수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요~ 검파입니다.
서울 실거주를 고려하는 분들이라면, 이제 2주도 남지 않은 5월 9일 토허가 승인 신청 전까지 꼭 알아보셔야 하는 것 중에 하나가 바로 대출일텐데요. 요 며칠 사이 은행에서 대출 상담을 받으며 얼아본 내용을 공유해 보고자합니다.
가산출: 어플 추천 / 은행 상담 준비 서류
- 은행에 방문하기 전에는 이 단어 조차 알지 못했는데요. ㅋㅋㅋ 희망하는 주택을 매수할 때 대출 한도와 금리를 미리 알아보는 걸 뜻합니다. 가장 편리하게 가산출 할 수 있는 건 역시 어플을 이용하는 방법입니다.
- 저는 은행에 방문하기 전에 TOSS앱을 이용했는데, 월학 함께하고 있는 러블리 모카라떼 부반장님께서 ‘뱅크몰’이라는 어플도 추천해 주셨습니다. (개인적으로 뱅크몰이 여러모로 이용하기 편하더라고요).
뱅크몰 다운받기 : https://play.google.com/store/apps/details?id=co.kr.bankmall.appv3
토스에서 대출 한도 알아보기
메뉴를 따라 들어간 뒤에
본인의 소득 정보, 매수 목표 단지 정보를 기입하면
대출 한도와 이자율을 알 수 있습니다.
- 그리고 나서 자택 또는 회사 근처 은행에 들러 대출 상담도 받아보면 좋은데요. 대출을 한번도 받아본 적이 없다 보니 어디다 물어보기 사소하다 싶은 내용을 물어보기도 좋고요, 창구 직원분과 이야기를 나누다 보면 더 좋은 대출을 추천받을 수 있더라구요!
- 아래는 은행에 방문해서 대출 한도와 금리를 가산출 받기 위해 준비해 가셔야 하는 자료입니다.
- 건강보헙자격득실확인서
(국민건강보험: https://www.nhis.or.kr/nhis/minwon/minwonServiceBoard.do?mode=view&articleNo=10945783)
- 최근 2개년치 근로소득지급명세서
(홈텍스: https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&menuCd=index3)
- 매수 예정 매물 등기부 등본 (인터넷 등기소: https://www.iros.go.kr/index.jsp)
‘가산출’이라는 개념도 없던 저는 빈손으로 덜렁 가버려서…
이튿날 자료를 준비해서 다시 은행에 방문 했는데요.ㅋㅋ
여러분은 필히 준비하셔서 헛걸음하지 않도록 하셔요!
대출 한도 / DSR과 LTV
LTV: 집값 기준 대출 한도
DSR: 내 소득 기준 대출 한도
스트레스 DSR: 금리가 오를 상황까지 가정한 DSR
기본 개념을 간단하게 설명하자면 이렇게 요약해 볼 수 있겠습니다. 각각의 현행 기준을 살펴 보면
LTV: 비규제지역 70% & 규제지역 40% (무주택자 또는 처분조건부 1주택자 조건)
단, 지금은 수도권 및 규제지역은 주택 가격에 따라 대출 한도가 추가로 설정되어 있죠.
주택가격
주담대 최대한도
15억원 이하
6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하
4억원
25억원 초과
2억원
- 예를 들자면 서울에 소재한 어느 주택 가격이 20억원인 경우, LTV 40%를 적용하면 한도가 8억입니다. 하지만 상기 표의 내용 때문에 현재 4억까지만 대출이 나오는 상황인 것이지요.
DSR: 은행권 40%, 2금융권 50%
- DSR은 LTV와 다르게 매수 주택의 지역과는 아무런 상관이 없습니다. 오로지 대출인의 소득을 기준으로 합니다.
- 예를 들어 연봉 6,000만원인 경우, 은행권 40%를 적용하면 2,400만원 (=6천*40%). 즉, 연간 원리금 상환금액이 2,400만원이 되는 수준으로 대출 한도가 설정이 됩니다.
연봉6,000만원인 경우, 대출기간 30년, 금리 5%를 가정할 경우 상환금액은 약 1,900만원이 되고
이 경우 DSR이 32.21%이므로 DSR 한도 이내가 되므로 대출 승인을 기대해 볼 수 있습니다.
- 여기서 5%라고 가정한 대출 금리가 미래에는 더 상승할 수 있다는 가정 하에 대출 한도를 계산한 게 바로 스트레스 DSR입니다. 나의 소득은 변하지 않았는데 대출 금리가 미래에는 더 높아질 것이라는 가정을 하였으니, 스트레스 DSR을 적용하게 되면 자연스럽게 대출 한도가 줄어들게 되지요.
대출 한도를 까먹는 방공제
- 주택 가격에 따른 대출한도와 스트레스 DSR. 이 두가지만 고려하면 나의 대출 한도를 얼추 가늠해 볼 수는 있습니다. 하지만 정확한 자금 계획을 세우기 위해서는 한가지 개념을 추가할 필요가 있습니다. 바로 ‘방공제’인데요.
- 투자가 불가능한 규제 지역의 실거주 집을 위한 매수인데도 왜 미래의 임차인을 보호하는 장치가 있는 건지, 전세금 규모와 상관 없이 왜 5,500만원으로 일괄인건지 아직 온전히 이해하진 못했습니다만…아무튼 실제 나의 대출 한도 금액은 방공제 금액 5,500만원을 제외한 금액이 된다는 거죠.
- 예를 들어 얀벙 6,000민원인 사람이 규제지역에서 실거주 목적으로 주택가격 13억의 집을 매수한다고 생각해 봅시다. 이때 LTV는 40%로 5.2억, 주택가격이 15억원 이하라 LTV는 최대 5.2억까지 가능합니다. 다만 대출 기간 30년, 금리 5% 조건에서 계산하면 5.2억원 대출의 연원리금 상환액은 3,349만 7,669원으로 DSR 약 55.83%로 40%를 초과하기 때문에 대출 한도는 5.2억원 이하가 됩니다.
연봉 6,000만원, 은행권 DSR 40%
= 연간 원리금 상환금액 2,400만원 (=6천*40%)
여기에 더해 방공제 5,500만원을 제하면
실제 나의 최대 대출 가능 금액은 3.17억원(=3.72-0.55)이 됩니다.
- 나의 소중한 대출한도 5천만원을 줄이지 않기 위한 방법! 있습니다. 바로 MCI·MCG 보증/보험을 이용하는 겁니다.
- MCI·MCG는 일반 보험처럼 개인이 가입하는 게 아니라 대출을 신청할 때 MCI·MCG 적용이 가능한지 직접 물어보면 되겠습니다!
대출 한도 높이기 : 주택금융공사의 보금자리론
- 저는 어쩐지 내가 계산해 본 DSR 한도에 비해 은행에서 알려주는 한도가 현저히 낮더라구요.
- 이런 경우, 차라리 정부의 정책 대출을 찾아보면 좀 더 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
보금자리론읜 경우 LTV는 최대 70%, DSR 40%, 대출한도는 3.6억(생초는 4.2억)의 조건인데요.
위의 조건을 만족하는 경우, 실거주 주택 매수로 보금자리론을 충분히 고려해 볼 수 있답니다.
이상 제가 필요해서 알아본 대출 내용에 대해 생각의 흐름대로 정리한 내용을 마쳐보도록 하겠습니다!
ㅋㅋㅋ끗-
