경매의 꽃, 권리분석 접근법 정리해드립니다 :)

안녕하세요, '경매하는 직장인' 경장인입니다.

오늘의 10분 경매 스터디는 

“기본적인 권리분석하는 법”에 대해 알아보겠습니다.

1. 권리분석의 핵심 = 내가 물어 줘야할 돈이 있는지 확인하기

권리분석이란?

• 부동산 경매로 나온 물건에 얽혀있는 각종 권리(근저당, 압류, 전세권 등)를 분석하는 것을 말합니다.
• 잃지 않는 투자를 위해서는 권리 분석을 통해 내가 물건을 낙찰 받았을 때 물어 줘야할 돈이 있는지, 낙찰 시점에 사라지는 권리는 무엇인지 살펴보아야 합니다.

2. 대항력 있는 임차인 여부 확인하기

(1) 대항력 있는 임차인 케이스

• 최초 설정 권리일자보다 임차인의 전입일이 빠른 경우를 말합니다. (예를 들어, 세입자가 이사를 온 후에 집주인이 대출을 받은 경우죠)
• 이 경우 임차인이 보증금을 배당 (돌려) 받지 못하면, 못 받은 만큼 낙찰자가 인수해야 합니다 (물어줘야 합니다).
• 인수해야 할 금액이 당해세/경매실행비용/기타 세금에 따라 더 많아질 수 있기에 초보자가 하기엔 리스크가 있습니다. 조용히 넘어가시는 것을 추천합니다.
• (예) 위 이미지를 보면 2016년 11월 8일에 전입한 후에 2017년 10월 24일 (근저당)이 생겼으므로, 이 임차인은 대항력이 있는 임차인입니다.

(2) 대항력이 없는 임차인 케이스

• 임차인은 이미 2018년 11월 15일 근저당이 있는 것을 확인한 후, 2019년 5월 10일에 전입한 케이스네요. 이 경우 임차인이 배당을 못 받더라도 (돈을 돌려받지 못하는 경우더라도) 낙찰자가 인수해야 할 (물어줘야 할) 금액이 없기에 안심하고 입찰하시면 됩니다.

3. 배당 순서는 꼭 알아두세요

경매가 끝나면 낙찰 대금을 나누어 주는 순서가 있습니다. 만약, ‘대항력 있는 임차인’ 물건을 입찰해야 하는데 임차인이 배당순위가 높아서 낙찰금에서 보증금을 전액 받아간다면, 낙찰자인 여러분이 추가로 낼 돈이 없겠죠. 

반대로 임금채권이나 당해세가 먼저 배당을 받아가 임차인이 보증금을 절반 밖에 못 받는다면? 나머지 절반은 낙찰자인 여러분이 물어야 하는 돈이 됩니다.

0순위 : 경매 실행 비용

• 경매를 진행하는 데 있어 현황 조사, 공고, 송달 비용 등이 있습니다.
• 금액이 크지 않으니 크게 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

1순위 : 필요비, 유익비

• 집을 관리하는 데 들어가는 비용을 필요비
• 집의 가치를 높여주는 새시 공사, 확장 공사 등은 유익비라고 합니다.
• 대부분 임차인이 자신의 돈으로 이 공사를 하는 경우는 거의 없어서 크게 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

2순위 : 임금채권과 최우선변제권

• 최우선변제권 : 보증금이 적은 소액 임차인이 집이 경매로 넘어가 길거리에 나앉는 것을 방지하기 위해, 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 돌려받게 해주는 권리입니다 (지역별, 시기별로 소액 임차인의 기준과 최우선 변제 금액을 나라에서 정해두었습니다)

3순위 : 당해세

• 그 물건에 얽혀 있는 세금을 의미합니다. 재산세, 종합부동산세가 해당됩니다.

💡 권리분석, 공부하면 할수록 수익률이 높아집니다

2025년 12월 월부에서 <단타 경매> 특강을 열었습니다. 감사하게도 5점 만점 후기를 넘치게 받았고

• “종잣돈이 부족했는데, 희망을 얻었어요”
• “비싼 강의, 무료강의 많이 들어봤지만 이번처럼 도움 되는 강의는 없었어요”
• “낙찰 후 명도와 인테리어, 입찰가 산정까지” 세세하게 한판 정리된 강의였다는

뿌듯한 후기들이 기억 납니다. 10만원대의 가성비 넘치는 <경매 강의>였지만 “권리분석” 부분, 대항력 있는 임차인의 권리를 더 분석해서 수익률을 높이고 싶다는 분들의 요청이 많았습니다. 

이에, 월급쟁이부자들 담당자님과 논의하여 권리분석 뽀개기 3시간과 대출 잘 받는 법을 추가 촬영하여 여러분께 공개하게 되었습니다. 

(부끄럽지만, 제 소개와 제 진심이 담긴 글이기에 첨부해봅니다)

<9시간 경매 강의>를 10만원대. 내일 하루만 된다고 합니다…

• 3천만원 소액으로 6개월만에 수익 내는 경매 방법을 알려드립니다
• 만족도 4.9점 강의에 권리분석 뽀개기 내용을 추가로 촬영하였어요
• 스피드옥션 2개월 이용권 + 라이브코칭 혜택까지 모두 드리는데

• 선착순 100명에게만 최저가 혜택이라고 합니다 (담당자님이 보통 30분 내로 마감된다고 하시네요)

   

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