재개발 분담금 질문..

멋있는물님 안녕하세요? 재개발 혹은 재건축에 궁금증이 있으시군요! 일단, 여쭤보신 질문으로 봐서 아파트를 구입하고 그 아파트가 정비사업이 된다면 아마도 재개발보다는 재건축일 확률이 높을 것 같습니다. 1. 재건축 분담금 책정 방법은 말씀하신 내용과 비슷한데, 정확히는 [조합원분양가 - 권리가액] 으로 보시면 될 것 같습니다. 여기서 권리가액이란 구입하신 아파트의 [자산평가액]에 [비례율]을 곱해서 나오는데, 보통 재건축의 사업성에 따라서 [비례율]이 달라집니다. 사업성이 좋은 아파트라면 비례율이 100%가 넘게 나오며, 사업성이 나쁘다면 100%도 더 낮게 나올 수 있습니다. 2. 말씀하신대로 대출을 받아 산 아파트가 재건축이 확정이 되었는데, 분담금이 너무 높아서 감당할 수 없는 경우에는 매도를 해야 하는데, 만약 투기과열지구 안에 있는 아파트라면 조합설립인가 이후에는 조합원 자격을 승계할 수 없습니다. (다만, 사업지연 등의 이유로 3년 이상 다음 단계로의 진행이 안된다면 승계가 가능합니다) 만약, 구입한 아파트의 재건축 분담금이 감당이 되지 않는다 하더라도 일반적으로는 재건축이 되는 이슈로 인해서 어느정도 구입한 가격보다 더 높은 가격이 될 확률이 높기 때문에 그 때가서 매도를 결정해도 괜찮을 것 같습니다. 너무 주저리주저리 설명을 써서, 이해가 잘 되셨을지 모르겠습니다 ^^ㅎ

안녕하세요 멋있는물님 재개발 분담금 문제로 고민이 많으시군요. ​1. 분담금 10억이 되나요? (분담금 산정 방식) ​단순히 5억에 샀다고 해서 15억짜리 아파트를 받을 때 10억을 내는 것은 아닙니다. 분담금을 계산할 때는 '권리가액'이라는 개념이 있습니다. -​공식: 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 -​권리가액: 내 기존 자산의 감정평가액 X 비례율(사업성) 예로 들면 5억에 산 아파트의 감정평가액이 4억으로 나왔다고 가정하고 재개발 사업이 잘 되어서 비례율이 110%라면, 질문자님의 권리가액은 4억 × 1.1 = 4.4억이 됩니다. ​이때 조합원 분양가(일반 분양가보다 보통 저렴함)가 12억이라면, 조합원이 내야 할 실제 분담금은 12억 - 4.4억 = 7.6억원이 됩니다. ​즉, 내가 산 가격(5억)이 기준이 아니라, 시점별로 평가된 내 집의 가치(권리가액)와 조합원에게 주는 특별 분양가의 차액을 내는 것입니다. ​2. 돈이 해서 분담금이 감당하기 어려울 정도로 클 경우, 보통 다음과 같은 선택지를 고려합니다. -​분양권 전매 (매도): 아파트가 완공되기 전, 조합원 입주권 상태로 프리미엄(P)을 붙여 다른 사람에게 파는 방법입니다. 이 시세 차익으로 대출을 갚거나 다른 집을 구합니다. ​ 다만 다른분들이 이야기한 투기과열지구가 지정되면 매도하기 어려운 부분이 있어서 리스크가 있습니다. -추가 대출 활용: 이주비 대출이나 중도금 대출을 최대한 활용하여 완공 때까지 버틴 후, 입주 시점에 주택담보대출로 전환합니다. 하지만 대출 규제(LTV, DSR)에 따라 한도가 제한될 수 있어 주의가 필요합니다. ​ -평형 하향 조정: 84㎡(34평) 대신 59㎡(25평)를 신청하면 분담금을 대폭 줄일 수 있습니다. 만약 권리가액이 분양가보다 높다면 오히려 돈을 돌려받는(환급금) 경우도 생깁니다. ​ -현금 청산: 도저히 분담금을 낼 상황이 안 된다면 아파트 입주권을 포기하고 현금으로 보상받아 나가는 방법입니다. 하지만 대개 투자 측면에서는 가장 손해 보는 선택이 될 수 있습니다. ​ ​재개발은 내가 산 가격보다 내 집의 감정가가 얼마나 높게 나오느냐, 그리고 조합원 분양가가 얼마로 책정되느냐에 따라 분담금이 천차만별로 달라집니다. 사업성이 낮은 곳은 부담이 클 수 있으니 비례율과 조합원 분양가를 반드시 미리 체크해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요! 멋있는물3155님 먼저 재건축과 재개발 승계조건이 달라서 먼저 말씀드려보자면 재건축 vs 재개발 아파트를 허물고 새로 짓는 것은 '재건축', 동네 기반시설까지 통째로 바꾸는 것은 '재개발'이라고 부릅니다. 이 둘은 조합원 지위 승계(입주권을 팔 수 있는 시점) 규정에서 큰 차이가 있습니다. 재건축: 조합설립인가 이후부터 원칙적으로 승계 금지 (예외: 1주택자 10년 보유&5년 거주, 사업 지연 시 등) 재개발: 관리처분계획인가 이후부터 원칙적으로 승계 금지 질문 1. 5억 아파트의 분담금은 얼마나 될까요? 분담금은 단순히 '분양가 - 매수가'가 아니라, 내가 가진 자산의 가치를 나타내는 '권리가액'을 기준으로 계산됩니다. 공식: 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 권리가액: 감정평가액 × 비례율 (시세 5억이라도 감정가나 사업성에 따라 달라짐) 예시: 만약 조합원 분양가가 15억이고 권리가액이 4억으로 책정된다면, 실제 내야 할 분담금은 11억 정도가 됩니다. ※ 정확한 금액은 단지마다 다르므로 반드시 조합 사무실을 통해 확인해 보셔야 합니다. 질문 2. 대출이 있는 상태에서 분담금 부담, 어떻게 하죠? 5억 아파트를 대출 끼고 산 상태에서 수억 원의 분담금이 추가되면 상환 압박이 클 수밖에 없습니다. 이럴 땐 현실적으로 다음 대안들을 고려해야 합니다. 1입주권 매도: 분담금이 감당하기 어렵다면, 완공 전 프리미엄(P)이 붙었을 때 입주권을 팔아 수익을 확정 짓는 방법입니다. 2평형 신청 축소: 분양가가 낮은 소형 평형을 택해 분담금 규모 자체를 줄이는 전략입니다. 3추가 대출 활용: 조합에서 진행하는 이주비나 중도금 대출을 이용할 수 있지만, 금리와 본인의 DSR(상환 능력)을 냉정하게 따져봐야 합니다. 4현금 청산 주의: 분담금을 못 내서 청산 절차로 가면, 보통 시세보다 낮은 감정가로 보상받기 때문에 자산 손실이 발생할 수 있습니다. 재건축은 새아파트가 될때까지 자금 계획과 기회비용을 다각도로 검토해보는것이 좋겟습니다. 가치있는 다른 아파트를 매수하는 대안이 없는지 잘 따져보는것이 중요할거 같습니다. 좋은 결과 있으시길 진심으로 응원하겠습니다!