수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
부동산 지인 26년 4월 21일 기준 전국 평당가 조사 결과입니다.
※ 지역의 평당가로 평균의 오류가 있으며 세부적으로는 단지별로 판단이 필요합니다.
아래 정리한 각 지역별 평당가 및 투자금, 특징, 투자 생각을 참고하시어,
본인의 상황(연 저축액, 투자금, 포트폴리오, 투자 방향성, 향후 투자 계획 등)을 고려해
다음 달 앞마당 선택에 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.
※ 지난달(26년 3월) 전국 평당가 조사 결과는 아래 링크 참고 부탁드립니다.
https://weolbu.com/s/L8phyeSh4c
감사합니다. 😁
[서울]
[서울 아파트 평당가 특징]
- 상급지 특히 강남 3구의 매매/전세 분위기가 지난달(+0.4% 수준 상승) 대비 확연하게 달라졌고 하락세로 전환되었습니다.
- 그에 비해서 4~5급지 15억 이하로 상대적으로 대출 영향이 적은 지역들은 2% 수준의 상승세를 꾸준히 유지하고 있는 상황입니다.
- 경기 남서부 광명시 주변의 2~3급지(양천구, 영등포구, 강서구)의 경우 광명시의 입주 물량 영향으로 전세가 하락하고 있는 모습을 보여주고 있습니다.
- 그 외 대부분의 지역들은 1% 수준의 전세 상승을 꾸준히 보여주고 있는 상황입니다.
[투자 생각]
- 동대문구와 유사한 평당가 3,800만원 수준의 강서구가 가치(마곡 일자리 + 9/5호선을 통한 YBD,GBD,CBD 주요 업무지구 접근성) 대비 상대적으로 저렴한 Level 이라고 생각합니다.
- 구로구와 비슷한 평당가 2800만원 수준의 노원구가 가치(7/4호선을 통한 GBD, CBD 주요 업무지구 접근성 + 구축 택지 균질 & 학군지) 대비 상대적으로 저렴한 Level 이라고 생각합니다.
[경기]
[경기 아파트 평당가 특징]
- 서울의 특징과 마찬가지로 서울 상급지 뺨을 후려치는 과천(상급지)이 매매/전세 하락 전환 되었습니다.
- 그 외 서울 1시간 내 물리적 접근성이 용이한 지역(분당, 수정구, 하남, 광명, 평촌, 구리, 수지 등)은 15억 이하로 상대적으로 대출 규제의 영향이 적으며 이로인해 여전히 1~2% 수준의 매매가 상승을 보여주고 있습니다.
- 대부분의 지역들이 1% 수준의 상승을 보이고 있으며, 특이점으로 광명시의 경우 25년 대규모 입주 물량이 있었지만 서울/수도권의 현저히 적은 전세 물량으로 인해 시중 유통 물량이 빠르게 소진되며 전세가 회복하는 현상을 보이고 있습니다. **다음 대규모 공급은 27년 7월 예정 됨
[투자 생각]
- 경기 남부(경부라인 인근 수지구 등)와 비슷한 가격대의 광명시, 평촌이 가치(신축이 입주되어 환경이 개선, 7호선 및 4호선을 이용해 주요 업무지구 GBD,CBD 등 접근 가능) 대비 광명, 의왕 등 인접 지역의 공급에 의해 눌려 상대적으로 저렴한 Level이라고 생각합니다.
- 경기 남부(수지구 등)보다 저렴한 가격대를 형성하고 있는 구리가 가치(8호선이 개통되며 송파 및 GBD까지의 접근성이 탁월하게 개선) 대비 상대적으로 저렴한 가격 Level이라고 생각합니다.
- 경기 서북부(덕양구 등)와 비슷한 가격대의 부천이 가치(7호선을 이용해 GBD까지의 접근성과 구축 택지 균질함) 대비 상대적으로 저렴한 Level이라고 생각합니다.
[지방]
[지방 아파트 평당가 특징]
- 절대적으로 저렴한 시장입니다!!
- 공급이 부족한 부산, 대구, 창원의 매매가가 0.2~0.5% 수준의 상승을 보여주고 있습니다.
- 공급 부족으로 이미 상승을 달리고 있던 울산은 -0.2% 수준의 하락 전환이 시작되었습니다.
- 전세가 역시 부족한 부산, 창원, 천안, 포항 등 공급이 부족한 지역 위주로 0.2~0.8% 수준의 상승을 보여주고 있습니다.
- 대전의 경우 공급은 과잉이지만 시장의 유통되는 전세 물량이 현저하게 적어 +0.4% 수준의 상승을 이어가고 있습니다.
[투자 생각]
- 지방의 특징을 고려해 공급을 보다 더 주의 깊게 보시면 좋겠습니다.
- 입지 독점성 상대적으로 적어 공급이 쉽고, 전세가율이 높아 임대→매매 전환이 쉽다.
- 절대적으로 저렴한 시장이기 때문에 부산, 대구 등 수요가 많은 광역시를 우선으로 보면 좋겠습니다.
- 마찬가지로 소액 투자로는 창원이 중소도시에서 우선적으로 기회를 주고 있다고 생각합니다.
- 이미 공급에 의해 많이 오른 울산, 전주는 매도 계획을 수립해야 한다고 생각합니다.
- 대구, 천안, 김해, 포항 등 공급이 정리되고 있는 지역은 앞으로 투자 기회를 열어줄 것이라고 생각합니다.
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