수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
행복을 그리는 투자자
그린쑤입니다.
최근 서울 및 수도권 집값이 상승 흐름을 보이고,
전세·월세 매물은 빠르게 줄어들고 있습니다.
그 영향으로 상대적으로 진입 장벽이 낮은
빌라나 오피스텔 매매를 고민하는 분들이 늘어나고 있는데요.
오늘은 이런 흐름을 보여주는 기사를 통해
현재 시장 상황을 정리해보려고 합니다.
"아파트 못 사니 오피스텔이라도 잡자" 서울 집값 급등에 '패닉바잉' 몰렸다
실제로 제 직장 동료도
노원구 전세 집에 살다가 임대인의 실거주로 인해
급하게 근처 빌라 월세로 옮기게 되었습니다.
이런 사례를 가까이서 접하다 보니
요즘 전월세난이 생각보다 훨씬 심각하다는 것이
체감되는 상황입니다.
왜 전월세 매물이 사라지고 있을까?
이 현상은 단순한 수급 문제가 아니라
여러 요인이 동시에 겹친 결과입니다.
서울에 절대적으로 아파트 공급이 부족합니다.
서울수도권에 2026년부터 역대급으로 공급이 없는 상황입니다.
특히, 500세대 이상 공급은 손에 꼽을 정도로 줄어든 상황입니다.
수요는 그대로인데 공급이 없으니
시장에 나올 수 있는 매물 자체가 줄어들 수밖에 없습니다.장기간의 다주택자 규제로 매물이 나오지 않습니다.
장기간 이어진 다주택자 규제로 인해 기존 임대 물량이 크게 감소했습니다.
또한, 10.15 부동산 규제와 함께 서울 전역과 수도권 일부가 규제 지역으로 지정되면서
실거주 중심 시장이 형성되면서
전세·월세 공급이 자연스럽게 줄어든 상황입니다.
3. 빌라, 오피스텔 또한 전세사기와 건설 경기 침체로 공급 자체가 감소했습니다.
빌라와 오피스텔 역시 전세사기 이슈와
건설 경기 침체가 겹치면서
신규 공급이 크게 줄어들었습니다.
결국 아파트뿐만 아니라
비아파트까지 동시에 공급이 줄어들면서
전월세 수요를 감당하지 못하는 구조가 만들어졌습니다.
그래서 요즘은
집을 보지도 않고 계약하는
‘노룩전세’라는 말까지 나오고 있습니다.
지금 시장은 어떻게 움직이고 있을까?
이런 불안감 속에서
실수요자들은 선택지를 좁히고 있습니다.
“아파트가 안 되면, 빌라나 오피스텔이라도…”
이 흐름으로 인해
비아파트(오피스텔 및 빌라) 매매 가격 또한 최근 조금씩 오르고 있습니다.
올해 3월 서울 오피스텔 매매가격지수는 100.34로 지난해 동기 99.71 대비 소폭 올랐습니다.
(오피스텔 매매가격지수는 지난 2023년 12월을 100으로 잡은 상대 지표)
평균 매매가격은 어느새 3억원을 돌파했습니다.
또한, 아파트 전세난 여파로 서울 비아파트 전셋값 또한 최고 수준으로 올랐는데요.
아파트 전세 매물이 없고 가격이 상승하면서,
대체 수요로 오피스텔을 찾는 임차인이 늘어난 영향으로 보입니다.
월세 상승세는 더 가팔랐는데요. 서울 오피스텔 월세는 1분기에 0.75%나 올랐습니다.
전세사기 우려로 보증금 부담이 적은 월세 선호도가 높은 결과로 보입니다.
공급이 늘어나거나 투자 규제를 풀어주지 않는 한,
지금의 시장 상황이 지속될 것으로 보입니다.
서울 집값 올랐는데, 역세권 빌라/오피스텔 매매하면 안되나요?
결국 우리는 한정된 예산 안에서
이 3가지 중 하나를 선택해야 합니다.
- 수도권 외곽 아파트 매매
- 역세권 빌라/오피스텔 매매
- 전월세 거주 유지
이때 중요한 기준은 하나입니다.
“내가 원하는 것이 ‘거주’인지, ‘자산 증식’인지”
선택하기 전에...
빌라나 오피스텔을 매매하려면
우선 장단점을 확실히 알아야겠죠?
빌라/오피스텔 매매
장점
- 물가 상승이 어느 정도는 반영이 된다.
- 힘들 수는 있지만, 재개발 재건축 기대감이 있다.
- 역세권 빌라에 산다면, 직주근접으로 거주 만족도가 높다.
단점
- 감가상각이 너무 심해서, 건물의 가치가 급격히 떨어진다 (집값의 요소=땅의 가치+건물의 가치)
- 관리 주체가 명확하지 못해 관리가 잘 안 되거나, 생활하기 불편할 수 있다 (빌라)
- 수요가 한정되어 있어 환금성이 떨어진다
특히 재개발·재건축은
생각보다 현실적으로 쉽지 않습니다.
이미 거주 환경이 괜찮은 지역일수록
기존 건물을 허물고 사업을 진행할 유인이 크지 않기 때문입니다.
자산을 차곡차곡 쌓아 나가야 합니다.
아파트는 수요가 탄탄하고 환금성이 좋아서
입지가 좋은 선호하는 가치 있는 단지를 매매한다면
장기적으로 봤을 때, 자산을 쌓기 위한 선택으로 유리합니다.
다만, 같은 예산으로 아파트를 매매하려면
수도권 외곽의 구축 단지를 선택해야 할 가능성이 있습니다.
반면, 역세권 빌라/오피스텔은
직주 근접이라면 살기가 좋고,
물가 상승 정도의 가격 상승은 기대할 수 있습니다.
직주 근접과 쾌적한 삶이 중요하다면,
재개발 재건축 기대감은 접어두고 빌라/오피스텔을 선택할 수는 있습니다.
지금 시장은
공급 부족 + 다주택자 규제 + 심리적 불안이 겹치면서
비정상적인 전월세난이 이어지고 있습니다.
이 상황에서 중요한 것은
남들이 무엇을 사느냐가 아니라
“나는 어떤 기준으로 선택할 것인가”입니다.
- 자산을 쌓고 싶다면 → 아파트
- 삶의 질이 더 중요하다면 → 역세권 비아파트 (빌라/오피스텔)
를 선택해도 됩니다.
다만, 지금과 같은 공급 부족 시장에서는
가능하다면 ‘전월세’보다 ‘매매’로 방향을 잡는 것이 필요합니다.
또한, 빌라/오피스텔을 선택했다면
이를 투자로 보기는 어렵고,
주식이나 ETF 혹은 부업 등의 다른 방법으로
자산 증식을 병행해야 합니다.
결국 투자에서 중요한 것은
“멈추지 않는 것”이라고 생각합니다.
조급한 선택이 아니라
내 상황에 맞는 선택을 하면서
자산을 차곡차곡 쌓아가는 것
그 과정이
결국 우리를 원하는 방향으로
데려다 줄 것이라고 믿습니다.
