1호기 투자후 6개월만에 비규제지역 수도권에 2호기 투자한 후기_[둥디]

안녕하세요~

둥디 입니다.

월부 입성 3년차에 1호기 투자한 후,

6개월만에 2호기 투자 한 후 복기글 작성 하겠습니다 :)

23년 초 월부 입성 후, 

늦은 3년차에 25.10월 수도권에 1호기 투자 한 후,

시장상황 덕분인지, 운좋게

제가 10년넘게 일하면서 직장에서 쌓인 퇴직금보다,

1호기 매매가가 더 높게 오르는걸 보면서,

가치있는 자산을 싸게 사고 수익이 날때까지 지키는게 중요 하다는걸,

강의에서 수없이 말씀하셨던 부분이 이제서야 알 수 있었습니다.

가치있는 자산을 사는게 정말 중요 하다는걸 다시금 알게 됐고,

2호기 투자를 꼭 6개월내 하겠다고 목표를 세웠습니다.

▼1호기 복기글 후기 링크 공유 드립니다.

https://weolbu.com/s/IIF9mtwJfK

목표는 세웠으나, 행동하지 않은 결과

25.10월 1호기 투자 후,

25.11월에 1015규제 이후, 

비규제지역 중 

강남접근성이 서울과 다를 바 없고, 

8호선 개통으로 업무지구 접근성이 획기적으로 개선되었고, 

주요 생활권이 계획된 택지로 이루어져 거주 만족도가 좋으나,

위상에 비해 가격이 저평가되있던 

A지역 앞마당을 만들 수 있었습니다.

강의에서도 해당 지역에 대해 계속 언급하셨었고, 

2호기 투자금에도 들어오는 지역이였지만,

당시 앞마당을 만들때는 이 투자금을 이 A지역에 다 넣는게 맞나?

라는 잘못된 판단을 했었고, 

당시 투자했으면, 가장 선호 생활권의 선호 단지를 투자 할 수 있었음에도,

행동하지 않아, 그렇게 시간이 흘러갔습니다.

[잘한점]

1. 1호기 투자한 직후 쉬지 않고, 바로 정규강의 수강하며, 앞마당 만든 점.

[아쉬운점]

1. 개인적인 잘못된 판단으로, A지역의 가치를 알아보지 못한 점.

2. 당시 해당 A지역 전임, 매임을 많이 하지 못한 점. 

3. 강의 수강 내용을 온전한 내 것으로 만들지 못한 점. 

→강의 내용을 복습하고, 전임&매임을 통해 A지역을 완벽하게 파악하고,

2호기 투자 바로 진행 했어야 한다.

(혹시나 1015규제가 풀릴 거란 헛된 기대를 한 게 나의 패착임)

그렇게 시간이 흐르고..

그토록 바라던 1호기 투자했으니까..

직장에서 연말 업무가 바빠서 야근 하니까..

이런 저런 핑계로 한동안 월부 정규강의를 수강하지 않고

자실 한다는 이유로 2개월정도 월부 환경에서 잠시 떠나 있었습니다.

26.2월 재테크기초반 정규강의를 수강하면서,

다시 환경에 머물 수 있었고, 

26.4월까지 2호기를 꼭 투자 해야겠다고 다시 다짐했습니다.

2호기 투자금으로, 비규제지역인 수도권에서 투자해야겠지만

이 투자금을 A지역에 투자하는게 맞을지..

이미 해당 A지역은 작년 11월보다

선호생활권의 선호단지들은 1억이상 오른 상황으로

제 투자금에 맞는 단지가 거의 없었고,

중간정도 되는 생활권의 선호단지도 투자금이 살짝 초과되고,

수리비도 드는 상황으로 차라리 이 투자금으로 지방광역시에 투자를 해야하는건가

라는 생각이 들면서 너무 헷갈렸습니다.

2호기 투자 방향성과, 앞으로의 투자방향성을 잡기 위해 투자코칭 신청했고,

 운좋게 26.2.9에 밥잘 튜터님께 투자코칭 받으면서,

2호기 투자에 대한 방향성이 명확해지면서, 

실전 투자로 이어질 수 있도록  

전임,매임에 집중해야겠다고 다짐했지만..

명절 연휴 핑계를 대며,, 2주 정도 지난 후

단임/전임/매임을 하기 시작했습니다.

[잘한점]

1. 정규강의 수강하며, 환경에서 동료들과 함께 한 점.

2. 투자코칭을 통해 거인의 어깨를 빌려 2호기 투자 방향성을 잡은 점.

[아쉬운점]

1. 자실은 동료들과 함께 하기!(나의 의지력을 믿지 말자)

2. 투코 후 바로 2호기 투자 후보지역으로 바로 단임/전임/매임후 투자매물 선정 했어야 한다!

→명절연휴 핑계대며 2주라는 소중한 시간을 허비한 점..기다려주지 않는 시장임을 인지했어야 한다.

잡힐듯 잡히지 않는 2호기

밥잘 튜터님의 인싸이트 가득한 투코를 통해,

2호기 투자 지역을 2개로 추린후

작년 11월에 앞마당 만든 A지역과,

B지역을(강남접근성은 좀더 멀지만, 

신축 택지들로 이루어지고, 상권,학원가가 잘되있어, 아이키우기 좋은 환경)

본격 전임/매임을 시작했습니다.

2~3일에 한번씩 해당 2개 지역 전수조사를 하고,

점심시간, 퇴근후 매일 전임하고, 

매주 투자후보군에 드는 매물들 매물 예약후 매물보러 갔습니다.

하지만, A,B지역 둘다 이미 1015규제 이후,

작년 10월부터 올해 2월까지 이미 투자자들이 많이 거래를 했고,

실거주자들도 거래를 많이 하면서 매매가가 많이 오른 상황이였고,

전세매물은 별로 없어서 전세가는 오르고 있는 상황 이였습니다.

전수조사를 새로 할때마다,

 매매호가가 몇백씩 오르기도 하고,

실거래가 대비 호가가 싸다 싶으면 전세가 너무 낮게 껴있어서

투자금이 많이 초과되거나, 매매가가 계속 오르니, 

매도자분들이 매물을 거둬들이는 상황도 있었습니다.

하지만 포기 하지 않고, 

한달동안

 A지역 전임 48회, B지역 전임 80회, 매주 매임가면서

현재 내 상황에서 최선의 투자매물을 추렸고, 

매물코칭 신청후 26.4.2일..! 매물코칭을 신청 됐습니다!

[잘한점]

1.2~3일 간격으로 계속 A,B지역 전수조사 한 점.

2. 꾸준한 전임&매임으로 투자매물을 찾기 위해 노력한 점.

[아쉬운점]

1. 평일에도 퇴근후 매물보러 갔어야하는데 그러지 못한점.

2. 주말에 좀더 적극적으로 워크인&매물털기 하지 못한 점.

매물코칭 후 선명해진 2호기 투자방향성

운좋게 올해 2월에 투자코칭 해주셨던

밥잘 튜터님께 매물코칭 받을 수 있었습니다..!

매물코칭에 제출 했던 투자후보 2개 매물에 대해 여쭤봤는데,

 A단지는 투자가치는 있지만, 수리가 안된 매물로, 

현전세입자가 나갈 경우, 

전세금을 주고 전세입자를 내보낸 후 올수리를 해야 하기 때문에

리스크가 있는 매물로 투자로는 아쉽다고 말씀해주셨고,

B단지는 가격이 저평가 됐으나,

전세가 너무 낮게 껴있어서, 투자금에서 좀 초과되어,

 첫번째는, 현 전세입자분께 제시한 전세금보다 1천만원 더 높게 살기를 제시하고,

집주인분께는 1천만원 네고하여 수락하면 투자,

안될 경우 두번째로는, 현 전세입자를 내보내고, 

현 시세대로 하여 전세입자가 확보되면 계약서 작성 시 투자해도 좋다고

말씀 해주셨습니다..!

■ A단지 : A지역의 중간생활권의 중간정도의 단지

(구축전용84, 수리 안됨, 남향, 선호단지, 선호 타입, 전세안고 매물로,

현 전세입자 시세대로 더 살고 싶어함,

협상카드 : 집주인 빠른시일내 돈이 필요한 상황으로,

잔금을 1개월이내 치를 수 있다는 조건으로 네고 시도)

■B단지 : B지역, 연식 좋은 브랜드 신축 선호 대단지

(연식좋은 전용84, 전세 낮게 껴있으나, 갱신권 사용, 만기6개월 남음, 매물상태,

전세입자가 더 살고 싶다고 의사를 밝혔으나, 

전세금을 현시세보다 좀더 낮게 살기를 원함)

B매물이 통과 할 거라고는 생각을 하지 못했던 상황이였고,

B매물은 전세만기가 26.8월로 많이 남은 상황으로,

조건을 만들기 쉽지 않은 매물이라는 생각이 들었습니다.

가장 헷갈렸던 포인트인,

 A지역의 생활권 선호도 중간, 단지 선호도 중간정도 되는 단지를 투자하느냐,,

B지역의 선호 단지를 투자하는게 나은지에 대해 여쭤봤는데,

A지역은 이미 가격이 많이 오른 상황으로,

B지역에 좀더 집중해서 투자를 하는게 낫다고 말씀해주셔서,

2호기 투자 방향성이 더욱 명확해 졌습니다.

또한, B지역을 투자하기 위해선 완전한 내것으로 만들어야 한다는 생각에,

튜터님께 B지역의 단지 선호도와 특징에 대해 제가 생각한 내용을 말씀드리며,

튜터님은 어떻게 생각하시는게 궁금하다고 여쭤보며

제 생각과 어떤점이 다른지 맞춰 볼 수 있었고,

밥잘 튜터님께서

93,95% 다 왔다고, 잘하고 있다고 말씀해주셔서 정말 큰 힘이 됐습니다.!

♥ 감사합니다 밥잘 튜터님 :)

매물코칭때 통과한 

B단지 부사님께 해당 조건을 제시했지만,

현 전세입자분께서 제시한 전세금으로 살기를 원치 않으셔서, 

첫번째 제시한 조건이 만들어지지 않았고, 

두번째 전세입자 미리 확보시 계약서 작성하겠다고 부사님께 말씀드렸으나, 

5개월전에 미리 전세를 구하진 않는다며, 

해당 조건을 만들이 어려울것 같다고 하셔서, B지역에서 다시 투자매물을 찾기 시작했습니다.

[잘한 점]

1. 매물코칭 시 할 질문들을 미리 정리 하고 여쭤본 점. 

→ 지역과 단지 선호도등 내 생각과 튜터님의 생각이 어떻게 다른지 맞춰보려 한 점.

2. 매물코칭 후 당일 매물코칭 내용에 대해 정리하고 복기 한 점. 

[아쉬운 점]

1. 매코때 제출한 투자매물 2개 외에도 매임까지 다녀온 투자매물 3개정도 더 확보 했어야함.

2. 매물코칭 넣기전에, 더 많은 매임을 하고, 매물털기 했어야 함.

드디어 찾았다 2호기!

매물코칭때 튜터님께서 주신 인싸이트 덕분에, 

B지역에서 8호선 지하철 역 도보 10분이내, 

상권,학원가 접근성이 좋고, 연식 좋은 대단지 선호 단지 전용 84(주전 가능)

C단지 투자매물이 저평가 됐다는 생각이 들었지만,

투자금이 살짝 초과하여, 매코때 배운대로,

전세가를 좀더 올리고, 1천만원 네고 시도했지만,

전세가를 더 올리는건 불가하며, 

네고도 500까지만 가능하다고 하셔서 고민하며, 다른 단지로 눈을 돌렸습니다.

4/7일 퇴근후 다른 단지 매물예약해서 보고 왔는데,

역시 C단지가 단지 선호도도 더 좋고, 브랜드 대단지에,

시에 4대 설치 되있어서 이 단지가 더 저평가 됐다는 확신이 생겼고,

바로 부사님께 연락하여, 

500 네고 가능하다고 하셨는데, 

잔금을 1개월내 치를 수 있으니, 해당 협상카드로

1~2백만원만 더 깎아달라고 집주인께 잘 좀 말해달라고 말씀드렸고,

집주인분께서 100만원 더 깎아주셔서 

최종 호가대비 600만원 더 네고된 가격으로 가계약금을 넣기로 했습니다.

그다음에 등기부등본을 요청해서 받았는데,,

가압류 1건 잡혀 있었고,(금액은 크진 않았음),

근저당이 5건 잡혀있는 매물 이였습니다..!!

매매가 대비 채권최고액 52% 수준으로 근저당 잡혀있었고,

가압류가 1건 잡혀 있어서, 고민되어 나눔글등 확인했습니다.

부사님께 확인시, 실제 근저당권 잡힌 금액은 매매가의 31% 수준이고,

1.가압류와, 근저당을 잔금일까지 전액 변제 및 말소하고, 미이행시 이 계약은

무효이며, 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 매수인에게 배액배상 한다.

2.대출잔액 : 0.00억(실제 금액과 다를 경우 계약금 반환하기로 한다)

라는 특약을 가계약금 넣기전 부사님 통하여 매도인과 협의함을 문자로 확인하고,

가계약금은 기존에 제시한 금액보다 조금더 올려서 입금했습니다.

늦은시간 가계약금 넣은 후에도 가압류가 맘에 걸려서,

잠도 안자고 강의 복습시엔 가압류 매물을 투자하지 말라는 강의자료와..

 나눔글 확인시, 

가압류 촉탁 말소시, 통상적으로 7~10일정도 소요될 수 있고,

가압류 등기 말소가 안되면, 소유권이전이 안된다는걸 알게 되었고,

쉽지 않은 매물이구나..를 알게 되며,,잠이 오지 않았습니다..OTL..

2호기를 깨끗한 소유권이전 등기로 가져오기 위한 플랜을 세웠고,

그 다음날 바로 부사님께,

1.먼저 입금한 가계약금으로, 가계약금 넣은 해당 주까지

가압류 변제와, 가압류 해지 후 법원에서 가압류 해제 접수 신청서

먼저 요청 드렸고, 가압류 해제 접수 신청서 확인 후, 그담주에 매매계약서 작성하겠다

2.근저당이 매매가의 31%가 남은게 확실한지 확인하기 위해, 대출잔액증명서 요청

3. 중도금은 가압류 말소 등기 확인 후 납입 하는 일정으로 계약서 작성 요청.

위 내용들 문자로 전달 드렸습니다.

다행히 부사님께서 위 내용들 집주인분께 잘 전달해주셔서, 

집주인과 협의하여 요청드린 사항들 적용해주셨습니다.

2호기 매도자분의 매도 사유가,

가압류,근저당권 상환 사유였기에,

다행히 매도자분께서 그 다음날 바로, 

가압류 변제금 납입 하였고, 이틀내로 가압류 말소 등기 접수하여, 

가압류 해제 접수 신청서 전달 받아서 확인했고, 

다행히 가계약금 넣은 일자로 부터 6일후 가압류 말소 등기 됐습니다.!

[잘한 점]

1. 평일 퇴근후 매물1개지만 보러 간 점.

(해당 투자매물 보고 2호기에 대한 확신을 가질 수 있었습니다.)

2. 2호기 투자 매물에 대한 어려운 점을 파악하고, 가계약금 입금전 특약 협상 요청,

가압류 말소 등기 먼저 하기 위해, 적극적으로 조건 제시하여 협상한 점.

3.가격을 조금이라도 더 깎기 위해 내가 줄 수 있는 협상 카드 제시 후 가격네고 좀 더 한 점.

[아쉬운 점]

1.투자후보군 매물 본후 바로 해당 매물 등기부등본 요청해서 받아보고 

가압류,근저당등 특이건 없는지 확인 했어야함.

2. 가압류의 위험함에 대해 늦게 인지 한 점.

(다음 3호기는 가압류는 없는 매물로 투자해야겠습니다..신경쓸게 너무 많은 매물..ㅠ)

3. 매월 말일자는 법무사님들 바쁜 일자로 미리 일정 차있음! 

잔금 빨리 치르는 매물로, 가계약금 입금 동시와 함께 법무사도 미리 알아봐서 견적서 받고, 

미리 예약 후 정했어야함!

♥튜터님, 멘토님 감사합니다♥

♡ 투자코칭, 매물코칭을 통해

앞으로의 투자 방향성과, 2호기 투자를 위한 확신을 주신 밥잘 튜터님 감사드립니다!

♡작년 실전때 1호기 투자때도 많은 도움 주시고, 실전반 이후에도 

응원해주시고, 힘을 주신 아오마메 튜터님 감사드립니다 :)

♡투자에 대한 진심, 동료에 대한 소중함을 일깨워주신 일공일오 튜터님

♡첫 실전반 수강시, 1호기 매코시 아낌없이 나눠주신 쎈쓰튜터님

♡월부에 처음 입성하게 해주신 너나위 멘토님, 실제 적용하고 싶은 강의 해주시는 김인턴 튜터님 감사합니다.

♥소중한 동료분들 감사드립니다♥

★ 1호기 투자때 마인드 잡아주시고, 동료에게 진심으로 어떻게 다가가야할지 알려주신 눈꽃 조장님

★ 1호기 투자때 많은 힘이 되어 주시고, 세심하게 마음써주신 소중한 동료 뱅계님

★ 임장을 즐겁게 할 수 있다는걸 알려주신 저의 첫 소중한 동료 곰제비님, 리리몬님

-'8고4고 잠실까지 프리패스조' 꾸준한 투자자의 정석 하백 조장님, 올뺌 함께 해주시고 따뜻한 금빛님,

공감천사 아룽님, 워킹맘의힘 솔이맘님, 용용이님, 지난 임장때 궁금했던 지역 나눠주신 큰솔님, 

소녀같으신 쥬쥬님, 닮고싶은 인품의 해피님, 멋진 드림님 늘 감사드립니다!

- 전 실전반 수강시, 투자에 대한 마인드, 열정,동료의 소중함을 일깨워주신 일공이조 눈꽃 조장님, 사상지평님, 모애옹님, 가자유님,안나님,자이코님,마마님 늘 많은 나눔들 감사합니다 :)

-일사천리조,실전 기적을 만들조, 지투실전 6쾌상쾌조, 재테기 부자되겠조등

함께해주신 동료분들 감사드립니다!

2호기 긴장 늦추지 않고, 

깨끗한 등기로 소유권이전까지 잘 가져 올 수 있도록 하겠습니다 :)

3호기 투자시 복기글로 다시 돌아오겠습니다!