2023년 기준 첫 집을 사는 연령은 43.7세였다. 아마 지금은 45세 정도 될 것으로 예상한다. 우리 구독자들을 강의 때 만나보면, 투자자가 훨씬 많기 때문에 40전으로 첫 집을 마련하거나, 무주택이라도 어느정도 첫 집 살 돈이 있었다.
그들이 첫 종자주택으로 살만한 곳이 서울에는 많지 않다. 내가 서울 통계를 예시로 글을 많이 작성하는데, 경기도가 너무 넓어서 그렇다. 경기도라고 칭하면, 여기에 포함되는 지역과 가격의 격차가 너무 크기 때문에 편의상 서울 아파트라고 칭하는 것이다.
오늘은 종자주택 사기에 좋은 경기도 지역들을 대략적으로 소개하면서 단지도 하나이상 언급해보겠다. 대략적으로 이정도에서 시작하면 상승률로는 뒤쳐지 않고, 갈아타기시에 손해를 보지는 않을 것이다. 실제 이들 단지는 23~24시즌 내 강의를 들은 수강생들이 많이 산 곳이기도 하다.
동남권
항상 부동산을 볼 때는 동남권을 최우선으로 봐야 한다. 이유는 두가지다. 1)돈이 몰리는데, 2)땅(평지)은 한정적이기 때문이다. 한강은 동쪽(강원도)에서 서쪽(서해)로 흐른다. 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐른다. 즉 동쪽에는 평지가 부족하다는 뜻이다. 평지는 부족한데 고소득 일자리가 많다. 실제로 강남구의 경우 상주(거주)인구보다 이동(일자리)인구가 더 많다. 당연히 땅값이 오를 수밖에 없다.
물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르기 때문에 동쪽은 당연히 평지가 적다. 그래서 공급이 제한적인 것이다. 돈과 수요는 몰리는데 평지가 적어 공급이 제한적이면, 당연히 가격이 오른다. 여기에 대한민국의 명운이 걸린 반도체 관련 일자리가 경기 남부에 몰리고 있다. 이게 미래 동남권에게는 매우 큰 호재다. 명심해야 한다.
일단 양적으로 사람이 몰리면서, 특히 질적으로 고소득자가 몰리는 데, 공급이 구조적으로 제한적(땅부족)이면 최고의 입지가 된다. 그래서 동남권을 항상 최우선으로 봐야 하는 것이다.
구성남(산성지구)
동남권에서 가장 좋은 곳은 구성남, 그 중에서도 산성 지구로 본다. 당연히 판교, 분당, 위례가 더 좋다. 하지만 이들은 사실상 서울 중급지이상 입지다. 그래서 여기에서 다루지는 않겠다. 구성남 산성지구는 3개의 아파트가 있다. 산성역 포레스티아. 산성역 자이푸르지오, 산성역 헤리스톤이다.
포레스티아는 내가23년 여름에 2번 사업체 동업자 매수를 도와줬던 단지기도 하다. 그나마 평탄화가 잘되어 있고, 하나의 필지에 대단지가 들어가 있다. 도로로 분절되면 아무리 대단지라도 그 위상이 떨어진다. 헬리오시티가 올파포보다 세대수는 적지만, 하나의 필지에 들어가 있어서 대단지의 이점을 더 잘 누릴 수 있다. 잠실에 있는 대단지도 그렇다. 반면 헤리스톤과 산선푸르지오는 도로로 단지가 나눠져 있어서 대단지의 이점이 좀 떨어진다.
반면 두개 단지도 장점은 있다. 푸르지오는 49,51소형이 있다. 1단지에 있는 49의 경우 9억 정도다. 3단지의 51은 11억 정도다. 그런데 좋은 점이 하나 더 있다. 방3개 구조로 나왔다는 점이다. 물론 작은 평형에 방을 3개 넣었으니 활용도가 떨어지겠지만 오히려 이게 활용도를 높일 수도 있다. 어린 자녀가 둘이 있거나 하는 경우다. 이러면 전세가 강하다. 다른 지역도 보면 같은 평형의 경우 방이 하나 더 있는게 시세 측면에서도 더 유리했다. 난 59기축보다 이게 나을 수 있다고 본다. 단 역과의 거리는 나머지 두 단지에 비해 멀다. 내 수강생 중 한분도 젊은 나이에 24년 매입해서, 실거주 하신다.
해리스톤은 분양권의 이점이 있다. 그래서 분양권이 적합한 사람이 고르면 된다. 역시 내 수강생중 전문직 분이 이번 정부 규제가 시작되기 전에 매입했다고 알려주신 단지다. 이분은 사업에 자본금을 투입할 것인가? 일단 미래 실거주할 종자주택을 마련할 것인가 고민하다가 매입하셨다고 해서, 매우 잘 한 결정이라고 말씀드렸다.
특히 해리스톤은 향후 서울 평균 상승률을 따라갈 확률이 매우 높다. 가장 신축이기에 산성지구에서 입주후에는 가장 비쌀 것이다. 포레스티아와 연식 차이를 고려하면 같은 로얄기준으로는 대략 10~15% 비쌀 것으로 본다.
위에 3개 단지가 좋다. 만약 돈이 부족한데, 작은 평형은 안된다면, 단대 푸르지오가 무난한 선택이 될 수 있다. 산성지구 신축 59와 단대 푸르지오84가 비슷하다. 산선지구 신축 49,51과 단대푸르지오 59가 비슷하다. 구성남 중에 그나마 평지고, 신축은 아니지만 구축도 아닌 기축 정도의 연식이다.
산성지구는 나도 매수 검토를 했던 지역이다. 기존 물건을 모두 매도하지 않았다면 1순위로 선택했을 지역이다. 난 기존 물건을 1개 남기고 모두 매도후, 고덕과 휘경을 선택했지만
만약 기존 물건을 모두 남기고 여기를 택했어도 큰 후회는 하지 않았을 것이다. 다만 이건 현재 기준 매수 추천은 아니다. 왜냐하면 내가 매수 후보로 봤을 때에 비해서 가격이 너무 올랐고 이제 규제지역으로 같이 묶여있기 때문이다. 하지만 어떤 사람들에게는 여전히 좋은 선택지가 될 수 있다는 정도로 봐주면 좋다.
2. 하남미사
개인적으로 미사를 하남의 대장으로 본다. 3호선이 들어올 교산 지역도 미래에는 좋아지겠지만, 난 이정도 입지에서 방망이를 그렇게까지 길게 잡길 권하지 않는다. 투자자라면 아무리 길어도 10년 이하로 생각하고 진입하는게 좋고, 이상적으로는 5년 내외 정도로 잡는게 좋다.
반면 하남미사의 9호선은 그것보다는 빠를 것으로 본다. 대략 10년정도면 될것으로 본다. 호재가 실현될 때 매도 타임을 맞추면 상승기, 하락기 모두 다 조금은 더 유리하다. 8호선 들어올 때 구리가 그랬다. 22년말 폭락장에서 방어를 상당히 잘했었다. 구리는 동북권에서 다루겠다.
하남미사 대장은 푸리지오 1차다. 실제로 23년 당시 후보중에 하나가 푸르지오1차 국평, 푸르지오2차 39평대 한강뷰가 있었다. 고덕과 격차가 벌어지더니 최근에는 많이 따라잡는 모습이다. 아마 장 후반부로 갈 수록 격차를 좁혀갈 것이다.
원래 첫집으로 골드센트로를 많이 추천했었다. 특히 동생네에게도 1순위로 추천했던 단지다. 실제로 21년까지는 미세하게 골드센트로가 스타힐스를 앞섰다. 하지만 9호선 착공이 다가올 수록 미세하게 스타힐스가 앞선다.
아마 시간이 지날수록 스타힐스가 앞설 것이다. 5호선 지선보다는 9호선이 좋기 때문이다. 그럼에도 골드센트로의 장점이 있다. 바로 생활 인프라가 좋다는 점이다. 그래서 큰 차이까지 벌어지지는 않겠지만, 신규로 지금이라면 난 스타힐스를 추천한다.
또 스타힐스에는 장점이 하나 더 있다. 바로 소형이 있다는 점이다. 24평을 사기 약간 부담스러운 신혼부부나 미취학 1자녀라면 22평형에서 시작하는것도 좋다. 투자금이 살짝 부족할 경우에 대안으로 선택할 수 있다.
다시한번 이야기하지만 누군지도 모를 블로그 보고 사지 말아라. 이 권역에서 절대적으로 추천한다느 것이다. 투자금 규모나, 직장위치, 포기 못하는 요소에 따라 안좋은 선택이 될수 있으니 투자는 자기가 판단해서 하라.
3. 소고
지금 보면 21년 가을(9월경)의 고점을 회복한 모습이다. 이정도면 경기도 준상급지 정도는 된다. 그런데 4년반만에 전고점을 회복했는데 이게 비싼 건가? 참고로 97년 imf 직전 고점을 01년에 회복했다. 4년만이다. 이후 사이클에서 서울은 09년말의 고점을 15년말에 회복했다. 경기도의 경우 08년 고점을 14년 중반에 회복했다.
참고로 여기서 말하는 회복은 전체 평균이 회복했다는 뜻이다. 위에서 보여준 지역은 경기 전체 평균보다 2배는 더 좋고 비싼 지역이며, 서울 평균보다는 낮지만 중위보다는 오히려 높은 단지들이다. 그러니 4년반만에 전고점 회복을 난 비싼 수준으로 보지는 않는다.
왜냐하면 동기간 물가는 15%넘게 올랐고, 소득도 그정도는 올랐고, 통화량은 30%내외로 올랐기 때문이다. 그래서 21년의 10억은 비싸지만, 지금의 10억은 비싼게 아니다. 싼 시기는 이제 지났다. 하지만 비싸다고 볼수도 없다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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