수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
부동산은 직접 현장을 두 눈으로 보고 발로 걸어보아야 합니다.
왜냐하면 그래야 가치를 제대로 볼 수가 있습니다.
개인적으로 ‘가치를 봐야 한다’는 말과 같이 애매한 표현을 별로 좋아하지는 않는데요.
아이러니하게도 한 문장으로 표현하기에는 이 말 밖에 표현할 길이 없는 것 같습니다.
그래서 오늘은 이 부분에 대해 평소 생각한 것들을 자세히 이야기 해보려고 합니다.
‘가치’라는 말은 價(값 가)와 値(값 치)로 이루어져 있습니다. 價는 사람 인(亻)과 장사 고(賈)의 결합으로 ‘물건을 파는 사람’을 나타내는 문자로 상품의 가격을 의미합니다. 그리고 値는 사람 인(亻)과 곧다/바르다 치(直)의 결합으로 ‘마땅히 그만한 값이 나가는 가치가 있는 사람’을 나타내는 것으로 도덕적으로 마음이 곧은 사람이라는 의미도 있지만 마땅히 더 많은 값어치를 할 수 있다는, 그 사람(물건)이 창출해낼 수 있는 수익의 의미도 같이 포함을 하고 있는 것이지요.
즉, 아파트 투자에서 가치의 의미는 이 물건이 내가 가진 돈으로 살 만한 물건인지, 또 충분한 수익을 가져다줄 수 있을 지를 나타내는 말입니다. 쉽게 말하면 내가 가진 돈을 이용하여 가장 많은 돈을 벌어줄 수 있는 물건을 찾는 과정입니다.
그렇다면 어떻게 아파트의 가치를 알 수 있을까요?
크게 2가지로 알 수 있습니다.
1.손품
2.발품
‘손품’은 말 그대로 책상에 앉아서 품을 들여서 할 수 있는 일들을 의미합니다.
부동산의 관점에서 보면 위치, 직장, 교통, 학군, 환경을 보는 것입니다.
위치는 희소성이 있는 땅을 가지고 있는지 살펴보는 것입니다. 한강 또는 (대한민국 부동산의 중심인) 강남과의 거리를 보는 것입니다.
- 한강 인접 : 한강벨트 라인
- 강남과의 거리 : ‘강남역’을 중심으로 한 직선거리
한강과의 인접하여 ‘뷰’를 가지고 있는 곳은 굉장히 드물기 때문에 희소성을 가지고 있고, 한강변 아파트의 경우는 강변북로 상부를 덮어 공원을 만들고 기부채납 하는 방식 (성수전략정비구역), 한강 물 위를 지나는 보행교를 설치(압구정 3구역, 현재는 취소됨) 등 공공기여를 통한 용적률 완화가 가능하고, 기부채납 비율 완화(15%→10%), 창의적 디자인 적용 시 법정 상한 용적률 1.2배까지 허용 등 여러가지 면에서 재건축 측면에서도 유리한 점이 있습니다.
https://www.joongang.co.kr/article/25131443
서울 아파트 층수를 35층으로 묶어뒀던 ‘35층 룰’ 폐지 (2023.1.5, 2040서울도시기본계획)
https://www.yna.co.kr/view/AKR20250328065700004
성수전략정비구역 정비계획 (2025.3, 50층 이상, 일부 구역 준주거지역 종상향으로 500% 용적률 적용)
https://www.news1.kr/realestate/construction/5039058
압구정 한강변 재건축 (한강변 재건축 아파트 기부채납 비율 15%→10% 완화)
강남은 약 80만명의 종사자수를 가지고 있어 대한민국에서 가장 많은 일자리가 있는 곳이고, 주변 서초 50만명과 송파 40만명을 합치면 매일 아침 강남3구로 출근하는 사람만 170만명이 넘을 정도로 양질의 일자리를 가지고 있기 때문에 부동산의 땅의 가치 측면에서 의미가 있습니다. 국내 100위 안에 들어가는 대기업들이 강남대로와 테헤란로에 밀집해서 모여있기 때문에 대부분의 직장인들이 강남역, 역삼역, 선릉역, 삼성역을 출퇴근 시 주로 이용합니다. 강남과의 거리와 위치를 볼 때 이들 역에서 어디를 선택해도 큰 차이는 없기 때문에 사람들에게 가장 익숙하고 업무지구 뿐만 아니라 상업지역으로도 의미가 있는 ‘강남역’을 기준으로 잡아서 보고 있습니다.
직장은 양질의 직장과 얼마나 가까운 곳에 위치하고 있는지 물리적인 위치를 살펴보는 것입니다.
- 업무지구 직주근접 가능 여부 : 강남권(GB), 시청권(CBD), 여의도권(YBD), 판교, 마곡, DMC, 동탄, 수원
흔히 직주근접이라고 하는데 강남권(강남,서초,송파), 도심권(종로구,중구), 여의도권(영등포구), 구디/가디, 판교, 마곡 등 20만명 이상의 종사자수를 가지는 양질의 직장이 있는 곳에 가깝게 위치하여 도보나 버스를 이용하여 접근이 가능한 곳에 있는 아파트의 가격이 높게 형성될 수 있다는 것을 의미합니다.
교통은 대한민국에서 직장이 많이 몰려있는 3대 업무지구인 GBD, CBD, YBD 인근에 직주근접이 가능한 곳은 매우 한정적입니다. 따라서 직주근접까지는 아니어도 출퇴근을 할 때 정시성이 보장되는 지하철을 이용하여 근거리로 이동할 수 있는 곳에서 거주하고자 하는 수요가 많기 때문에 교통의 중요성이 크다고 볼 수 있습니다.
- GBD 접근성 : 강남역 접근성 1시간 이내 (중요도 : 지하철 > 버스 / 이동과정 : 직결 > 환승)
(강남역을 대표로 하지만 강남역, 역삼역, 선릉역, 삼성역 (2호선) 으로 대체 가능합니다)
- CBD 접근성 : 시청역 접근성 30분 내외 (중요도 : 지하철 > 버스 / 이동과정 : 직결 > 환승)
(시청역을 대표로 하지만 광화문역(5호선), 종각역(1호선), 시청역, 을지로3가역 (2호선) 으로 대체 가능합니다)
- YBD 접근성 : 여의도역 접근성 30분 내외 (중요도 : 지하철 > 버스 / 이동과정 : 직결 > 환승)
GBD은 실제로 테헤란로 (강남역~삼성역)에 많은 직장들이 모여있기 때문에 교통 접근성으로 ‘강남역’을 대표로 하고 있지만 역삼역, 선릉역, 삼성역 모두 2호선으로 이동하는 수요가 비슷하기 때문에 어떤 곳으로 보아도 상관 없습니다. CBD는 많은 직장들이 시청역을 중심으로 위로는 서대문역과 광화문역, 아래로는 서울역, 좌측으로는 충정로역, 우측으로는 종각역과 을지로3가역까지 이어져 있기 때문에 5호선을 이용하면 광화문역, 1호선을 이용하면 시청역, 종각역, 2호선을 이용하면 시청역, 을지로3가역 등으로 접근하는 수요가 많습니다. 따라서 ‘시청역’을 대표로 하여 확인하지만 지역에 따라 서로 가까운 역을 중심으로 잡고 교통 접근성을 확인할 수 있습니다.
학군은 굉장히 중요한 요소로 볼 수 있습니다. 모든 지역은 지역 내 선호하는 학군을 가지고 있습니다. 실제로 이것이 같은 생활권 내에서 아파트 단지의 선호도에 영향을 주는 요소이기도 합니다. 그런데 여기서 말하는 학군은 학군 때문에 외부에서 이사를 올 만큼 학군지로서 명성을 가지고 있는지 여부를 확인하는 것으로 볼 수 있습니다. 그런 지역이라면 직장이 별로 없고, 교통이 좋지 않더라도 학군 만으로 아파트의 가치가 결정될 만큼 중요하기 때문입니다.
학군이 중요한 지역 : 강남서초(대치동), 양천구(목동), 노원구(중계동), 광진구(광남/양진학군), 분당(수내/서현)
가성비 학군 지역 : 수지, 평촌(평남), 영통(영통역)
모든 지역들이 외부에서 학군 수요로 이사를 올 정도를 아니라고 해도 지역 안에서 선호하는 초등학교과 중학교가 있기 때문에 그런 부분들이 지역 내 생활권 안에서 단지들 간의 선호도에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 위의 언급된 지역들의 경우는 다른 지역에서 해당 지역으로 오직 학군을 위해서 이사 오는 수요가 있기 때문에 비록 직장이 많지 않고 교통이 조금 부족하다고 해도 학군에 따라 실제 아파트의 가치에 보다 결정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 이해할 수 있어야 합니다.
마지막은 환경 입니다. 아파트의 가치에 영향을 주는 환경적인 요소는 정량적인 것과 정성적인 것으로 구분해서 볼 수 있습니다. 정량적으로는 아파트 인근에 백화점, 대형마트와 같은 편의시설들이 들어와 있는지 여부를 확인하는 것입니다. 실제로 스타벅스, 파리베기트와 같은 곳들은 주변 수요와 상권 분석을 하고 입점하기 때문에 이런 매장들이 얼마나 많은 지가 실제로 주변 사람들의 수요가 얼마나 많은 상권들이 밀집해있는지, 얼마나 거주 편의성이 좋은 지를 판단하는 하나의 지표가 될 수 있습니다. 정성적으로는 지대가 언덕이 있는지, 있다면 얼마나 심한 지, 유모차를 끌고 다니면서 아이들을 키우기 좋은 환경인지, 단지가 대단지인지, 조경이 잘 되어있는지, 아파트 주변이 다른 아파트들과 같이 모여있어 균질성이 좋은지, 아니면 주변이 빌라로 둘러싸여 있어 상대적으로 안전하지 않은 환경인지와 같은 요소들로 살펴볼 수 있습니다.
정량적 요소 : 백화점 / 대형마트 / 종합병원 / 스타벅스 유무
정성적 요소 : 균질성, 언덕, 유해시설, 단지 상품성 (브랜드,연식,조경 등)
그럼 지금까지 아파트의 가치를 결정하는 직장, 교통, 학군, 환경 에 대해 배운 내용들을 바탕으로 수도권에서 무작위로 2개의 아파트를 뽑아와서 간단하게 가치를 비교해보겠습니다.
서울 중구 남산타운
(02년식, 5152세대) 26평 (59타입)
서울 성북구 장위자이레디언트
(25년식, 2840세대) 26평 (59타입)
실제로 두 단지는 입주 가능한 물건 기준으로 비슷한 가격에 호가가 나와있습니다.
여러분이라면 어떤 단지를 고르실 것 같나요?
앞서 말씀드린 내용을 바탕으로 간단히 아파트의 가치를 비교해보면 위치, 직장, 교통 측면에서 남산타운이 훨씬 우위에 있다는 것을 알 수 있습니다. 학군은 두 지역 모두 외부에서 학군 수요를 찾아서 들어오는 지역이 아니기 때문에 크게 중요하지 않은 요소로 볼 수 있고, 환경적인 요인을 보면 평지에 위치한 신축이면서 자이라는 1군 브랜드와 대단지를 형성하고 있는데다 뉴타운으로 주변이 신축들이 모여있는 곳으로 변했고 앞으로도 계속해서 신축들이 들어오고 있기 때문에 장위자이레디언트가 더 우위에 있다고 볼 수 있습니다. 수도권에서는 대체적으로 위치, 직장, 교통, 학군, 환경 순서로 중요도를 가지기 때문에 더 우선순위가 높으면서 더 많은 부분에 우위를 보이고 있는 남산타운의 가치가 더 좋다고 볼 수 있습니다.
결론적으로 현재 호가는 비슷하지만 아파트의 가치는 남산타운이 장위자이레디언트 보다 더 높다고 생각하여 저평가되어있다고 볼 수 있는 것이지요.
앞서 간단한 예시로 말씀드린 것과 같이 책상에 앉아서 굳이 나가지 않더라도 손품을 통해서 위치, 직장, 교통, 학군, 환경에 대한 부분만 잘 확인해도 꽤 많은 아파트들의 가치를 비교 평가 해볼 수 있습니다.
그럼 굳이 왜 발품이 필요한 것일까요?
서론이 굉장히 길었는데요. 지금부터 왜 지역을 밟고 확인해야만 하는 지에 대해서 이야기를 드려보겠습니다.
1. 사람들이 이 지역을 왜 선택하는 지 알아야만 정확한 가치 평가가 가능합니다
성북구에 위치한 2개의 단지를 예시로 드려보겠습니다.
성북구 길음동 길음뉴타운4단지e편한세상 24평
성북구 월곡동 래미안월곡 24평
실제로 이 두 단지는 24년 3월을 기준으로 7억에 매매가를 비슷하게 형성하고 있었습니다. 두 단지의 과거 가격들도 비슷했고, 전고점도 큰 차이가 없었습니다. 만약 여러분이라면 어떤 단지를 선택할 것 같으신가요?
잘 모르시겠다면 앞서 말씀드렸던 손품을 통해 두 아파트의 가치를 비교해보겠습니다
위치, 직장은 비슷한 수준이고, 교통이 래미안월곡이 우위에 있고, 학군은 비슷하고 환경은 길음뉴타운이 뉴타운이기 때문에 보다 쾌적한 환경과 편의시설들을 가지고 있습니다. 앞서 말씀드린대로 수도권에서는 위치, 직장, 교통의 우선순위가 조금 더 높기 때문에 아주 큰 차이는 아니라고 해도 향후 교통 호재도 가지고 있는 래미안월곡의 우세를 점쳐볼 수 있을 것 같습니다.
이제 24년 3월 7억으로 비슷한 가격을 형성했던 2개의 단지의 현재 가격을 살펴보겠습니다.
26년 4월을 기준으로 길음뉴타운4단지e편한세상은 10.9억에 거래가 되어 호가로는 11억대로 물건이 나오고 있습니다. 반면 래미안월곡은 9.5억까지 거래가 되었고 10억에 호가가 나오고 있습니다. 현재 1억 이상 가격이 벌어져 있는 것을 확인할 수 있습니다.
손품을 통해 아파트의 가치를 파악했을 때 분명 래미안월곡이 더 좋다고 생각했는데 왜 이런 차이가 발생한 것일까요?
손품을 통해서는 사람들이 이 지역을 왜 선택하는지 정확히 알 수 없기 때문입니다. 즉, 어디에 우선순위를 두어야할 지 모르기 때문입니다.
임장을 통해 성북구라는 지역을 전체적으로 골고루 돌아보면서 분위기를 살펴보면 이 지역의 생활권이 어디에 있고 어떤 생활권이 살기 좋은지, 각자의 생활권에서 사람들이 사는 이유를 찾을 수 있습니다. 이 지역에 사는 사람들은 대부분 CBD로 출퇴근을 하고 있는 분들이 많습니다. 실제로 강남은 비교적 멀지만 CBD와는 위치적으로 가까운 장점이 있습니다. 게다가 언덕인 지형이 많아 버스 노선이 잘 되어있고 4,6호선이 지나가기 때문에 1호선으로 환승을 통해 시청으로 진입하기도 좋습니다. 직장이 CBD라면 성북구라는 지역을 선택할 요소가 충분한 것이지요. 성북구 안에서 거주지를 선택한다면 언덕이 많기 때문에 가능하면 평지이면서 아이들을 키우기 좋은 쾌적한 환경을 갖춘 곳을 먼저 고려하게 되는데 이곳이 바로 길음뉴타운과 장위뉴타운입니다. 물론 교통 차이가 크면 단지 간의 우선순위는 바뀔 수 있지만 대체적으로 뉴타운의 쾌적한 환경을 누리고 싶어하는 경우가 많고 실제로 가보면 굉장히 살기 좋다는 것을 알 수 있습니다. 반면에 1,6호선 역세권 단지들은 나홀로 단지들도 많고 주변에 빌라들도 많아 균질성도 좋지 않은데다가 언덕인 곳들도 상당히 많은 점들이 이런 지역의 우선순위를 만들었다고 생각합니다. 그런데 이런 것들은 분명 손품을 통해서는 알 수 없다는 점이기 때문에 반드시 지역을 가서 눈으로 봐야만 알 수 있는 요소들입니다.
정리해보면 손품을 통해서 아파트의 가치를 대략적으로 비교를 해볼 수는 있지만 사람들이 해당 지역에 왜 거주하는지에 대해서 알지 못하기 때문에 어떤 가치를 우선순위로 두어야 할 지 알 수 없습니다. 일반적으로 수도권에서는 위치, 직장, 교통, 학군, 환경 순으로 우선순위를 가지는 것이 맞지만 지역에 따라 이 가치가 조금씩 다른 경우들도 있기 때문에 직접 지역을 발로 밟아보고 눈으로 보면서 그것을 느끼고 파악하는 것이 중요합니다.
이제 다시 두 단지를 비교한 내용을 가져와보겠습니다.
제가 앞서 성북구라는 지역에 대해 설명을 해드렸는데요. 이제 결과가 조금 다르게 보이실까요? ㅎㅎ
성북구가 환경적인 요소가 아파트의 가치에 많은 영향을 주기 때문에 길음뉴타운에 대한 높은 선호로 길음뉴타운4단지의 가격이 많이 오르면서 래미안월곡과 현재 1억 이상의 차이로 벌어진 상황입니다. 그런데 저는 래미안월곡이 동북선 호재가 완전히 실현되면 왕십리까지 20분 이내로 직결되기 때문에 강남 접근성 뿐만 아니라 시청 접근성도 개선이 되기 때문에 교통의 개선 효과가 커서 환경적인 요소의 차이를 일정 부분 상쇄할 수 있다고 생각하여 현재는 래미안월곡이 상대적으로 더 저평가되어 있다고 판단하고 있습니다. 살아있는 생물처럼 계속해서 변화한다는 점이 부동산의 묘미인 것 같습니다ㅎㅎㅎ
2.단지 간 정확한 비교를 위해서 단지를 직접 들어가서 눈으로 보아야 합니다
성북구에서 다른 2개의 단지를 가져와 보겠습니다.
길음뉴타운1단지 vs 길음뉴타운8단지
성북구의 길음뉴타운 생활권 안에서는 모두 비슷한 쾌적한 환경을 가지고 있기 때문에 상대적으로 4호선 역에 가깝고 평지일수록 높은 가격을 형성하고 있습니다. 실제로 1단지는 역에서 바로 앞에 위치하고 8단지는 더 멀리에 위치하기도 하고 단지가 더 언덕이 심해지는 지형에 위치하고 있어서 지대도 더 높은 특징이 있습니다.
그런데 실제 가격은 1단지 보다 8단지가 더 비싸고 실제로 아파트의 가치도 8단지가 더 좋아서 항상 더 높은 가격을 형성하고 있습니다. 왜 그런 것일까요?
8단지는 1단지보다 역에서는 멀어지지만 단지 자체가 문주부터 다릅니다. 실제로 8단지가 1단지 보다 연식이 좋고 세대수도 많기 때문에 훨씬 조경이 잘 되어있고 단지 안에도 길이 넓고 쾌적하게 조성되어있습니다. 비록 언덕이지만 길의 폭이 넓어서 언덕이 심해 보이지 않는 느낌이 들기까지 합니다.
제가 직접 단지를 둘러보고 느낀점을 작성한 내용입니다. 눈으로 본 것을 통해 비록 역에서는 조금 멀더라도 8단지가 더 살기 좋다는 생각이 들었는데요. 이런 것들은 지도를 통해서는 알 수 없는 것이기 때문에 아파트의 정확한 가치를 비교하기 위해서 직접 눈으로 보아야만 알 수 있습니다.
3.단지를 사는 것이 아니고 결국 하나의 물건을 사는 것이기 때문입니다.
주식은 지수에 연동되는 상품을 살 수 있고, 특정 섹터(반도체, 배터리 등)를 살 수도 있지만 부동산은 특히, 아파트 투자는 서울 아파트 전체와 연동된 물건을 살 수도 없고, 특정 지역이나 단지를 살 수도 없습니다. 결국 단지 안에서도 특정 동/층/향을 가지고 수리 여부나 구조도 다른 하나의 물건을 골라서 사야만 합니다.
예를 들어 부동산을 예약해서 어떤 A단지에서 2개의 매물을 본다고 가정하겠습니다.
후보 1 매물은 A단지에서 선호동인데 층수가 4층이고 수리가 되어있지 않은데 7억에 나와있고, 후보 2 매물은 같은 단지에서 선호동인 것도 같은데 층수가 10층으로 높고, 샷시 포함해서 올수리까지 되어있는 상태인데 가격이 1천 더 비싼 7.1억에 나와있습니다. 여러분은 둘 중에 하나를 선택한다면 어떤 물건을 선택하실 것 같으신가요?
층수도 높고 최근 수리비가 올라 샷시까지 수리하면 1천만원도 넘게 들어가기 때문에 당연히 수리가 잘 되어있는 물건을 7.1억에 사는 것이 더 좋은 조건이라고 볼 수 있습니다. 그런데 후보 1이 다주택자가 급하게 파는 물건인 상황이라 5월9일까지 반드시 매도를 해야 해서 협상 과정에서 2천만원이 깎인다면 어떨까요? 이제 6.8억과 7.1억이라면 조금 고민이 되실 수도 있을 것 같습니다. 그런데 만약 후보 2 물건이 또 1천만원 가격 조정이 가능하다면요? 이번에는 6.9억과 7.1억이 되면서 다시 마음이 후보 2 물건으로 기울게 되지 않으실까요?
제가 간단하게 예시를 들어서 말씀을 드린 것이지만 실제로 현장에서는 이보다 더 복잡한 일들이 비일비재하게 일어나고 있습니다. 하나의 단지 안에서도 물건에 따라 동층향 뿐만 아니라 상태, 그리고 상황이 서로 다른데요. 하물며 서로 다른 단지들까지 고려하게 되면 단지들마다의 특징이 더해지면서 더 복잡해지기도 합니다. 이러한 일들을 현장에서 직접 눈으로 보지 않고 집에서 네이버부동산을 통해서 비교를 해 나갈 수 있을까요?
정리해보면 지금까지 아파트의 가치를 비교하기 위해서 손품과 발품이 필요하다는 말씀을 드렸습니다. 손품을 통해 위치, 직장, 교통, 학군, 환경을 조사하면 아파트의 가치를 상당 부분 알 수 있지만 그것만으로 부족한 부분이 상당히 많기 때문에 반드시 발품을 통해서 현장을 방문하여 눈으로 보고 발로 밟아봐야 한다는 것을 말씀드렸는데요.
A단지와 B단지의 가치를 정확하게 비교하기 위해서는 해당 단지가 속한 지역을 전체적으로 둘러보며 분위기를 살핌으로써 이 지역의 생활권이 어디에 잇고 어떤 생활권이 살기 좋은지, 각각의 생활권에 사람들이 거주하는 이유에 대해서 확인해야 합니다. 이를 통해 사람들이 이 지역을 왜 선택해야 하는지 알아야만 가치를 결정짓는 요소들의 우선순위를 알 수 있다는 것을 말씀드렸습니다. 그리고 지도에서 보이지 않는 요소들을 확인하기 위해 직접 단지에 들어가서 눈으로 보아야만 정확한 비교를 할 수 있다는 것을 말씀을 드렸습니다. 마지막으로 A단지와 B단지의 가치를 파악했다고 해도 우리는 결국 단지를 사는 것이 아니고 단지 안의 서로 다른 동층향 조건과 상태, 상황을 가진 하나의 물건을 사는 것이기 때문에 직접 방문해서 집 안을 보고 부동산 사장님과 이야기하면서 협상을 해야만 합니다.
지금까지 왜 발품이 필요한 지에 대해서 말씀을 드렸습니다. 아래 그림처럼 3개의 후보 물건이 있다고 한다면 여러분은 어떤 물건을 투자하실 건가요? A, B 단지가 어디인지? 각각의 조건이 어떠할 지? 가격이 어떻게 변할지? 에 따라 여러분의 선택이 바뀔 수 있다는 것을 꼭 말씀드리고 싶었습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
