계갱권 5%증액분 올려주라는 새로 바뀐 집주인이 바빠서 전세만기 날짜 지나서 계갱권계약서를 쓰자고하면 5%증액분 입금날짜와 확정일자, 계갱권 효력 궁금합니다.

산타트리님 안녕하세요 전세 증액 계약을 진행하고 계시는군요. 계약갱신권 사용과 관련해서 협의가 되신 부분일까요? 만약 만기 2개월 이전에 계약연장 또는 갱신관련 해서 의견을 밝히지 않았다면 전세금액이 동결되고 2년 더 거주하는 묵시적 갱신대상이 됩니다. 계약증액 금액의 경우 계약서 작성일에 맞춰서 하시는게 혹시 모를 리스크를 대비할 수 있다고 생각됩니다. 산타트리님 전세 연장 계약 잘 마무리 하시길 응원드립니다~!!

안녕하세요, 산타트리님 😊 새로 변경된 임대인과 계약갱신청구권을 사용해 재계약을 진행하시는 상황이시군요. ✔️ 계약서 작성 시점 관련 증액이 없는 단순 연장이라면 계약서 작성 시점이 크게 중요하지 않을 수 있지만, 이번처럼 보증금이 5% 증액되는 경우에는 반드시 재계약서를 작성하셔야 합니다. 기존 전세보증금은 기존에 확정일자를 받으신 시점을 기준으로 이미 보호를 받고 있지만, 증액된 5% 금액은 ‘재계약서 작성 + 확정일자’를 기준으로 변제권 우선순위가 새로 설정됩니다. 따라서 증액분을 먼저 입금하고, 이후에 계약서 작성 및 확정일자를 받게 되면 그 사이에 근저당 설정이나 압류 등의 권리변동이 발생할 경우, 증액된 금액은 후순위로 밀릴 수 있는 리스크가 있습니다. ✔️ 가장 안전한 진행 순서 1. 증액 내용이 반영된 재계약서 작성 2. 증액금 이체 3. 확정일자 부여 (동일한 날 진행해야 안전) 임대인이 바쁘다는 이유로 일정이 지연되는 경우라면 증액분 입금도 계약서 작성 시점에 맞추시는 것을 권장드립니다. ✔️ 재계약 시 확인해야 할 사항 1. 등기부등본 (당일 발급분) 확인 - 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 (신분증 확인, 대리인일 경우 위임장 및 위임관계 확인) - 근저당, 압류 등 권리관계 변동 여부 2. 지방세/국세 납입증명서 확인 **필수 사항은 아니지만, 임대인이 바뀌었기 때문에 요청하여 확인하시는 것이 안전합니다. 3. 기존 계약서 + 재계약서 내용 확인 - 보증금 총액 (증액 반영 여부) - 계약기간 명확히 기재 4. 특약사항 기재 (중요) - “본 계약은 기존 계약의 연장으로, 계약갱신청구권을 사용한 계약임”을 명시 - 연장계약 시작일과 계약서 작성일이 다르기 때문에, “증액된 보증금 ○○원은 ○월 ○일 지급한다” 명시 아무쪼록 잘 확인하셔서 안전하게 계약연장 진행하시기를 응원드립니다!!

안녕하세요 산타트리님 전세만기일자를 앞두고 집주인이 바뀌신 상황에서 갱신권을 사용하실 예정이시군요 1.임차인의 대항력은 주택임대차보호법 제3조제1항에 따라 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 발생하며 주민등록을 마친 시기는 전입신고를 한때로 봅니다. 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다 함은 다음날 오전0시부터 대항력이 생긴다는 것이고 4.23일이 전세만기라면 4.23일 전세만기시점에 갱신함으로써 4.24일이후의 대항력을 갖추게 됩니다. 단 전입신고가 이미 되어 있고 기간이 넘어가게 되면 묵시적갱신으로 갱신권사용을 안한걸로 할 수도 있기 때문에 이 부분은 바뀐 집주인과 말씀하셔서 시간이 안되신다면 4.23일 이전이라도 전세갱신청구 계약서를 작성해볼 것 같습니다. 2.갱신권 사용계약일지라도 기존 계약서의 특약이 제대로 들어가있는지 확인하시고 바뀐 집주인의 싱상과 게약 당일 권리변동관계 등 확인하셔서 계약하시기를 바랍니다. 게약 마무리 잘하시기 바랍니다. 감사합니다.