[순호] 시간도 없고 너무 힘든데, 언덕에 구축까지 꼭 봐야 하나요?

안 그래도 시간은 부족하고 체력은 바닥나는데, 

조장님이 한마디 합니다.

"언덕에 있는 구축도 보러가시죠~'"

저 멀리 구석에 있는 낡은 구축 아파트까지 봐야 한다고 하면 한숨부터 나옵니다. 

‘구축은 대충 건너뛰면 안 되나?'

솔직히 수많은 구축 단지들을 전부 다 봐야 하는지

저 역시 100% 마음으로 납득하기 어려웠습니다. 

하지만 '이런 곳까지 굳이?'라고 생각했던 단지들을 직접 눈으로 확인하고 나니, 

오히려 아파트에 대한 확신이 생겼습니다.

"아, 이런 단지는 절대 투자하면 안 되겠다."

현장을 안 보고 오면 결국 계속 찝찝함이 남습니다. 

나중에 그곳 가격이 올라도 왜 올랐을까 이해하지 못하고, 안 올라도 내 판단에 확신이 없습니다.

그렇다면 힘들더라도 직접 보고 와서 내 투자 기준에 명확하게 결론을 내는 것이 가장 좋은 방법이라는 생각이 듭니다.

그렇다면 이렇게 발품 팔아 확인한 '구축 아파트'를 우리의 실제 투자에 어떻게 활용해야 할까요?

💡 1. ‘땅의 가치’ 드러내는 구축 단지

대전에 둔산동이 있는데 이곳은은 학군, 직장, 환경이라는 3박자를 모두 갖춰 대전에서 땅의 가치가 가장 뛰어난 곳입니다.

이곳에 있는 단지들은 아무리 낡은 구축이라도 수요가 넘치는 이 생활권의 아파트들은, 

외곽에 번듯하게 지어진 신축 단지들과 견주어도 절대 가격이 밀리지 않습니다. 

이곳에 공작한양이라는 단지가 있는데, 최근 선도지구 이슈가 터지면서 공작한양의 가격이 급격히 상승하였습니다. 

(약 2억이 상승했습니다..)

좋은 땅에 새 건물이 들어설 수 있다는 기대감 하나만으로 사람들이 웃돈을 주고 경쟁하듯 달려듭니다. 

현재 건물 자체의 '상품성'은 거의 0에 가깝지만, 사람들이 기꺼이 큰돈을 지불한다는 것 자체가

 그 '땅'이 가진 본연의 가치를 증명하는 셈입니다.

💡 2. 시간이 증명하는 입지의 격차 

요즘 아무도 찾지 않는 광주광역시를 살펴보겠습니다. 

광주 서구 상무지구는 거대한 관공서, 일자리, 상권이 모인 광주의 중심입니다. 

그 옆의 치평동은 1기 신도시처럼 택지가 깔끔하게 정리되어 있고 학원가까지 탄탄하게 형성되어 있죠. 

치평동의 대장인 금호쌍용은 현재 5억 중반대의 시세를 형성하고 있습니다.

반면, 북구 문흥생활권에 위치한 현대아파트가 있습니다. 

이곳은 원도심이다 보니 주변 상권이 낡았고 환경이 다소 균질하지 못한 편입니다.

이 두단지의 가격을 비교해보면 20년 전쯤에는 두 단지의 가격 차이가 고작 3천만 원 남짓이었습니다. 

하지만 지금은 그 격차가 무려 3억 원 가까이 벌어졌습니다. 

시간이 흐르고 건물이 똑같이 낡아갈수록, 결국 남는 것은 '땅의 입지 차이'뿐이라는 것을 보여줍니다.

💡 3. 상품성에 가려진 '저평가 입지' 찾기

땅의 가치가 차이 나는 것을 확인했다면, 이 땅에 있는 연식이 더 좋은 다른 단지들에 대입해 보겠습니다.

입지 차이가 확연히 남에도 불구하고, 오직 '신축'이라는 상품성 때문에

입지(땅)의 가치가 가격에 제대로 반영되지 않은 왜곡된 단지들이 보이기 시작합니다. 

좋은 땅에 있는 상무SK뷰와 

최근 신축단지가 들어오면 환경이 개선되었지만 여전히 땅의 가치는 뒤쳐지는 제일풍경채센트럴파크

이 두단지의 가격차가 거의 나지 않는데요. 상품성이 점차 사라지면서 어떻게 가격이 흐를지는 

시장에서 답을 내려주겠지만, 위의 사례처럼 점차 땅의 가치만 남게 된다면

그 답은 크게 달라지지 않을 것으로 보입니다. 

이미 공급이 부족하여 상승이 시작된 도시에서 정답이 나오고 있습니다. 

좋은 땅을 가진 단지들이 먼저 치고 나가며 그 가격의 격차를 다시 벌리고 있습니다.

우리가 굳이 다리 아프게 구축을 보러 다니는 이유는 그 단지를 투자하기 위함만은 아닙니다. 

상품성을 걷어냈을 때 비로소 드러나는 '진짜 땅의 가치'를 보는 눈을 키우고, 

시장의 왜곡 속에서 내가 투자할 수 있는 최선의 저평가 단지를 찾아내기 위함입니다.

왜 구축까지 봐야하냐는 의문에서, 이런 구축까지 봤으니깐 확신이 더 생기겠다는 믿음을 가지셨으면 좋겠습니다. 

꼭두새벽 새벽기차에 몸을 싯고 지방으로 향하는 모든 분들 진심으로 응원합니다

 :-)