 확실히 더 아쉬운 점이다. 또한 마곡 단지들이 완전한 민영 아파트가 아니고, 임대 비율이 높은 것도 뼈아픈 부분이다. 그럼에도 워낙 일자리와 사업 호재가 많기 때문에 서울의 허리 역할을 미래에도 할 것이다.
서대문구, 동대문구
서북권의 허리역할을 하는 곳은 서대문구다. 특히 최근에 서대문구는 다양한 지역에 걸쳐서 신축 밭이 들어오면서 매우 좋아졌다. 또 미래에는 북아현2,3이 들어올 예정이라 아직 포텐도 많이 남아있는 지역이다. 서대문구 내에서 북아현동이 입지적으로 가장 좋은데, 북아현2와 3이 들어오면 경희궁 자이급 아파트 대단지 밀접 지역이 생기게 된다. 이렇게 지역의 대장이 제대로 잡히면 나머지 시세들도 탄력을 받게 된다. 요즘 조합 내분 때문에 매우 시끄러운 곳이기도 한데, 워낙 입지가 좋기 때문에 결국은 잘 될 것으로 본다. 2,5호선 더블 역세권에 CBD접근성도 최고기 때문에 결국 잘될 것으로 본다.
원래 동대문구는 서울내에서 이빠진 곳이었다. 그런데 청량리, 전농동 등의 개발이 한번 위상을 높여줬고 이후에는 이문휘경이 개발 되면서 한번 더 위상이 높아졌다. GTX-B,C의 호재를 청량리 지역이 직접 받게 되면 위상이 한번 더 올라갈 것이다. 또 청량리 재개발과 재건축 등도 이때 본격적으로 추진력을 받는다면 한번 더 위상이 올라갈 것으로 본다.
개인적으로 다음 동대문은 중량구가 될 것으로 본다. 시간은 오래 걸리겠지만 중량구도 입지적으로는 매우 좋다. 거기에 최근 동쪽으로 점점 전진하는 경향이 있기 때문에 이 부분도 힘을 주는 요소가 될 것이다. 물론 시간은 매우 오래걸릴 것으로 본다. 동대문도 거진 20년 걸렸다.
이문,휘경은 우리집과 직원중 5번 요식업 점장이 물건을 가지고 있는 곳이기도 하다. 이문휘경은 전농동의 구축과 향후 비슷한 시세로 갈 확률이 높다. 이문4가 들어서면 가장 절정의 가격을 보여줄 것으로 본다. 향후 10년동안 서울의 허리 역할을 톡톡히 하는 지역이 될 것이다. 신축에 실거주하면서 갈아타기 전초기지로 삼기 매우 훌륭한 곳이다. 시장 안좋을 때 매우 큰 우려를 한몸에 받은 곳인데 분양받은 사람들 축하드린다.
경기도 동남권 상급지들
구 분당과 판교가 이들 동남권 경기도 최상급지다. 하지만 이들은 2편에서 다뤘으니 패스한다.
서울 아파트는 지금 어디쯤 왔는가? -중편
1편에 이어지는 글이다. 오늘은 서울 부동산 지난 사이클 끝, 현 사이클 초중반의 상급지~중급지 서열을 비...
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일단 성남시 수정구가 있다. 수정구는 크게 위례와 산성지구가 있다. 위례가 급지적으로는 더 상급지다. 하지만 기축화가 진행되고 있다. 반면 산성지구는 위례보다 급지가 낮지만 역접근성이 높은 두단지(포레스티아, 헤리스톤)는 신축이기 때문에 위례의 중하위 단지를 역전할 수 있을 것이다. 하지만 위례는 정말 위례신사선이 모든 것을 결정할 것이다.
위례신사선은 단순히 위례선이 아니다. 결국에는 강남구의 모든 대로 지하로 지하철이 지나갈 것이다. 현재 도산대로(가로)와 영동대로(세로) 두개의 가장 큰 두 축이 비어있다. 여기에 위례신사선이 들어가야 한다. 즉 위례신사선은 강남구에도 매우 중요하다.
그런데 GTX와 삼성동 복합 개발이 우선순위를 받은듯 하다. 아마 이후에 될 것으로 본다. 삼성동 현재 복합 공사중인데 위신선 자리가 있다고 들었다. 그런데 아마 매우 오래 걸릴 것이다. 그리고 그쯤이면 위례는 이미 다 구축화 될 것이다. 이게 참 뼈아프다. 그래도 워낙 좋은 노선이기 때문에 되기만 한다면 다시 고덕상일 단지들과 키를 맞출 수 있을 것이다. 그리고 위신선의 진정힌 수헤단지는 위례가 아니라 헬리오 비로얄동들이다.
하남시는 동쪽 끝에 5호선 지선만 지나서 매우 불편했던 곳이다. 하지만 평지도 많고 지역 균질성은 최고다. 그런데 이런 하남에 9호선, 3호선등이 생긴다. 또 건강보험공단 자료에 의하면 일자리 증가도 매우 상위권 지역이다.
하남시는 미사월툴에서, 이제 감일감이동과 교산지구(3호선 라인) / 마시지구(5,9호선 라인)으로 자리잡을 것으로 본다. 그럼에도 가격은 아직 전고점 부근 수준이다. 수도권에 사는 중상류층과 대기업 맞벌이 신혼부부가 시작하기 좋은 곳이라고 본다. 여기서 시작하여 고덕명일---잠실 루트로 갈아타는 방향도 미래에는 한 축이 될 것이다. 단 최대한 신규노선에 가깝게 붙어야 한다. 특히 기축일 수록 그렇다.
경기도 서남권 상급지들
안양시 동안구 중 평촌 생활권은 입지가 매우 좋다. 만약 이곳이 광명 철산처럼 모두 신축밭으로 바뀌었다면 철산보다 더 비쌀 것이다. 과천의 80%이상 가격은 받는 지역일 것이다. 하지만 평촌의 알짜 땅들은 대부분 용적률이 높고, 대지지분이 적은 구축 단지들로 구성되어 있다. 아마 재건축은 좀 어려울듯 하다.
그래도 수지처럼 리모델링은 가능한 입지다. 수지와 지역 성격이 매우 비슷한 곳으로 본다. 전통 평촌 지역은 아니라도 약간 외곽에 신축들이 들어왔다. 이들중 입지가 가장 좋은 아크로베스티뉴, 평촌더샵센트럴시티는 과거 내 관심 단지기도 했다. 역시나 상위에 랭크되어 있다. 이들이 광명 철산의 메인 단지들과 가격수준이
비슷하다.
광명시는 철산 재건축과 광명의 재개발이 동시에 진행되면서 지역 급지의 위상 자체가 바뀌고 있다. 경기도에 이정도 입지에서, 이렇게 대규모로 신축밭이 되는 지역은 광명이 유일하다. 내가 24~25년 상반기
강의에서 가장 많이 추천한 곳이기도 하다. 이렇게 좋아지는데 공급+고급리가 맞물린 것은 매수 희망자에게 매우 큰 행운이다. 그런데 그때 분위기는 반대였다.
철산주공 단지를 모두 살펴보자
하안주공 본1,2단지가 있었다. 철산주공은 2단지부터 있었다. 하안주공 본1단지가 철산주공1단지고, 철산주...
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광명 뉴타운 모든 구역을 살펴보자
지난 시간에는 철산주공을 모두 살펴봤다 1. 광명시는 서남권의 허리 역할을 한다. 상급지로는 목동이 있다...
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광명은 이번 사이클에서 매우 큰 역할을 할 것이다. 보통 이렇게 신축밭이 되어서 사이클을 맞으면 상승률이 매우크다. 지난 장에서는 하남미사가 그랬다. 광명은 11구역과 12구역이 들어오면 일단 완성 수순이 된다. 이후에는 철산주공 12,13단지가 재건축 추진이 본격적으로 이뤄질 것이다. 그리고 결국 이들이 대장이 되면서 마침표를 찍을 것이다. 항상 대장이 가장 늦다.
보너스
gtx노선을 잘 봐두길 바란다. 아직까지는 A노선이 지선의 역할만 한다. 하지만 서울역에서~삼성구간이 개통되면 이야기가 달라진다. 이미 아파트촌인 동탄, 그 중에서도 롯데캐슬은 이 호재를 받았다. 하지만 연신내역 주변단지와 파주운정, 일신 킨텍스 등은 이 호재를 전혀 받지 못하고 있다. 물론 역 접근성이 떨어지는 것은 사실이나, 그래도 개통되면 해당 입지가 달라보일 것이다. 이들 지역이 무슨 서울 중심지역을 역전한다는 소리가 아니라, 실거주+갈아타기 전초기지로의 역할은 제대로 해낼 것이다. 그래도 가능하면 적은평수로라도 서울 주소지가 찍히면서 GTX역세권이면 더 좋다.
gtx-B,C 노선도 유심히 봐야 한다. 특히 광운대 역세권과 상봉 역세권은 내 관심지역이기도 했다. 이정도 입지에 이정도 노선이 들어온다면 상당히 바뀔 가능성이 있다. B노선의 경우 삼성(강남지역)을 가는 것이 아니다. 그러다 보니 C보다는 약하다는 평가를 받는다. 하지만 초장기로 여의도, 용산국제업무지구, 송도(바이도)에 모두 접근할수 있다. 결국 가격으로 평가 받을 것으로 본다.
지금 가장 좋은 것을 사면 좋겠지만 시드가 부족하다면 이런 확정된 호재를 이용하여 약간의 베팅도 필요하다고 본다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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