안녕하세요,
푸른 열정으로 끝까지 해내는 오스칼v입니다.
오늘은 기대되는 월부학교 2강 밥잘 튜터님께 현명한 투자 판단과 운영, 장기적인 로드맵에 대해 배우는 시간이었습니다. :)
그동안 입지분석을 통해 가치를 파악하고 가격을 비교하여 저평가 판단을 하는 방법을 계속해서 배워왔는데요.
실전에 대입할 때 여전히 고민되는 부분, 그리고 경험이 부족해서 놓칠 수 있는 부분들까지 상세하게 알려주셔서 너무 유익한 시간이었습니다.
현명하게 투자 결정하는 방법
경험으로 터득한 투자 노하우를 떠먹여주는 밥잘 튜터님..!
투자를 잘 하려면 해야할 것 바로 비교평가와 투자 결정입니다!
보통은 같은 가격이면 현 시장에서 가치 차이가 크지 않기 때문에 비슷하다고 볼 수 있는데요.
(물론 규제로 인해 상급지와 하급지 가격이 일시적으로 붙거나 할 수 있지만요!)
비교하는 물건을 단순히 지역이 더 상급지냐 아니냐, 하는 우선순위만으로 더 좋다고 판단하는게 아니라 결국 개별 물건들간의 단지 가치와 선호도로 판단해야 함을 배웠습니다.
튜터님은 입지 가치 > 선호도 > 개별 조건으로 비교해나가며 입지가 비슷하고 가격도 비슷하다면 결국 디테일하게 주변 일자리가 더 좋다던지, 단지 자체 선호도가 좋다던지 하는 조금이라도 수요와 연결될 수 있는 것들을 고려해 결정한다고 하셨어요.
비교평가 심화편! (별표 다섯개!!)
객관적인 요소가 비슷하다면 한 단계 더 나아가 이 지역은 지하철 노선을 따라 밀려와서 선택하는 지역이니까 멀세권이 더 핸디캡이 되겠다. (찾는 사람 자체가 지하철을 보고 온다고 한다면) 또는 이 지역은 택지환경이 주요 선호요소니까 같은 멀세권이라도 상대적으로 선호도가 높겠다. 이런식으로 각 물건이 속한 생활권의 선호 요소나 수요가 어떤 것인지를 분석해서 엇비슷한 것들 중에 더 보유, 운영이 쉽고 수요가 높을 것 같은 물건을 선택하는 것입니다.
BM) 이번달 결론 파트에서 배운점을 고려하여 비교평가 하기 입지 > 선호도 > 개별조건을 순서로 검토하고 디테일한 수요까지 생각하고 담기
변하지 않는 투자 방향성은 더 좋은 가치의 자산으로 바꿔나가는 것
처음에 조금 부족한(?) 자산을 샀더라도 (하지만 그 순간에는 최선이었던) 그 투자가 있었기에 그 다음 것을 살 수 있었고 나중엔 내가 이 금액대를 본다고??? 싶은 순간이 생기더라구요. 내가 늘 언제나 3,4억대 자산만 사는게 아니라 투자를 하면서 계속 더 좋은 자산으로 바꿔 나가야하고, 아주 큰 가치 상승이 아니더라도 덜 선호 단지에서 선호 단지로 가는 이동도 의미가 있다는 것 처음 배웠습니다. 저는 같은 생활권에서 옮기는 건 의미 없다고 생각했으나! 선호도가 떨어질 수록 상승장이 아니면 갈아타고 싶을 때 쉽게 매도가 안될 수 있는데요. 자산 갈아타기에 더 용이하도록 생활권 내에서 선호도가 더 좋은 단지로 갈아타는 것도(그게 최선이라면) 해볼 수 있고 모든 결정의 전제는 더 좋은 자산으로 간다는 것임을 알았습니다. 그게 설령 내가 보기에 좀 아쉬운 선택이라도, 방향성이 맞다면 할 수 있다! 라는 것을 배웠습니다.
BM) 반드시 이래야 해, 라고 정해진 건 없다. 그저 더 좋은 가치의 자산을 가진다는 목표에 부합하는 것이라면 열어 놓고 선택할 수 있고, 중요한 건 속도보다 방향성이다. 이 점을 나의 결정에 반드시 적용하자!
매수가 끝이 아니다!
보유와 운영 관점까지 고려한 투자
투자는 단순히 얼마에 사서 얼마를 벌었다, 라고 끝나는게 아니라 보유와 관리의 문제가 있다는 점을 알려주셨어요.
그렇기 때문에 단순히 가치, 가격을 그래프로만 판단하지 말고 실제 거주 관점에서 전세 사는 사람들이 이 집을 어떻게 생각할지, 어떤 사람들이 여기에 살지까지 생각해야 내가 임대 관리하는데 수월할 수 있겠지요.
예로 들어주신 곳은 제가 살고 있는 옆동네여서 더 확 와닿았는데요, 개발 호재가 있어 가격이 가끔이 뛰곤 하지만 저더러 거기서 아이 키우고 살라고하면 못 살 거 같은 임장할때도 환경이 정말 별로라고 생각했던 곳이었어요! 그런데 그래프만 보면 매력적인 거죠. 가끔 높은 가격을 찍으니까요.
단순하게 가치가 있고 가격대가 어느정도라고 해서 투자하기 좋은곳이라고 판단하는 것이 아니라, 내가 임대를 운영할때 내 집에 어떤 임차인이 살지, 오래 거주하고 싶을지, 나중에 가격이 오르면 오른 전세가를 주고서라도 거주하고 싶은 곳일지 아니면 돈 모으면 다른데로 나가고 싶은 곳일지까지 고려해봐야 한다는 걸 알 수 있었어요. 사람들이 자꾸 바뀌고, 다음 임차인을 구하기 힘든 그런 집이라면 가격이 올라도 운영하기가 어려우니까요.
BM) 단순히 그래프로만 분석하지 않고 실제 거주 관점에서 운영 고민하기
비전보드의 순자산 37억 달성,
목표한 자산의 무게를 감당하자.
몰입하다 유리공이 깨질거 같다는 고민에 대해 “투자 몰입” 자체가 유리공이 깨지는 원이라고 생각하면서 자꾸 해결하려 하지 않아서 그렇다는 생각이 들었어요. “한다” “못한다” 이분법적으로 선택하는 것이 아니라 “어떻게 하면 유리공을 잘 케어하며 할 수 있을까?” 라는 고민을 계속해서 하면서 나만의 방법을 찾아야 한다고 생각했습니다.
튜터님의 묵직한 팩트폭행! “결국 내가 편하게 하려니까 문제가 생기는 것이다” 저 또한 늘 핑계대려고 하지 않았는지 되새겨 보게 되었습니다.
늘 내 안에서 그 해결책을 찾으려고 노력하며, 내가 적은 결코 작지 않은 엄청난 순자산 목표! 그것을 이룰 그릇이 되기위해 더욱 성장하고 발전해야한다고 생각했습니다. 튜터님이 마지막에 소개해주신 책도 꼭 읽어보겠습니다.
튜터님 감사합니다!
BM) 나의 건강 & 가족 유리공과 투자를 운영하기 위해 늘 해결책을 고안하고 시도해보기. 고통은 해결을 통해 성장하기 위해 온 기회임을 잊지 말기!
