[실준반 73기 3조 행부맘]나는 나를 응원하기로 했다.

실준반 2강. 권유디튜터님의 강의 

<실력을 키우는 임장보고서와 단지임장 시작하기> 수강후기

나에게 인상깊었던 점. 

• 통화량으로 본 저평가 지수 - 아파트 지수/통화량 지수, 두 변인 사이의 상승정도를 비교하여 통화량 대비 아파트 매매지수의 저평가 정도를 파악

  => 아파트 매매지수를 볼때 통화량의 증가 정도를 떼어놓고 파악할 수 없다. 아파트 매매가만 볼 것이 아니라 통화량의 변화 속에서 아파트 매매가를 파악해야 함. 즉, 월급이 늘어난다면 자산가격도 늘어나는게 합리적. 

  =>  아파트 매매지수가 많이 오른 지역은 저평가 지수를 넘어섬. 향후 떨어질 수 있다. 아파트 매매지수가 덜 오른 지역은 결국 통화량 증대로 오르게 되어 있다.(평균회귀)

  => 돈이 더 풀리면(통화량 증가) 고평가지역도 추가로 올라갈 수 있다. 아파트 매매가를 통화량 변화와 함께 파악해야 함. 

   

• 입지분석의 기준-직장, 교통, 학군, 환경, 공급.=> 수요 관점으로 파악하자. 

  “그래서 이 지역으로 이사오고 싶어 할까?”

   

  1. 부동산에서 직장의 의미 : 소득이 높은 일자리가 많을 수록 구매력이 높고, 집값에 영향을 준다. 종사자수와 연봉수준을 보고 사람들이 이 지역으로 이사오고 싶어 하는지 파악해야함. 종사자수가 많다고 무조건 직장 등급이 좋은게 아니고, 직장의 질(연봉 수준)도 함께 봐야 함. 

  2. 부동산에서 교통의 의미 : 출근시간=삶의 질

      교통에서는 강남 직결, 역세권이 중요. 지하철 선호도: 2>9>>3>7>5>신분당선

  3. 부동산에서 학군의 의미 : 소득이 좋은 사람이 관심을 갖게된다. 즉 구매력이 높은 사람들이 모임. 매매가 상승 및 하방 경직성 높아짐. 

  학군 등급이 ‘S’가 아니면 학군 비중은 낮춰도 됨. 

  4. 부동산에서 환경의 의미 : 편리성(백화점, 대형마트 등)과 쾌적성(신축, 택지)

      아파트가 밀집된 동네의 쾌적함도 거주 만족과 가격 상승에 큰 영향을 미침. 현장 임장에서 느껴야 할 부분!

   

• 임장할때 ‘비선호요소’가 보이는 경우, 이걸 덮을 수 있는 큰 강점 입지요소가 있는지 보자. 

  예) 부천 상동역(학군지)-인근 나이트 클럽(비선호요소) => 나이트클럽이라는 비선호요소가 있지만 큰 장점(학군지)이 단점을 덮는다. 

   

• 호재를 보는 관점) “이 호재가 직장, 교통, 학군, 환경과 무슨 관련이 있지?”

                            교통 호재 (GTX, 신안산선, 월판선 등)- 착공 이후단계인 경우, 입지가치에 반영. 

                            환경 개선(신축 택지 개발) - 사업시행 인가 이후인 경우 입지가치에 반영

                            일자리변화(용인 반도체 클러스터, 삼성역 MICE 등)

   

• 투자를 잘 하려면…(투자에 대한 마인드) “어떻게 하면 오래할 수 있을까?”를 고민하자. 

  결국, 투자는 누적의 싸움. 지금 할 수 있는 일에 집중하기. 익숙해지면 더 빠르고 수월해진다. 

꼭 적용해 보고 싶은 점

1. 마인드에 대한 것 

    올해들어 나의 일상에서 직장, 육아의 비중이 많아짐. 

   투자공부를 할 시간과 에너지가 부족함을 느끼며 스스로 위축되는 생각을 많이 하게 되었는데, 스스로를 비난하지 않기로 결심하였다.

   투자는 결국 누적의 싸움. 어떻게 하면 오래할 수 있을까? 

   투자공부를 오래하기 위해 지금 나의 수준과 노력을 비난, 평가하기 보다는 응원하기로 한다. 

    

2. 부동산 가치에 가장 큰 영향을 미치는 핵심요소(직, 교, 학, 환)을 중심으로 판단하고, 그 외 요소에는 헷갈리지 말자. 부동산 투자 매물을 볼때 항상 떠올릴 질문 “ 그래서 이 지역으로 이사오고 싶어 할까?”

3. 흔들리더라도 텐션을 놓지 말고 꾸준히 나아가자. 

4. 통화량과 아파트 매매가를 함께 고려하자. 통화량의 변화를 파악하고, 아파트 매매가 변화를 파악하여 통화량 대비 아파트 매매가의 변화를 파악하여, 저평가정도를 가늠하자.