안녕하세요? 반갑습니다.
현재 부산 동래구 래미안 포레스티지 72타입(30평)과 59타입(25평) 총 2채를 친형과 50%씩 지분을 나누어 공동명의로 보유하고 있습니다. 2024년 10월부터 각자 실거주하고 있고, 지분 교환매매하여 불필요하게 2주택자가 되어있는 상황을 해결하고자 합니다.
조합원이셨던 아버지가 소유하신 재개발 지역 주택으로 72타입(30평)은 조합원 분양, 59타입(25평)은 +1로 분양 받았습니다. 당시 무슨 이유인지는 모르겠으나 세법상 1채씩 나누어 증여할 수 없고, 각 채마다 50:50으로 쪼개어 진행할 수 밖에 없다고 하여 그렇게 진행하였습니다. 아래 증여 및 관리처분계획 인가 시점 참고 부탁드립니다.
2018년 7월2일 아버지로 부터 증여받음
2018년 7월5일 최초 관리처분계획 인가
2018년 8월2일 토지일부 누락으로 추가로 증여
2018년 9월19일 관리처분계획 변경 인가
"세법상 1주택을 보유한 조합원이 1+1 분양을 받아 2주택이 된 경우, 나중에 완성된 주택(입주)일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 줍니다."
위 인터넷 검색 내용을 보면, 입주시작 후 3년 이내에 교환매매 지분정리 시, 일시적 2주택 비과세 특례 가능성이 있는 것으로 사료됩니다.
즉, 입주일 2024년 10월 10일이후 3년 이내인 2027년 10월 10일 이전에 지분 교환을 완료한다면, 법률상 '일시적 2주택'으로 간주되어 양도하는 지분에 대해 비과세 적용을 받을 가능성이 있다고 봅니다.
다만, 1+1 분양 시 받은 소형 주택(60㎡ 이하, 즉 59타입)은 법적으로 이전고시일로부터 3년이 지난 후에야 처분(매매, 증여 등)할 수 있다는 제한이 붙는 경우가 많다고 들었습니다.
제가 조합카페에서 확인한 +1로 분양받은 59타입 전매기산일인 이전고시일은 2025년 10월22일입니다. 3년이후이면 2028년 10월이 됩니다.
이렇게 되면 양도세 비과세 특례기한인 2027년 10월을 넘는 시점이 되어 버려서 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 현 시가로 양도소득세 기본세율을 적용하면 각각 최소 5천만원(59타입), 6천만원(72타입) 이상의 양도소득세가 예상됩니다.
원치않게 2주택자가 되었고, 2주택자이지만 주택 1채를 팔아서 시세차익을 남기려는 투자의 상황도 아닙니다. 단지 불필요한 2주택자 상태에서 지분정리하여 1주택자가 되고 싶은 마음입니다.
가장 알고싶은 부분은 1+1 주택 중 59타입 지분을 형제간 맞교환하는 것도 3년 전매 제한에 묶이는지 입니다.
2028년 10월까지 기다려야 하는 전매 제한과 2027년 10월까지 끝내야 하는 비과세 기한 사이의 시차를 극복할 수 있으면 좋겠습니다. 긴글 읽어 주셔서 감사합니다.
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댓글
김민정님 안녕하세요, 저는 공인중개사 자격증은 있지만, 세무사 혹은 변호사가 아닙니다. 반드시 세무사 또는 부동산 전문가와 상담을 받아 보셔야 할 것 같습니다. 민정님 상황이 다소 복잡하여 세무 상담도 2군데 이상 받아보시는 것을 추천합니다. 상담료는 1시간에 20만원정도 했던거 같습니다. 일반적인 저의 지식으로 답변을 드립니다. (한번 더 전문가의 상담으로 확인하셔야 합니다) 지분 교환매매 도 전매제한에 걸리는가를 물어보셨는데요. 걸릴 가능성이 상당히 높은거 같습니다. 주택법 제64조의 "전매행위 제한"은 매매, 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함합니다. - 교환매매 = 양쪽 모두 소유권 이전 → 전매에 해당 - 증여 = 무상 소유권 이전 → 역시 전매에 해당 - 형제간 거래라는 이유만으로 예외가 되지는 않음 전매제한 예외 사유 (주택법 시행령 제73조 등): - 상속 - 이혼으로 인한 재산분할 - 세대원 전원 해외이주 - 공익사업 수용 - 채무불이행으로 인한 경매/공매 - 기타 불가피한 사유로 국토교통부 장관이 정하는 경우 따라서, 형제간 지분교환은 민법에서 위 예외에 해당하지 않을 가능성이 높습니다. 감사합니다.
안녕하세요 민정님, 위의 자이코님 말씀처럼 세무적인 부분은 세무상담이 가장 정확할 것 같아 도움을 많이 못드려 죄송하네요ㅠㅠ 세무상담도 받으면 좋을 것 같고, 조금 더 저렴한 비용인 2-3만원으로 네이버엑스퍼트 세무상담을 받아보실수 있을 것 같아요 복잡한 상황이시라 혹시 모르는 놓치는 점이 있을 수 있으니 꼭 전문가로부터 상담 받아보시길 추천드립니다 :)
김민정님 안녕하세요, 좋은 아파트를 보유하고 계시는군요! 축하드립니다. 비과세 혜택과 관련하여 많은 부분 공부중이신 것이 질문에서 느껴집니다만, 세금의 경우는 팔거나 증여하는 의사선택 후에 얼마의 세금이 나오는지 확정되는 경우가 많아 꼭 책임질 수 있는 세무사의 도움을 받으시길 권합니다. 그 전에 고민의 내용은 비과세를 위해서 교환거래를 고려하시는 것으로 보이는데요 재개발 재건축을 관리하는 법인 도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 ) 제76조(관리처분계획의 수립기준)의 1항 7호 라목을 확인해 보시면 아래와 같습니다. 라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다. 때문에 고민하시는 것 처럼 3년 안에 교환을 하는 등을 시도할 수가 없게 법에 규정되어 있다고 생각합니다. 이 점 참고하셔서 전문가의 도움을 받으시길 권합니다. 그럼 김민정님 좋은 의사결정 하시길 응원합니다!
